Айтишник купил дом в Польше. Как получить разрешение в 2023, когда отказов больше

[Фото с сайта застройщика используются для иллюстрации, собеседник не дал разрешения показать именно его застройку, так как она узнаваемая.]

Многие ИТ-экспаты задумываются о покупке жилья в новой стране. В Польше есть нюанс: в зависимости от формы собственности недвижимости и ее локации, иностранцу может потребоваться разрешение МВД на покупку жилья. Как его получить и какие шаги перед сделкой надо предпринять?

Олег (имя изменено) — ИT-консультант из Минска. С женой и сыном приехал в Польшу шесть лет назад. В 2021 году супруги купили дом в Гданьске.

— Осенью 2020-го пришло осознание, что хотим остаться тут и купить дом. В начале 2021-го совершили сделку, весной 2022-го получили разрешение МВД (процедура актуальна для 2023-го — прим. devby). Уже почти доделали ремонт и на днях въезжаем в дом, — делится Олег.

Поиски дома и застройщика. «Вариантов было мало»

Все шесть лет семья Олега снимала квартиру возле Старого города в Гданьске. Это удобная локация для семьи: рядом сад для ребенка, в 10 минутах езды на авто — офис, где Олег работал до ковидных времен. 

— Мы привыкли к этому району и хотели купить дом где-то неподалеку, — объясняет мужчина. — Гдыню, Прущ Гданьский и другие отдаленные от нас места не рассматривали.

Покупка дома влечет за собой покупку земли, а в Гданьске, как в приграничной зоне, для этого требуется разрешение МВД. Мало того, что сам процесс подачи пакета документов не из простых, время ожидания разрешения может растянуться на многие месяцы, вплоть до года. Учитывая эти обстоятельства, Олег искал дом на первичном рынке.

— Вообще, мы были согласны купить дом и на «вторичке». Но слышал, что на вторичном рынке сложно найти продавца, согласного ждать тебя с разрешением. Поэтому я искал такого застройщика, который в курсе этой темы и который готов ждать. Но вариантов было мало.

Лучшим предложением по соотношению цена-качество стал близняк (коттедж на две семьи) в четырех километрах от квартиры Олега. Это трехуровневый дом жилой площадью 135 кв. м., общей — 177, включая гараж 17 «квадратов», террасу 25 «квадратов», гостевой санузел, две ванные комнаты, чердак, котельную. Также есть огрудок (лужайка). И огромный бонус — сразу за домом расположено благоустроенное зарыбленное озеро — шикарный вид из окна! 

— Цена за этот дом была 1240000 злотых, из которых на 40 тысяч мы с застройщиком потом сторговались. Сейчас похожие варианты стоят на 300 тысяч дороже. Решили купить именно этот дом — он нам понравился. А главное — у девелопера уже был кейс по продаже дома белорусам. Продавец знал, что это такое, его это не пугало, и он предоставил нам достаточно лояльные условия, — объясняет Олег.

Как антипример мужчина рассказал об опыте общения с другим застройщиком. Тот продавал похожие по размеру и планировке дома, но дальше, зато и существенно дешевле. Такой близняк супруги могли купить даже без привлечения кредита. Это было привлекательное предложение.

— Но там уперлись. Это был очень мелкий застройщик, который не хотел вникать в вопросы с разрешением. Нам сказали — даем три месяца, чтобы получить разрешение. Если не получите, то будет штраф, чуть ли не 20% от стоимости дома. Естественно, мы от такой сделки отказались.

Разрешение — за два с половиной месяца, кредит — под 6,5 процентов

Олег договорился со своим застройщиком, что тот будет ждать разрешение девять месяцев — это было задокументировано. Устно обещали ждать дольше.

— Сначала мы внесли 20 тысяч залога, подписали «умову резервационную», и нам забронировали дом. Это была «заличка» — сумма, которая не возвращается, если мы передумаем или не получим разрешение, — рассказывает Олег о начальном этапе покупки дома.

Далее у мужчины было три месяца, чтобы взять ипотечный кредит. Здесь проблем не оказалось. У Олега был «часовы побыт», «умова працы» и история высоких доходов за последние три года — банк готов был предоставить кредит на сумму даже в полтора раза больше, чем требовалось.

— Главное — это «умова працы». Знаю, что с договором b2b получить кредит сложно, даже если показываешь хорошее движение денег, — предостерегает мужчина.

Изначально процентная ставка по кредиту у Олега была 3,2 процента, ставка — меняющаяся. Весной нынешнего года ставки начали существенно расти. Когда дошли до 6,5%, Олег поменял ставку на фиксированную, сроком на пять лет. Говорит, если бы этого не сделал, сейчас платил бы под 9%.

— Когда нам одобрили кредит, произошла оплата за дом. Из наших денег там было 20%. Подписали «умову девелоперскую». К концу прошлого года дом достроили, состоялся акт приема-передачи, нам дали ключи, и мы смогли начать делать ремонт. На этом этапе пошли за разрешением МВД, далее заключили договор купли-продажи.

К слову, Олег обращался к адвокату, чтобы тот помог с подачей документов на разрешение МВД. Ждали два с половиной месяца. Олег говорит, что это минимальные сроки, о которых он слышал. По его словам, период ожидания может составить полгода и больше. 

Если бы в разрешении Олегу отказали, то по договору с застройщиком нужно было вернуть дом в таком состоянии, в котором он был изначально. Деньги вернули бы все, кроме «залички».

