EPAM освободит ≈26 тысяч квадратов. Кто их займёт? Что с рынком?

Плюс 45 тысяч кв. метров

Четыре бизнес-центра, которые потеряют EPAM, — это «Орлан», Fortune, «Титан» и «Рам Глобал». Особенно чувствительным уход такого крупного арендатора будет для «Орлан» и Fortune, которые EPAM арендовал полностью.

Суммарно после ухода EPAM в четырёх бизнес-центрах освободится около 26 тысяч кв. метров GLA (арендопригодной площади), посчитали в Colliers.

Если к ним добавить около 13,5 тыс. кв. метров GLA в БЦ «Красавiк», а также невостребованные в 2020 году компанией площади в БЦ «Парк», то получится, что только за счёт EPAM на рынке офисной недвижимости появится около 45 тысяч кв. метров GLA.

Это много. В прошлом году в Минске было введено в эксплуатацию 58 тысяч кв. метров новых офисов. То есть освобождаемые EPAM площади почти сопоставимы с годовым объёмом ввода новых офисов.

— А заменить такого крупного арендатора сегодня некем. Пока нет на горизонте таких компаний, которым в современных условиях понадобились бы бизнес-центры целиком, — оценивают ситуацию в Colliers.

70% офисной недвижимости — у ИТ

По оценкам компании, общий объём качественной офисной недвижимости в пересчете на GLA составляет сейчас чуть больше миллиона кв. метров. Из них вакантными были около 80 тыс. кв. метров площадей. С отказом EPAM от ряда бизнес-центров вакантные площади увеличиваются на 50%, а средняя вакантность по рынку составит 12%.

— Такое последний раз в офисной истории Минска было в период кризиса 2015–2016 годов. Арендные ставки в таких условиях просядут. Другой вопрос на сколько. Пока не ясно, произойдёт ли просто корректировка ввиду новых условий или собственники, чтобы не содержать пустующие площади (а это требует немалых затрат), пойдут на демпинг, — отмечают эксперты Colliers.

Ситуацию усугубляет тот факт, что ИТ-компании — крупнейшие арендаторы офисной недвижимости.

Если брать весь рынок офисов, то доля ИТ-компаний составляет порядка 40%. Если рассматривать новые качественные объекты, которые вводились в последние 3-5 лет, то в них на ИТ-сектор приходится порядка 70% от всех арендованных площадей, оценивает Colliers. 

Но затраты на содержание офисов сейчас оптимизирует не только EPAM, а многие ИТ-компании.

— Если раньше основная масса заявок касалась расширения офисов, то теперь у арендаторов другие потребности. Они оптимизируют офисы. Например, оптимизация по площади: арендовали этаж в 1000 кв. метров, сейчас хотят освободить и снять офис в 500 кв. метров. В среднем потребности в офисной недвижимости ИТ-компании сокращают на 20-30%.

Есть оптимизация по качеству: выросло предложение, поэтому за те же деньги хотят снять более новый и современный офис в более престижном бизнес-центре.

Вот пример оптимизации по локации. Сидели где-то на периферии, теперь есть предложение в центре или возле метро, за те же деньги. Ну и оптимизация по цене. Многие договоры заключались в период ажиотажного спроса и высоких цен в 2018–2019 годах. Если арендодатель несговорчивый и не готов снизить ставку, есть возможность сменить место на более выгодное, — комментируют эксперты Colliers.

Как собственникам БЦ привлечь айтишников?

— Выработка стратегии у каждого собственника своя. Например, можно делать упор на то, что здесь была известная ИТ-компания, её полностью устраивало пространство, под неё идеально «подогнана» инженерия, нет вопросов с электричеством и интернетом, осталась очень приличная отделка, расставляй столы и работай.

Наверное, придётся корректировать ставки, в качестве бонусов предоставить определённое количество бесплатных машиномест в паркингах, если такие есть.

Сегодня для арендатора важно наличие отделки, поскольку зачастую это не новая компания, а переезд с уже действовавшего офиса. Важно местоположение. Офисы на периферии, без метро и т. д. окончательно утратили свою привлекательность — спроса на них просто не хватило.