Як айцішнікі купляюць дарагое жытло ў іпатэку ў Польшчы, ЗША, Нідэрландах

Варшава

Пошук

— Кватэру разам з дзяўчынай шукаў праз otodom.pl і агенцтва нерухомасці. Перад купляй асабіста прагледзелі толькі два варыянты, а канчатковы выбар рабілі паміж дзвюма кватэрамі з прыкладна роўным коштам. У выніку купілі трохпакаёвую кватэру ў доме 2000 года пабудовы з паркінгам.

Плюсы: лакалізацыя (200 метраў да метро), прымальны рамонт (класічны, па-за часам), плошча плюс парковачнае месца ў падземным гаражы.

Цана/іпатэка

Кватэра абышлася ў 1 350 000 злотых. З іх каля 500 тысяч злотых склалі ўласныя сродкі, а на 850 тысяч злотых узялі крэдыт у банку.

Угода прайшла ў тры этапы:

1. Пераказ прадаўцу кватэры 500 тысяч злотых;
2. Адпраўка пацверджання пераказу ў банк;
3. Пераказ прадаўцу крэдытных 850 000 злотых.

Уласныя сродкі ляжалі на рахунку ў Santander, дзе я абслугоўваўся два гады. Грошы перавезлі з Беларусі часткамі без дэкларавання.

Пэўныя складанасці паўсталі ўжо ў Польшчы, калі гэтыя грошы трэба было пакласці ў банк на рахунак. У польскіх банкаў ёсць працэдуры супраць адмывання сродкаў: без пацверджання паходжання банк не прыме грошы. На шчасце, у нас былі дамовы пра продаж машын і кватэры ў Беларусі. Таксама ёсць шчыліна, калі можна (на свае страх і рызыку) класці грошы ў банк невялікімі порцыямі — да 10 тысяч долараў раз на тыдзень.

Што тычыцца крэдыту, то на момант пошуку банкаў для атрымання пазыковых сродкаў сітуацыя была такой: з замежнікамі працавалі 5 банкаў, з ІП толькі 2. Так як я ІП, то выбіраў з двух банкаў і спыніўся на Pekao BP, бо тут нам гатовыя былі выдаць крэдыт на суму большую, ніж у іншых банках. З нашымі даходамі ў іншых банках мы маглі разлічваць толькі на 600-650 тысяч злотых ($148-160 тысяч).

Што праўда, ад месяца да месяца ўмовы мяняюцца, таму варта звяртаць увагу на тое, што актуальна сёння. Кожны банк мае ўнікальны набор патрабаванняў, і гэты набор змяняецца ў залежнасці ад попыту. Часам банкі паніжаюць парог (колькасць умоў) для замежнікаў, каб выдаць больш крэдытаў.

З улікам фіксаванай стаўкі (8,47%) і тэрміну крэдыту штомесячны плацеж па іпатэцы складае 6650 злотых ($1650+).

Для разліку крэдытаздольнасці некаторыя банкі ў Польшчы патрабуюць даходы за апошнія 6 месяцаў або год, а некаторыя — выключна гадавую дэкларацыю PIT. У маім выпадку гэта быў PIT за 2021 (некалькі месяцаў) і банкаўская выпіска пра даходы за 2022 год.

Мяркую, што няма парога для атрымання права на іпатэку. Хутчэй у банкаў працуе правіла «больш даходаў — больш крэдытаздольнасці». Таксама ў неабходны набор дакументаў для банка ўвайшлі дазвол на жыхарства, пацверджанне аб адсутнасці запазычанасцей па падатках і адлічэннях у ЗУС. Дарэчы, крэдыт бралі на дваіх з дзяўчынай, таму банк сумаваў нашыя даходы пры разліку сумы пазыковых сродкаў.

Для здзяйснення ўгоды не патрабаваўся дазвол МУС. (У Польшчы такі дазвол неабходны ў выпадках, калі 1) разам з нерухомасцю набываецца ўчастак зямлі, 2) пры куплі любой нерухомасці ў памежнай зоне, за выключэннем кааперацыйнай формы ўласнасці. — Заўв.)

