„Łódź wkrótce zdrożeje”. Informatycy próbują zarobić na mieszkaniach w Polsce — dwa scenariusze

Bez względu na to, jak doświadczeni inwestorzy opowiadają o kupowaniu akcji, obligacji czy tokenów, przeciętnemu człowiekowi najbliższe są dwa sposoby lokowania pieniędzy — depozyty i nieruchomości. Pisaliśmy już o tym, jak programiści kupują mieszkania w Gruzji — wyliczenia okazały się ciekawe. Tym razem znaleźliśmy historie o tym, jak Białorusini inwestują w nieruchomości w Polsce. Czy na polskim rynku wciąż można coś ugrać?

«Za pięć lat cena wzrośnie co najmniej o 50%»

Denis, Wrocław–Łódź:

— Z żoną mieszkamy we Wrocławiu już od 10 lat, mamy karty rezydenta, w tym roku spodziewamy się paszportów. Mieszkanie w mieście kupiliśmy jeszcze pod koniec 2019 roku, ale to nie jest inwestycja — to dla nas. Przez sześć lat zdrożało dwukrotnie, ale go nie sprzedamy.

Natomiast jako inwestycję postanowiliśmy włożyć pieniądze w nowe mieszkanie w Łodzi. Dwupokojowe, 40 mkw., można tam kupić za 400 tys. zł, co oznacza około 2300 zł miesięcznej raty kredytu hipotecznego na 20 lat, czyli tyle, ile wynosi średni koszt najmu.

W ten sposób mieszkanie jest w stanie «utrzymać się samo». Nasz pomysł polega na tym, że za pięć lat z dużym prawdopodobieństwem nieruchomości w Łodzi zdrożeją — biorąc pod uwagę bbudowę mega-lotniska między Łodzią a Warszawą oraz szybką linię kolejową.

Planujemy osiągać 5% rocznie z zainwestowanych środków dzięki najmom albo jednorazowo 100% przy sprzedaży. Plan jest właśnie w trakcie realizacji: mieszkanie zostało osobiście obejrzane i zarezerwowane, oddanie do użytku przewidziano na pierwszy kwartał 2027 roku, a kredyt hipoteczny jest w trakcie zatwierdzania.

Matematyka inwestycji wygląda tak: mamy w ręku 200 000 zł, zarobione w Polsce, więc nie trzeba dokumentować ich pochodzenia. To wystarczy z niewielką nadwyżką na wkład własny, remont i formalności. Mieszkanie kosztuje 400 000 zł.

Wybudowane mieszkanie wynajmujemy po cenie równej racie kredytu — na bieżąco nie przynosi to żywej gotówki, ale «przechowuje» dla nas wartość mieszkania na poziomie 200 000 zł. Za pięć lat, według naszych obliczeń, cena wzrośnie co najmniej o 50% — uwzględniamy tu rozwój regionu, remont i inflację.

Czyli mieszkanie będzie można sprzedać za 600–650 tys. zł. 15–16 tys. zł za mkw. nie wydaje się aż tak nierealne. W efekcie pozostałe saldo kredytu wyniesie 250 tys. zł, a w ręku zostanie nam 400 tys. zł.

Nie zdecydowaliśmy jeszcze, jak dokładnie będziemy wynajmować mieszkanie — samodzielnie czy przez agencję.

Jeśli cena będzie rozsądna, oddamy je w zarządzanie; jeśli nie — do Łodzi jest tylko 200 km, można kilka razy podjechać na pokazanie mieszkania lub podpisanie umowy. Przy pozostałych równych warunkach damy pierwszeństwo najemcom z Białorusi, oczywiście. Ale to jednak inwestycja, a nie działalność charytatywna. Za to remont zdecydowanie powierzymy ekipie z Białorusi.

Posiadanie trzech do pięciu mieszkań na wynajem przed pięćdziesiątką to niezły pomysł, jeśli ma się plan. No i trzeba pamiętać, że to tylko jeden z wielu sposobów inwestowania — nie warto wkładać wszystkich jajek do jednego koszyka.

«Wynajmujemy 38 metrów — sami wynajmujemy za dwa razy więcej, z niewielką dopłatą»

Aliona, Gdańsk:

— Rzecz miała miejsce w Gdańsku na początku 2022 roku. Wyprowadziliśmy z Białorusi wszystkie pieniądze — po ówczesnym wysokim kursie dolara wyszło około 400 tys. zł. To powinno było wystarczyć na małe dwupokojowe mieszkanie w starej wielkiej płycie na Przymorzu. To stara, zielona dzielnica Gdańska, blisko morza, z dobrą infrastrukturą — liczyliśmy na to, że w tej lokalizacji mieszkanie zawsze będzie łatwo wynająć, jeśli nie długoterminowo, to na doby, turystom. Poza tym sami już mieszkaliśmy na Przymorzu i bardzo nam się tam podobało.

