Как айтишнику получить ипотеку в Польше (и не испортить кредитную историю в BIK). Разбираем засады
Хорошая зарплата не гарантирует, что банк даст ипотечный кредит — особенно если вы фрилансер или работаете по B2B. Какие документы нужны и как повысить шансы на ипотеку, dev.by узнал у Александра Туревича — финансового консультанта и основателя сообщества PolandDoIT.
Какие документы требуются и что чаще всего идёт не так
— Самая большая проблема — это не деньги, а документы. Если ты получаешь по 20 тысяч злотых в месяц, но у тебя нестандартный контракт или неполный пакет справок — банк, скорее всего, откажет, — говорит Туревич. — Всё решает форма занятости, тип договора и насколько банк вообще может понять твою ситуацию.
Что просят банки:
- годовую налоговую декларацию (PIT-36 или PIT-28 для ryczałtu),
- бухгалтерскую отчётность за текущий год (KPiR или ewidencja przychodów),
- справки из ZUS и налоговой об отсутствии долгов,
- выписку по счёту за 6–12 месяцев,
- удостоверение личности,
- вид на жительство.
— Должна быть физическая карта побыта на руках. Минимум — один месяц до окончания на момент подписания кредитного договора. Но на практике многие банки предпочитают, чтобы до конца оставалось хотя бы 6 месяцев, — уточняет Туревич.
Важен и размер первоначального взноса. Минимум — 10%, но на практике иностранцам часто требуется внести 20–30%.
Некоторые банки дают собственные формы для заполнения — например, ING или Santander просят таблицы, где вы указываете доходы и расходы помесячно. Также важно: все справки должны быть свежими — не старше 30 дней.
Если вы на умове о працэ, всё проще: достаточно справки от работодателя о доходах и копии договора. Но даже здесь важно показать, что вы работаете стабильно и давно.
— Договор на определённый срок — это не плохо. Но если он минимум на год и вы уже проработали по нему хотя бы 6 месяцев, то для большинства банков этого достаточно. Хотя бессрочный всё равно воспринимается лучше, — объясняет Туревич.
Важно показать, что доход идёт в злотых, и желательно на счёт в том банке, куда подаёте заявку.
Какие контракты банки принимают охотнее всего
Наиболее надёжной формой занятости для банка остаётся умова о працэ. Особенно если она заключена на неопределённый срок и в польской компании.
— Это самая понятная форма: есть ZUS, есть PIT, всё стабильно. Если у кого-то сейчас умова о працэ и он подумывает о кредите — лучше подаваться сейчас, не переходя на B2B, — советует Александр.
Но даже при B2B ипотека возможна. Главное — стабильность. Банки оценивают:
- длительность работы на себя,
- регулярность поступлений,
- форму налогообложения,
- сколько клиентов и инвойсов.
— Есть разница между настоящим ИП и человеком, который просто ушёл с умовы на контракт, чтобы меньше платить налогов. Если ты работаешь с одной фирмой, в той же сфере, то при хорошем доходе банки могут принять даже три месяца стажа, — объясняет Александр.
В то же время классические фрилансеры — например, дизайнеры или копирайтеры с нерегулярными проектами — попадают в зону риска. Особенно если выручка идёт от разных клиентов, а отчётность минимальна.
— Если у тебя мало клиентов, нет истории, а ещё и всё оформлено через инкубатор — большинство банков даже не станут рассматривать такую заявку, — добавляет Туревич.
По договорам подряда (umowa zlecenie, umowa o dzieło) тоже можно получить ипотеку, но обычно банк требует, чтобы такие договоры действовали как минимум 6–12 месяцев. Некоторые банки не считают агентские контракты (например, через agencja pracy) приемлемым основанием для кредита.
Сколько нужно проработать и как налоги влияют на решение
Если вы ведёте działalność gospodarczą, большинство банков ждут от вас как минимум одного года стабильной работы. А часто — двух полных календарных лет.
— Если ты открыл ИП в середине 2023-го, то нормальной заявкой ты станешь только в 2025-м. Банки хотят видеть два закрытых года: например, 2023 и 2024, — говорит Туревич.
Но бывают исключения. Некоторые банки идут навстречу тем, кто ушёл с умовы на B2B, сохранив прежнюю сферу и заказчика. В таких случаях достаточно 3–6 месяцев подтверждённой деятельности.
Немаловажно и то, как вы платите налоги. Многие айтишники на B2B выбирают ryczałt — 8,5% или 12% с оборота. Это упрощённая система налогообложения в Польше, при которой вы платите фиксированный процент с выручки, не учитывая расходы. Удобно, но банкам такой доход сложнее интерпретировать.
— Ryczałt сильно режет доход. Банк не знает, сколько у тебя расходов, поэтому берёт 30–50% от оборота. То есть заработал 10 тысяч — банк считает, что ты получаешь на руки 3–5.
Если вы на общем PIT (например, 12% или 19%), и показываете чистую прибыль, — это воспринимается лучше. Тогда банк видит реальную картину и может зачесть доход полностью.
— Иногда стоит даже специально переплатить налог, — говорит Туревич, — показать хороший результат в PIT, чтобы получить нормальную сумму ипотеки.
Кредитная история: как работает BIK и что улучшает шансы
Даже с идеальными доходами можно получить отказ, если у вас плохая кредитная история. Или её нет вовсе. Польские банки опираются на данные BIK — Biuro Informacji Kredytowej.
Даже небольшая просрочка в прошлом — например, вы забыли оплатить интернет или рассрочку на 100 злотых — может «висеть» в BIK до 5 лет и испортить всё.
— У меня был клиент, всё шло хорошо, но в ZUS висела задолженность, о которой он сам не знал. Банк отказал. Деньги за задаток ему не вернули, — вспоминает Александр.
Что понижает рейтинг в BIK:
- просрочки платежей (особенно 60+ дней),
- слишком много запросов (заявок в банки),
- долги, даже погашенные — если не снята негативная запись,
- слишком высокая кредитная нагрузка.
Что повышает рейтинг:
- чистая история без просрочек,
- наличие хорошей кредитной истории,
- закрытые вовремя кредиты,
- умеренное использование кредитки.
— Главное — чтобы не было негативной истории. Если просрочек и долгов нет, отсутствие кредитов — не проблема. Я не рекомендую специально открывать кредитку — это навязанная практика, которая чаще выгодна банку, а не клиенту, — подчёркивает Туревич.
Проверить BIK можно на сайте www.bik.pl. Нужен PESEL и подтверждение личности, полный отчёт стоит 49 zł и включает рейтинг и все детали.
Не подавайтесь в несколько банков сразу. Каждый запрос оставляет след. Если за неделю податься в 4–5 банков, рейтинг BIK может упасть. Лучше выбрать 1–2 и пробовать через них.
В каких банках беларусам дают ипотеку
— Сейчас адекватно с белорусами работают примерно пять банков. Это Millennium, Santander, Pekao, mBank и ING. Они принимают карту временного побыту и оценивают заявку по делу, — говорит Туревич.
В PKO BP, крупнейшем банке Польши, могут потребовать уже карту сталэго побыту (ПМЖ). А в Citi Handlowy, по словам Александра, даже ryczałt не принимают — слишком консервативный подход.
— Были случаи, когда человек с идеальным доходом получал отказ просто потому, что в банке не умеют работать с фрилансерами. Поэтому важно выбирать те банки, где таких клиентов видели и одобряли, — поясняет
Читать на dev.by