Пры планаванні іпатэкі варта абавязкова звяртацца да паслуг так званага «дарадцы», або дарадцы па крэдытах. Яны атрымліваюць працэнт ад кошту крэдыту (ад банка), адпаведна для атрымальніка крэдыту ягоныя паслугі бясплатныя. Дарадца зацікаўлены, каб кліент атрымаў крэдыт, бо ад гэтага залежыць яго прыбытак. Таму ён (у тэорыі) імкнецца знайсці найбольш выгадную прапанову на рынку.

Часам бывае (як у нашым выпадку), што дарадца мае сваіх знаёмых з працаўнікоў банкаў, што паскарае і спрашчае працэдуру афармлення іпатэкі.

Варшава

Пошук

— Усё выйшла спантанна. Гаспадар цяперашняй здымнай кватэры падняў арэнду ад 4 да 5 тысяч злотых, і мы вырашылі, што трэба пачынаць думаць пра сваё жытло.

Шукалі на olx, otodom, толькі варыянты з агрудкам або адкрытай пляцоўкай на верхнім паверсе, гатовым рамонтам і не ў прыгарадзе, таму добрых варыянтаў было няшмат. Шукалі каля месяца, усяго паглядзелі шэсць кватэр.

Яшчэ адзін варыянт з агрудкам і выдатным рамонтам спадабаўся, але там гаспадар кватэры быў мутны, пастаянна падвышаў цану і пераносіў сустрэчы для падпісання папярэдняй дамовы (магчыма, спрабаваў знайсці найлепшы для сябе варыянт). Астатнія варыянты не падабаліся праз рамонт або агрудак (часта агрудкі няўдалай формы і на воку ў мінакоў). 

Цана/іпатэка

Спыніліся на трохпакаёвай кватэры з адкрытай пляцоўкай каля 30 кв. метраў, з добрым відам, новым рамонтам. 

Угода па куплі кватэры пакуль яшчэ ў працэсе. Я ўжо ўклаў папярэдняе пагадненне з уласнікам і ўнёс задатак 100 тысяч злотых ($24,5 тысячы). Таксама атрымаў папярэднюю згоду банка на іпатэку, заказаў фінансавую ацэнку кватэры і пакуль чакаю.

Уласнік зняў кватэру з продажу і чакае, калі я вырашу ўсе пытанні з крэдытам. На гэта даецца два месяцы.

У папярэдняй дамове прапісана: якая кватэра, у якім стане і ўмовы продажу. Калі падпісаць папярэдняе пагадненне ў натарыуса, то ўласнік не зможа прадаць кватэру нікому, акрамя мяне. Але мы не сталі так ускладняць і падпісалі самі. 

Звычайна заклад у папярэднім пагадненні складае 10% ад кошту кватэры і з’яўляецца незваротным. Але мы дамовіліся з рыэлтарам і ўласнікам пра вяртанне закладу, калі тры банкі адмовяць у крэдыце. Я працую як ІП менш за два гады, КЧП (часовы дазвол на жыхарства) заканчваецца менш як праз тры месяцы. Толькі два банкі гатовыя даць крэдыт — Santander і Pekao. Так як я абслугоўваюся ў Santander, мне было зручна прафінансавацца тут.

Крэдыт мне даюць на 950 тысяч злотых ($235 тысяч) на 7 гадоў пад фіксаваную стаўку 7,47%. Месячны плацеж складзе 15 тысяч злотых ($3720), уключаючы страхаванне жыцця і страхаванне маёмасці.

Бостан

Пошук

— Дом шукалі каля двух месяцаў. У нас быў спіс патрабаванняў і жаданняў: задні двор, добры і спакойны раён, недалёка ад горада.

Перагледзелі 7-10 дамоў асабіста і вельмі шмат анлайн на самым папулярным сайце zillow.com і на сайтах, да якіх доступ дае твой рыэлтар.