— Мало кто из застройщиков дает ключи и разрешает делать ремонт, пока не получишь разрешение МВД. Это риски, причем для обеих сторон. К примеру, по договору мы могли ждать разрешение до сентября. Хорошо, получили его в начале весны. А если бы был отказ? Потеряли бы дом, а денег в ремонт уже вкачано дико.

Помимо прочих расходов Олег платил за «умову девелоперскую» — примерно полторы тысячи злотых. Услуги адвоката обошлись в две тысячи. За договор купли-продажи пришлось отдать еще около двух тысяч. Разрешение МВД стоило 1570 злотых.

Ремонт обошелся в 200 тысяч. Сроки ожидания отделочных материалов, дверей и мебели — более трех месяцев

По словам Олега, стандарт сдачи недвижимости в Польше значительно выше. В Минске у него осталась квартира в новостройке в дорогом ЖК.

— Здесь в доме была сделана абсолютно вся электрика: розетки и выключатели стояли уже чистовые. Причем не по одной точке на комнату. Были все выводы для освещения на потолках. Стены — ровные, но еще не зашпатлеваны и не покрашены. Разведена вся сантехника, на всех этажах смонтированы водяные полы. Котел — «Бош» последней модели, конденсационный, одноконтурный, плюс бак на 120 литров для котла.

Из нестандартного — на всех этажах смонтирована система центрального пылесоса. Есть фундамент и вывод дымохода для камина. Установлена система приточно-вытяжной вентиляции с рекуперацией. У входной двери — видео-домофон. Управление рекуператором, котлом и домофоном возможно по Wi-Fi.

Также стоят гаражные ворота с электроприводом. В доме — разводка под сигнализацию. На окнах — роллеты с электроприводом. По периметру участка — забор. Перед домом — плитка. На фасаде — наружное освещение.

Ремонт в доме Олега делали в основном отделочники из Беларуси. Бригада нашлась на специализированных форумах в интернете. Олег говорит, что расценки у всех разные. Кто-то берет 500 злотых за 1 кв. м. «под ключ», кто-то — тысячу. Наш герой за услуги строителей заплатил 60 тысяч, за ремонт, включая стройматериалы, 200 тысяч злотых. 

— Если делаешь ремонт немного интереснее, чем из Leroy Merlin, приходится долго ждать и много платить. У всех сроки по договору от трех месяцев — никто тебе раньше ничего не привезет. Для Польши это норма.

Как вообще это устроено

В каких случаях при покупке недвижимости в Польше требуется разрешение МВД, бывают ли отказы белорусам, рассказал Артем Сафонов, финансовый консультант компании Phinance S.A. в Гданьске. 

— При покупке недвижимости в приграничной зоне Польши иностранец освобожден от разрешения МВД в случае, если покупает квартиру с формой собственности spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Причем, локация роли не играет: такую квартиру без разрешения МВД можно купить в любом месте Польши, включая приграничную зону. 

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu предполагает, что квартира является собственностью кооператива (spółdzielnia). Квартира с такой формой собственности не включает в себя долю земли. Приобретается право пользоваться помещением, делать в нем ремонт, а также совершать сделки по купле-продаже квартиры. 

— Кооперативные квартиры в Польше строили до 2008 года. Сейчас такие можно найти только на вторичном рынке, — уточняет Артем.

Вторая и более распространенная форма собственности недвижимости в Польше — полная собственность (prawo własności). В этом случае покупатель вместе с квартирой приобретает долю земли (гараж, «огрудок», часть внутреннего двора и т. п.). Сюда же относятся одноквартирные дома, «близняки», «шереговцы» — дома с участком земли.

— При покупке дома или квартиры с полной формой собственностью иностранцу нужно разрешение МВД, если недвижимость находится в приграничной зоне. Есть перечень гмин вдоль всей границы Польши, где нужно получать разрешение. К примеру, в окрестностях Гданьска такая территория лежит в пределах до 50 км от границы.

Артем также рассказал, что разрешение не нужно получать иностранцу, у которого «сталы побыт» более пяти лет. А вот если есть только виза, «внесек» о подаче документов на «часовы побыт» — подаваться пока не стоит.

Алгоритм, как купить недвижимость с полным правом собственности

1. Подписать с застройщиком «умову резервационную». Оставить задаток. 

2. Собрать документы для получения кредита, получить положительное решение. 

3. После того как дом получит юр.адрес (застройщик отдаст информацию о построенном здании в Urząd Miasta Gminy), подать документы на разрешение в МВД. 

В МВД подают заявление (внесек), карту побыта, паспорт, документация квартиры/дома, вступительный договор купли-продажи, документы, подтверждающие происхождение средств. Понадобятся копии с присяжным переводом. Перечень в каждом случае может немного отличаться.

Сейчас консультанты рекомендуют указать во внёске в том числе политические причины переезда: по их мнению, после 24 февраля «трудовых» и «бытовых» причин может быть недостаточно.

Сроки ожидания: 4-6 месяцев. Может быть и до года.

Страхования, если откажут, нет. 

4. Получив разрешение, покупатель и застройщик идут к нотариусу и подписывают «умову концову» (акт купли-продажи).

После 24 февраля россиянам в разрешениях отказывают (как и периодически в ВНЖ), говорят консультанты. Есть случаи отказов и белорусам.

Канал сделал запрос в МВД и поделится статистикой, если её откроют.