"W ciągu miesiąca podrożało o 20 tys. dolarów". Dlaczego specjaliści IT kupują mieszkania w Gruzji

«Żałuję, że nie zdecydowałem się na to w 2022 roku — zaoszczędziłbym co najmniej 60 tysięcy»

Maksym*, developer; lokalizacja — Tbilisi:

— Z rodziną przeprowadziliśmy się do Gruzji po rozpoczęciu wojny, a około miesiąca temu kupiliśmy tu mieszkanie.

Dlaczego — cóż, mieszkamy tu już prawie 4 lata, wynajmując mieszkanie, mamy pieniądze na koncie, których nie używamy i tylko obserwujemy, jak nieruchomości (nie tylko tutaj, ale w całej Europie) rosną w cenie. Nie planujemy zostać tu na zawsze, ale rozumiemy, że 100 tysięcy dolarów na koncie za rok nadal będzie 100 tysiącami dolarów, a mieszkanie sprzedamy dużo drożej niż je kupiliśmy. W ciągu ostatniego miesiąca jego wartość wzrosła już o 20 tysięcy.

Rozważaliśmy różne opcje: byliśmy otwarci na rynek wtórny, ale interesowały nas także nowe budynki — czyli z 2015 roku lub nowsze. Żona od dawna monitorowała MyHome, dzwoniła w sprawie ogłoszeń, by sprawdzić ceny, rozmawiała z agentami nieruchomości. A ponieważ w Gruzji to sprzedający płaci agentowi, wielu z nich, po pokazaniu jednego czy dwóch mieszkań i nie widząc w naszych oczach zainteresowania w stylu «Biorę natychmiast» — rezygnowało z dalszej współpracy.

Ale trafiliśmy na jednego agenta z innym podejściem: od razu zebrał nasze wymagania i zaproponował kilka opcji nowych budynków w dobrych kompleksach mieszkalnych. Pojechaliśmy, wszystko obejrzeliśmy, zebraliśmy opinie o deweloperach — i wybraliśmy to, co nam odpowiadało. No i mieliśmy szczęście, bo akurat w tym momencie deweloper miał promocję, o czym wspomniał nam agent — dzięki czemu kupiliśmy mieszkanie nawet taniej, niż planowaliśmy.

Dodatkowy plus: nasze mieszkanie jest już z wykończeniem od dewelopera — choć za te pieniądze można kupić tylko opcję bez wykończenia. Oczywiście, nie jest bez wad, ale można z tym żyć, biorąc pod uwagę, że nie traktujemy tego mieszkania jako opcji na stałe. A robienie remontu przez kolejne 6-8 miesięcy kompletnie nam się nie uśmiechało. A tu taka świetna opcja.

Co jeszcze: mamy dobrą dzielnicę — prawie w centrum miasta z rozwiniętą infrastrukturą.

Koszt metra kwadratowego w nowych budynkach w Tbilisi wynosi od 1,2 do 4 tysięcy dolarów, w zależności od dzielnicy. Ale moim zdaniem takie dzielnice jak Vake i Saburtalo są przewartościowane — nie rozumiem, dlaczego proszą od 2,5 do 4 tysięcy za metr, zwłaszcza że Samgori czy Isani położone są nawet bliżej centrum. A nawet w bardziej odległych dzielnicach można znaleźć niezłe kompleksy mieszkalne.

Swoją drogą, jeśli zainwestować na etapie wykopu fundamentów, koszt metra kwadratowego zaczyna się od zaledwie 800 dolarów — czyli jest poważnie tańszy niż obecnie na Białorusi. Ale my rozważaliśmy tylko gotowe opcje.

Nie braliśmy mieszkania na kredyt hipoteczny, ale jest to w Gruzji możliwe. I oczywiście badałem taką opcję. Jeśli masz tutaj pozwolenie na pobyt, możesz wziąć kredyt hipoteczny w walucie krajowej z oprocentowaniem 11% rocznie.

Czy nie obawiałem się angażować w zakup nieruchomości w obcym kraju? Powiem, że tutaj świetnie odnoszą się do Białorusinów. Tak, parę razy zdarzało mi się usłyszeć: «Jedź do swojej Ukrainy» — ale nie brałem tego do siebie. I generalnie powiem tak: dziś nie możesz być pewien, gdzie za 5-10-15 lat będzie spokojnie.