Дзесьці не падабаўся стан дома, дзесьці цана, дзесьці не задаволіла наяўнасць home owners association (таварыства ўласнікаў жытла). Яны ёсць у некаторых раёнах і маюць збор правілаў. Напрыклад, няможна ставіць платы, рабіць штосьці на сваім заднім двары, дом мае быць пэўнага колеру. І таварыству штомесяц трэба рабіць адлічэнні. Іх памер залежыць ад таго, ці ёсць у раёне, напрыклад, нейкія агульныя зоны карыстання, што робіцца па ўтрыманні і ўборцы раёна. Гэта можа быць і 50 долараў, і 500 долараў на месяц.

З уласнікамі дамоў у працэсе пошуку мы не сустракаліся. Толькі са сваім рыэлтарам, які ў сваю чаргу сустракаўся з рыэлтарам прадаўца.

Паслугі рыэлтара аплачваюцца прадаўцом. Ён дапамагае ў камунікацыі, ва ўсіх працэсах і ў перамовах наконт цаны. Прадаўцу абодва рыэлтары абыходзяцца ў 5-6% ад кошту ўгоды. Гэтыя 5-6% потым дзеляцца паміж рыэлтарамі напалову.

Мы зрабілі 5 офераў уласнікам розных дамоў, перш ніж змаглі купіць. У ЗША вельмі канкурэнтны рынак, і офер на дом трэба выйграць у іншых пакупнікоў, прапаноўваючы больш грошай, адмаўляючыся ад інспекцый, плацячы ўсё гатоўкай і г. д. Мы прапаноўвалі да запытванай цаны 50+ тысяч долараў зверху, але ўсё роўна прайгравалі. А дом, які ў выніку купілі, абышоўся без такіх дадатковых выдаткаў.

Плошча нашага дома складае каля 1800 квадратных футаў (каля 170 квадратных метраў). Чатыры спальні, гасцёўня, кухня, сталовая, гараж, вялікая тэрыторыя (каля аднаго акра), добры раён і ў цэлым добры стан, улічваючы, што дому ўжо гадоў 40. Але каб прывесці дом цалкам да ладу і зрабіць яго пад сябе, прыйдзецца на працягу года-двух укласці каля 50 тысяч долараў, калі разлічваць на свае сілы. У асноўным гэта будуць траты на касметычны рамонт: падлогу замяніць, памаляваць унутры і г. д.

Цана/іпатэка

Агульны кошт дома — 600 тысяч долараў. З іх мы ўклалі 10% уласных сродкаў, астатняе — іпатэчны крэдыт на 30 гадоў пад 6% гадавых. Пры жаданні можна выплаціць хутчэй. Штомесяц плацеж па іпатэцы з улікам падаткаў і страхоўкі складзе каля 4 тысяч долараў.

З атрыманнем крэдыту не было праблем. На той момант мы знаходзіліся ў краіне па працоўнай візе крыху менш за два гады. Банк папрасіў пацвярджэнне ад працадаўцы, што я, хутчэй за ўсё, працягну працаваць на той жа пасадзе ў агляднай будучыні. Таксама банку патрэбная была інфармацыя пра візу, пра актывы і крэдыты ў іншых банках, пра даходы. Калі пакладзеш гатоўку на рахунак, банк спытае пра паходжанне сродкаў.

Усе дакументы робяцца ў пару клікаў анлайн і пасылаюцца таксама анлайн. Банк робіць pre-approval на працягу двух дзён пры наяўнасці ўсіх дакументаў і высылае прыкладныя ўмовы. Пасля таго, як уласнік прыняў офер на дом, яшчэ каля месяца сыходзіць на закрыццё ўгоды: правесці інспекцыі, ацэнку дома, падпісаць дакументы.

Property tax размяркоўваецца на ўвесь год. У кожным штаце і нават у кожным горадзе ён розны. Ёсць штаты з маленькімі property tax, ёсць з вялікімі. Залежыць ад бягучай цэны дома і пералічваецца штогод.