Nie chcieliśmy kupować mieszkania dla siebie: mamy dużą rodzinę, potrzebujemy co najmniej czteropokojowego, a na takie nas nie było stać. Tym bardziej na Przymorzu. Żeby kupić nowoczesne mieszkanie podobne do tego, które wynajmujemy, musielibyśmy wziąć kredyt i płacić bardzo wysoką miesięczną ratę. Dlatego plan był taki — kupić małe mieszkanie i zarabiać na jego wynajmie.

Zaczęłam szukać mieszkania już w grudniu 2021 roku. Każdego ranka siadałam do komputera i sprawdzałam, co nowego pojawiło się w przedziale 350–360 tys. zł. Wiedzieliśmy, że za te pieniądze mieszkanie będzie bez remontu — ten wariant nam odpowiadał.

I oto pewnego dnia w marcu, po czterech miesiącach monitorowania, zobaczyłam dwupokojowe 38 mkw. w «falowcu». Falowiec to najdłuższy budynek mieszkalny w Europie, ma 860 metrów i został wybudowany dla 6000 mieszkańców w latach 70.–80. Niegdyś symbol postępu, dziś raczej symbol komunalnej archaiki czasów Polskiej Rzeczpospolitej Ludowej. Oprócz monstrualnych rozmiarów wyróżnia się osobliwym rozwiązaniem architektonicznym: wejścia do mieszkań prowadzą przez zewnętrzne galerie przypominające balkony — przechodząc taką galerią, można zaglądać przez okna do kuchni sąsiadów.

W rzeczywistości ogłoszenie wisiało już od jakichś siedmiu miesięcy, ale wcześniej właściciel chciał ponad 400 tys. zł, a to bardzo dużo, biorąc pod uwagę, że mieszkanie wymagało kapitalnego remontu. I oto widzę, że właściciel obniżył cenę do 370 tys. zł. Od razu do niego napisałam i zaproponowałam 350 tys. zł. Odpowiedział: 360 tys. zł. Umówiliśmy się na oglądanie.

Okazało się, że mieszkanie jest własnością spółdzielczą — oznacza to, że do jego zakupu nie potrzebowaliśmy zezwolenia. Do zakupu nieruchomości w strefie przygranicznej, do której należy Gdańsk, cudzoziemcy spoza UE potrzebują zgody polskiego MSWiA.

Z właścicielem bardzo szybko się dogadaliśmy i sfinalizowaliśmy transakcję. Bez banków i kredytów, nawet bez udziału geodety.

Był jednak jeden interesujący niuans związany z zadatkiem. Podczas oglądania zaproponowaliśmy właścicielowi 5000 dolarów, żeby mieszkanie na pewno pozostało dla nas. Była niedziela i nie mieliśmy przy sobie złotówek.

Właściciel spojrzał zaskoczony:

— A po co mi wasze pięć tysięcy dolarów?

— No jak to, kurs złotego skacze, a tu są dolary (przypomnę, że rzecz działa się w marcu 2022 roku).

Ale właściciel był zdezorientowany i pomysł wyraźnie mu nie przypadł do gustu. Wtedy zaproponowałam inaczej:

— Proszę, na razie 5000 dolarów, przy finalizacji transakcji całą sumę zapłacimy w złotówkach, a dolary pan nam po prostu zwróci.

Ta propozycja go ucieszyła i dobiliśmy targu.

Kilka tygodni po tym zakupie w Polsce wprowadzono kredyt 2%, a mieszkania takie jak nasze zdrożały o 100 tys. zł. Właściciel chyba gryzł się z tego powodu w łokcie.

Na taki bonus nie liczyliśmy, ale było miło. Zrobiliśmy remont i dość szybko wynajęliśmy to mieszkanie. W tamtym czasie za nasze wynajmowane mieszkanie o powierzchni 78 mkw. płaciliśmy 3100 zł, a 38 mkw. wynajmowaliśmy za 2700 zł.

Rozumiecie jednak, że ten life hack zadziałał tylko dlatego, że na początku mieliśmy pieniądze na małe mieszkanie bez kredytu.

Teraz właśnie zmieniają nam się najemcy, robimy odświeżający remont i szukamy nowych lokatorów — być może będziemy wynajmować na doby. Cena tego mieszkania wzrosła do 500–550 tys. zł. Ale nie planujemy go sprzedawać i kupować mieszkania dla siebie. Chodzi o to, że wymarzone mieszkania, takie jak to, które wynajmujemy, kosztują 1,5 mln zł. Takich pieniędzy nie mamy, a kredytu hipotecznego nadal nie chcemy.

Nie jestem nawet pewna, czy w ogóle ma sens kupowanie przestronnego mieszkania. Dzieci wyrosną — kiedyś nie będziemy potrzebować dużego lokum. A gdzie będziemy wtedy i jak będziemy chcieli żyć — kto wie.

Na temat

«W ciągu miesiąca zdrożało o 20 tys. dolarów». Dlaczego programiści kupują mieszkania w Gruzji

Na temat

«Kupiłem dwa». Programiści kupują mocno zdrożałe mieszkania w Mińsku — oto dlaczego