W Gruzji dużo inwestują Chińczycy, Arabowie z Emiratów, a Izraelczycy kupują tu nieruchomości komercyjne i mieszkalne. Wszystko tu rośnie. I jedyne, czego żałuję, to że nie zdecydowałem się na to w 2022 roku: kupilibyśmy takie samo mieszkanie o 30 tysięcy dolarów taniej i wydalibyśmy o 30 tysięcy mniej na wynajem — czyli zaoszczędzilibyśmy co najmniej 60 tysięcy.

«Rata kredytu jest wysoka — prawie połowa pensji, wynajmowanie jest o połowę tańsze»

Inga*, była PM, obecnie developerka; lokalizacja — Tbilisi:

— Z mężem przeprowadziliśmy się do Gruzji w marcu 2022 roku, jak wielu — uciekając w pośpiechu i panice. Moja firma też się tu przeniosła, ale wciąż nie wiedzieliśmy, co nas czeka w Tbilisi i gdzie będziemy tam mieszkać, a przede wszystkim — jak długo zostaniemy.

Ale minął rok i stało się jasne, że na Białorusi nic się nie zmieni — do ojczyzny nie wrócimy. A to oznacza, że trzeba coś zrobić z nieruchomością tam i odpowiednio urządzić się w nowym kraju. Gruzja całkiem nam odpowiadała jako nowy dom: jest nam tu wygodnie, nie ma problemów z legalizacją, a biurokracja jest bardzo prosta.

Z takimi myślami wystawiliśmy na sprzedaż nasz mały (i niedrogi) dom niedaleko Mińska — i zaczęliśmy badać rynek nieruchomości w Gruzji.

Nie wszystko nam odpowiadało: mamy dużego psa — i są problemy z jego wyprowadzaniem, więc potrzebowaliśmy parku w pobliżu. Objechaliśmy całe Tbilisi i zrozumieliśmy, że idealna dla nas jest tylko jedna dzielnica. Monitorowałam strony dzień i noc — i znalazłam to wymarzone mieszkanie.

Ponieważ nasza nieruchomość na Białorusi jeszcze się nie sprzedała (a pieniądze z jej sprzedaży i tak by nie wystarczyły na pokrycie wszystkich kosztów) — zaczęliśmy badać opcje kredytu hipotecznego. I tak, wzięliśmy go.

Okazało się, że to bardzo proste. W «Banku Gruzji» korzystamy z obsługi w oddziale VIP, gdzie każdy klient ma swojego managera, który wiele spraw rozwiązuje zdalnie. Skontaktowaliśmy się z nim, poinformowaliśmy, który obiekt nas interesuje — i bank wysłał tam swojego rzeczoznawcę (wycena jest oczywiście zawsze niższa od rynkowej, bo banki uwzględniają swoje ryzyko). Następnie poinformował nas, jaki procent kwoty mogą pokryć — zwykle jest to od 70% do 85% wartości szacunkowej.

Sama transakcja odbyła się w oddziale banku. Wpłatę początkową wpłaciliśmy już wcześniej na konto — i bank przelał te pieniądze wraz z pozostałą kwotą sprzedającemu.

Oczywiście, trzeba było przeczytać umowę hipoteczną — nie wolno jej podpisywać bez przeczytania.

I to wszystko! W Gruzji jest elektroniczny obieg dokumentów — w ciągu 4-5 dni otrzymaliśmy SMS o tym, że nasza nieruchomość została zarejestrowana. Nie trzeba było iść do agencji katastralnej, jak na Białorusi. Znając numer katastralny mieszkania, można wejść na stronę, zobaczyć wyciąg i zapisać certyfikat — to jest twój dokument na nieruchomość.

Kredyt hipoteczny w Gruzji udzielany jest na 15 lat w lari lub na 10 lat w walucie obcej. Początkowo zawarliśmy umowę na 15 lat w lari — a w 2024 roku refinansowaliśmy kredyt i zaciągnęliśmy go ponownie na 10 lat w euro.

Nie żałujemy swojej decyzji: w ciągu pierwszego roku nasze mieszkanie wzrosło w cenie o 40%. Wiem to, ponieważ zamawialiśmy wycenę mieszkania do złożenia dokumentów na pozwolenie na pobyt. I teraz okresowo monitoruję rynek — w naszej dzielnicy ceny są po prostu szalone. Teraz nie byłoby nas stać na taki zakup.