Калі ёсць іншыя крэдыты, напрыклад, на аўтамабіль або крэдытныя карты, банкі таксама на гэта звяртаюць увагу і памяншаюць суму іпатэкі. У нас іншых крэдытаў не было, акрамя невялікіх крэдытных карт. Мы разлічвалі бюджэт з добрым запасам і не бралі даражэйшага дома, хоць банкі прапаноўвалі ўзяць крэдыт на вялікую суму. 

Паўгадзіны ад Амстэрдама

Пошук

— Шукаў кватэру ў невялікім горадзе (не хацеў бы яго называць), у 30 хвілінах язды ад Амстэрдама, у якім здымалі жытло пасля прыезду ў краіну. Плюсы: адносна даступныя цэны, размяшчэнне, інфраструктура. Мінусы: не Амстэрдам, таму часам за вялікім жыццём трэба ездзіць у сталіцу або іншыя буйныя гарады.

Так як зона пошукаў была абмежаваная адным горадам, то глядзелі ўсе даступныя ў ім варыянты, у тым ліку і тыя, якія былі нядаўна прададзеныя, каб разумець рынак.

Будаўніцтвам новага жытла тут асабліва не песцяць, а купіць нерухомасць можна толькі выйграўшы ў латарэю сярод усіх пакупнікоў. Таму глядзелі на другасны жылы фонд, які часам можа быць з гісторыяй у сотні гадоў.

Ужывую паглядзелі каля пяці варыянтаў. Дзесьці не хапала плошчы, дзесьці від з акна быў не той, дзесьці не было ліфта. У выніку купілі трохпакаёвую кватэру плошчай амаль 100 кв. метраў, якая нас задаволіла па большасці параметраў. З дадатковых плюсаў нашай кватэры можна назваць добрую транспартную даступнасць і тое, што ў гаспадароў густ падобны да нашага. Яны пакінулі сваю мэблю, частку якой мы працягваем выкарыстоўваць. А яшчэ недалёка мора.

Цана/іпатэка

Кватэра абышлася ў 400+ тысяч еўра. Чым жытло бліжэйшае да Амстэрдама і навейшае, тым вышэйшыя цэны. Некаторыя кватэры могуць каштаваць аж да мільёна еўра.

У 2022 пакупнікі апынуліся ў сітуацыі, калі рынак праз нізкія кавідныя працэнтныя стаўкі перагрэўся і цэны моцна выраслі. Калі працэнтныя стаўкі сталі расці, пачалі патроху астываць і чаканні прадаўцоў. Сваё жытло мы купілі без «овербіду» (які быў нормай амаль пару гадоў), і нават трохі знізілі цану, чым здзівілі нашага агента.

На ўвесь кошт кватэры ўзялі іпатэку. Гэта распаўсюджаная практыка ў Нідэрландах, калі банкі пакрываюць да 100% кошту кватэры без першага ўнёску.

Для замежнікаў з дазволам на жыхарства, пастаянным або часовым працоўным кантрактам, якія прапрацавалі ў краіне 3-6+ месяцаў, няма ніякіх асаблівых патрабаванняў па дакументах. Плацежаздольнасць правяраецца даведкай ад працадаўцы з указаннем тыпу кантракта і гадавога заробку. Калі вельмі спрошчана, то максімальная сума іпатэкі лічыцца па сумарным gross даходзе хатняй гаспадаркі за год, памножаным на 5.

Крэдыт на 30 гадоў. Гэта стандартны тэрмін працягласці іпатэкі ў Нідэрландах. На працягу 10 гадоў будзе дзейнічаць фіксаваная працэнтная стаўка — 4% гадавых.

Узяць іпатэку можна і са стаўкай, якая плавае, з магчымасцю зафіксаваць пазней. Тэрмін фіксацыі ўплывае на стаўку, і могуць адрознівацца разлікі максімальнай сумы крэдыту. Фіксаваная стаўкі праз 10 гадоў пераходзіць у актуальную, якая плавае. Але, верагодна, нават потым будзе магчымасць зафіксаваць стаўку на розныя тэрміны.

