ИТ-компании в Минске охладели к офисам. Спрос упал в 10 раз

По оценкам «Коллиерз Интернешнл Консалтинг», в 2020 году в Минске ИT-компании занимали более 430 тысяч кв. метров офисных площадей, в начале 2021 года — 408 тысяч кв. метров, а сейчас — только 200-220 тысяч кв. метров. Это чуть более 20% всего рынка офисной недвижимости (общее предложение офисов в Минске на январь этого года превышало 1 миллион кв. метров). Хотя еще два года назад доля была около 40%. А если рассматривать только новые качественные объекты, которые вводились в последние 3-5 лет, то в них на ИТ-сектор приходилось порядка 70% от всех арендованных площадей.

Доля ИТ-сектора сократилась в основном из-за крупных компаний. EPAM за 2021–2022 годы освободил около 80 тысяч кв. метров офисных площадей в 5+ бизнес-центрах, или почти 70% от занимаемых офисов. Wargaming за два года освободил 23 тысячи кв. метров офисов, Itransition — более 14 тысяч, iTechArt Group — 3 тысячи.

Как следствие, в 2022 году изменился портрет ключевого арендатора офисной недвижимости. Вместо ИT-компаний спрос формировали оставшиеся международные, российские компании, финансовые организации, государственные предприятия и учреждения.

Во многом именно из-за ухода айтишников в бизнес-центрах резко выросла вакантность (количество пустующих площадей). Если в 2020 году в Минске пустовали 3,8% всех офисных площадей (36 тысяч кв. метров), то к концу 2022 года уже 19,5% площадей (200+ тысяч кв. метров или в 5+ раз больше).

Но в этом году аналитики «Коллиерз Интернешнл Консалтинг» не ожидают большого исхода ИТ-компаний из бизнес-центров.

 — Многие ИТ-компании, которые планировали или приняли в 2022 году одномоментно такое решение, уже освободили офисные площади. В этом году большого оттока не предвидится. Некоторые ИT-компании оставили за собой незначительные офисные площади (около 100-200 кв. м), несмотря на релокацию основного персонала.

ИТ-компаниям все еще нужны офисы?

Несмотря на отказ многих ИТ-компаний от офисов (сокращение площадей), от айтишников есть запросы на аренду, но объемы небольшие.

— За последние годы количественный запрос офисных площадей снизился примерно в 8 раз в относительном выражении и более 10 раз в абсолютном. До 2020 года около 60-80% всех запросов на офисные площади поступало от ИТ-сектора, а суммарный спрос в моменте оценивался в 80-100 тысяч кв. метров. Сейчас это не более 10-20% запросов при суммарном неудовлетворенном спросе 10-15 тысяч кв. метров.

Как правило, запросы компаний связаны с оптимизацией занимаемых площадей в меньшую сторону и/или на более комфортные условия.

Основные критерии выбора офисов:

• Невысокая (в рынке) ставка аренды;
• Свежий ремонт и предпочтение площадям с мебелью;
• Современные инженерные системы;
• Лояльный арендодатель — требование от серьезных арендаторов, на себе переживших все «удовольствия» от переговоров с собственниками, не желающими идти на уступки в 2020–2022 годах;
• Хорошая локация;
• Достаточное количество парковочных мест; 
• Площадь, как правило, небольшая — 100-200 кв. метров.

— Сейчас арендаторы могут найти вакантный офис с лучшими локацией, ремонтом и сервисом по аналогичной, а в некоторых случаях по более низкой ставке. 

При этом арендодатели, чтобы удержать или привлечь арендаторов, в том числе из ИТ, расширяют перечень дополнительных услуг, которые они готовы предоставить:

• арендные каникулы даже в помещениях с уже готовым ремонтом, порой на длительные сроки (как, например, в БЦ «Орлан», где арендные каникулы предоставляются на 6 месяцев, помещения с отделкой);
• участие в затратах на переезд;
• готовность поучаствовать в ремонте помещений;
• гибкость в сроках договора.

А что со ставками?

По сравнению с началом 2022 года средние ставки аренды для качественных офисов снизились более чем на 40%.

Сейчас стоимость аренды офисов в бизнес-центрах класса В1 составляет 5-14 евро за кв. метр (без НДС и эксплуатационных расходов), в офисов класса В2 — 4-12 евро за кв. метр.