Tak, kosztowało nas to (i wciąż kosztuje) wysiłku. Ale rozumiemy: nawet jeśli z Gruzją nagle się nie ułoży — to w każdym przypadku dobra inwestycja.

W Gruzji traktują nas przyjaźnie. Tak, czasami robią uwagę w stylu: ucz się gruzińskiego, ale mam na to gotową odpowiedź: «Uczę się». Dlatego nie ma obaw, że zmieni się stosunek do Białorusinów lub że warunki pogorszą się — na przykład tak, że stracimy mieszkanie.

«Jako „luksusowa dacza“ nad morzem poza sezonem — świetna opcja»

Alicja* i Iwan*, rodzina informatyków; lokalizacja — Batumi:

— Marzenie o «mieszkaniu nad morzem» jest chyba podstawowe dla większości ludzi. Dlatego pewnego ponurego zimowego dnia kilka lat temu postanowiliśmy, że nadszedł czas, by je zrealizować — i polecieliśmy do Gruzji.

W Batumi i okolicach jest ogromna liczba projektów oferujących inwestycje w apartamenty nad morzem dla siebie lub pod wynajem. Wielu kupuje mieszkania online jeszcze na etapie wykopu po minimalnej cenie za metr, a potem odsprzedaje drożej. Ale my chcieliśmy gotowe lub prawie gotowe mieszkanie dla siebie, w pierwszej linii brzegowej, z frontalnym widokiem na morze i w takim miejscu, gdzie przed domem nagle nie postawią wieżowca z oknami na wprost naszych — a to typowa sytuacja dla Batumi.

Agenta, który oprowadzał nas po budowach i gotowych obiektach, znaleźliśmy po prostu w internecie. Proponował opcje i organizował pokazy. Byliśmy i na 47. piętrze futurystycznego wieżowca z kartonowo-gipsowymi ścianami między sąsiednimi mieszkaniami, i na świeżo zalanych betonem szkieletach z wystającymi prętami zbrojeniowymi.

Problemy napotkaliśmy na etapie podpisywania umowy — była napisana maksymalnie niezdarnie, a deweloper, który dzień wcześniej karmił nas chinkali, odmówił wprowadzenia jakichkolwiek minimalnych zmian. Nawet agent nie pomógł. Dlatego wybraliśmy nieco droższą opcję u innego dewelopera i w bardziej interesującej lokalizacji.

Remont był osobnym questem z gruzińskim akcentem we wszystkim: delfiny narysowane przez budowlańców na świeżo otynkowanych ścianach, niedotrzymane terminy, ostatni bojler w mieście, spalona grzałka do ręczników, poszukiwanie odpowiedniego łóżka, lustra, umywalki, blatu, piekarnika — i to wszystko całkowicie standardowe — ani razu nie designerskie. Do tej pory nie mamy stołu do jadalni, bo nie możemy znaleźć odpowiedniego rozmiaru. Za to kierownik budowy został przyjacielem rodziny.

Nie planowaliśmy mieszkać w Batumi na stałe. Dla osób przyzwyczajonych do dużych miast jest to po prostu niekomfortowe — podstawowy zestaw produktów trzeba zbierać w kilku sklepach i na targowiskach, duży ruch, brudno, kwestie z dobrą szkołą dla dzieci i tak dalej. Ale jako «luksusowa dacza» nad morzem poza sezonem — świetna opcja. Choć luksusowość tej daczy zmniejsza się przez nieudolną firmę zarządzającą, budowy dookoła, częste zaniki prądu, czasami zapach wysypiska.

Ale ogólnie nie żałujemy zakupu: ziemi nad morzem nie przybywa, a nieruchomość na niej jest w każdym przypadku płynna, plus bardzo interesująco będzie obserwować, w co kurort zamieni się za 15 lat (teraz w rejonie portu usypują sztuczne wyspy, a za lotniskiem planują budowę miasta w mieście z mariną dla jachtów). No i oczywiście, możliwość zasypiania, budzenia się i jedzenia śniadania w swoim mieszkaniu przy szumie morza i z widokiem na nie, sprawia, że można wybaczyć Batumi wszystkie jego wady.

* Imiona rozmówców zostały zmienione na ich prośbę.