Таксама пры куплі могуць быць дадатковыя выдаткі: на тэхнічную інспекцыю, ацэнку жытла для банка, камісію агенту (часта каля 1% ад кошту), камісію дарадцы па іпатэцы. Прыцягваць такога дарадцу трэба абавязкова. Ён тлумачыць, у што людзі ўблытваюцца на 30 гадоў, і адказвае на ўсе пытанні. Агенту таксама плацілі, хоць у нашым выпадку ўкладанне было сумніўным. Таксама ёсць падатак на пераход нерухомасці: 2% ад кошту пры набыцці жытла ў асабістае карыстанне, 6-10% для тых, хто купляе другое жытло.

Штомесяц па іпатэцы я буду плаціць каля 1500 еўра, што супастаўна са штомесячнай платай за арэнду ў прыватным сектары. Гэтая сума ўжо з улікам падатковага вяртання. У Нідэрландах частка выплачаных працэнтаў па крэдыце вяртаецца ў выглядзе «падатковага вяртання». Цяпер яно складае каля 40% ад плацяжоў па працэнтах за крэдыт. Дзяржава такім чынам падтрымлівае тых, хто набывае жытло.

Амстэрдам

Пошук

— Кватэру шукаў на другасным рынку. Пяршачкі ў Амстэрдаме вельмі мала і ўсё распрададзенае на колькі гадоў наперад, і чакаць не хочацца. Кватэру разглядаў больш як інвестыцыю, так як плацяжы па іпатэцы роўныя кошту арэнды кватэры. Калі цэны працягнуць расці, плануем гадоў праз 5 прадаць кватэру і ўзяць што-небудзь пабольш або ўжо ў іншай краіне, калі вырашым пераязджаць.

Каб знайсці кватэру, скарыстаўся паслугамі спецыяльнага агенцтва. У Нідэрландах кожную паслугу можна асобна купляць у спецыялізаваных кампаній. Напрыклад, ёсць агенцтвы нерухомасці (ездзяць з табой глядзець кожную кватэру, шукаюць варыянты), ёсць агенцтвы, якія толькі ацэньваюць кошт кватэры або толькі тэхнічны стан. А ёсць агенцтвы, якія закрываюць усе гэтыя пытанні. Атрымліваеш усё адным пакетам і танней. Пакет каштуе 5500 еўра мінус зніжка для некаторых кампаній. У маім выпадку зніжка склала 500 еўра.

На мой погляд, працэдура куплі кватэры ў Нідэрландах досыць складаная. Мае быць агент з двух бакоў (які прадае і які купляе), кватэра інспектуецца інжынерам і спецыяльным агентам, які ацэньвае жытло. Увесь працэс займае 2-3 месяцы і вымотвае вельмі моцна. Але, у канчатковым выніку, ёсць адчуванне, што ты ведаеш, што купляеш за свае грошы, і ніхто нікога не падмане. Не будзе потым якія столяў, якія працякаюць, або азбесту ў сценах (што тут не рэдкасць).

Цана/іпатэка

У выніку пошукаў купіў двухпакаёвую кватэру 55 кв. метраў з адной спальняй і кабінетам для працы. Кватэра абышлася ў 420 тысяч еўра. За такія грошы можна купіць кватэру ў навейшым доме і ў два разы большую па плошчы дзе-небудзь у гадзіне язды на цягніку ад Амстэрдама. Але мы выбралі Амстэрдам, бо не хочацца залежаць ад цягнікоў, а ў офіс ездзім амаль штодзень.

Куплю кватэры цалкам прафінансаваў за кошт іпатэчнага крэдыту. Штомесячны плацеж (працэнты і асноўны доўг) — каля 2,2 тысячы еўра на месяц.

Для экспатаў умовы выдачы іпатэкі ў Нідэрландах нават лепшыя, ніж для мясцовых. І мясцовыя, дарэчы, часта недалюбліваюць нас за гэта. Тым, хто пераехаў па High-skilled migrant візе, нават першапачатковы ўзнос не патрэбны. Банк пакрывае 100% ад пакупкі.

Цяпер стаўка досыць высокая, каля 4,5% (фіксаваная на 10 гадоў). Для параўнання: два гады таму была 1-1,5%. Калі бярэш іпатэку ад банка на 100%, то ніякай асаблівай праверкі не робяць, просяць кантракты з працы і інфармацыю пра даходы. Калі хочаш укласці свае грошы, каб менш іпатэкі аплачваць, ёсць сур’ёзнейшы due diligence, уключаючы anti-money laundering расследаванне. Але, калі маеш пацверджанне, адкуль грошы (напрыклад, продаж нерухомасці ў Беларусі), то ўсё досыць лёгка. Кэшам, натуральна, плаціць няможна, трэба папярэдне пакласці грошы на рахунак.

Гаага

Пошук

— Дзевяць гадоў таму мы з калегам купілі дом у Нідэрландах. Цяпер хочам яго прадаць, а пакуль купілі новы дом 2022 года пабудовы.

Нерухомасць шукалі на папулярным нідэрландскім сайце funda.nl. Перагледзелі каля 10-12 варыянтаў, перш як знайшлі прыдатны.

Іншыя варыянты не задавальнялі перш за ўсё коштам. Улетку мінулага года сітуацыя на рынку была такая, што да запытванай цаны даводзілася дакідваць яшчэ 5-10%, каб выйграваць аўкцыёны. Нашыя стаўкі прайгравалі. Некаторыя дамы, нягледзячы на малады век, мелі тэхнічныя праблемы, прыкметныя нават пры беглым аглядзе.

У нашым доме тры паверхі, пяць пакояў. Плюсы — век (1,5 года), энергаэфектыўнасць і эканамічнасць: адсутнасць газу, ацяпленне/кандыцыянаванне з дапамогай цеплавой помпы і цёплых/халодных падлог, аўтаматычная сістэма вентыляцыі, індукцыйная панэль для гатавання і 12 сонечных панэляў на даху, якія па выніках года зводзяць спажыванне электрычнасці да матэматычнага нуля.

Дом на рагу ў шэрагу дамоў, таму толькі адзін сусед. Ёсць сваё парковачнае месца, гараж для захоўвання ровараў/матацыкла і аптавалакно да 1 Gbit/s. Побач ёсць парк з вадаёмамі, у пешай даступнасці крамы і некалькі гандлёвых цэнтраў. На ровары лёгка дабрацца на пляж і ў любы пункт найбліжэйшых гарадоў.

Цана/іпатэка

Дом на момант куплі (улетку 2022) каштаваў 640 тысяч еўра. Яшчэ 2% ад кошту трэба заплаціць дзяржаве ў момант перадачы дома ва ўласнасць. Таму агульны кошт — каля 650 тысяч еўра.

У пакупку мы ўклалі 100 тысяч еўра ўласных сродкаў і ўзялі дзве іпатэкі. Адная (пераходная) выдадзеная пад заклад старога дома і складае 360 тысяч еўра. На той момант мы ацанілі дом у 400 тысяч еўра, а банк выдаў 90% ад гэтай сумы (100% кошту закладной нерухомасці банкі не выдаюць).

Стаўка па пераходнай іпатэцы 4,6%, тэрмін — адзін год. Ты плаціш толькі працэнты. Як толькі мы прадамо дом, іпатэка будзе аўтаматычна пагашаная са сродкаў, выручаных ад продажу. Калі дом за год не прадамо, то банк падоўжыць іпатэку, а стаўку перагледзіць з улікам сітуацыі на фінансавым рынку.

Другі іпатэчны крэдыт, на 190 тысяч еўра, нам выдалі на 30 гадоў пад стаўку 2, 1%, якая плавае. Некалькі разоў на год банк можа павысіць стаўку ў межах 2-5% без узгаднення з намі. Рызыкоўна, але мы планавалі пагасіць крэдыт датэрмінова. Штомесяц плацяжы складаюць больш за 2 тысячы еўра, паколькі мы яшчэ не прадалі старога дома, каб часткова пагасіць новую іпатэку.

Для іпатэкі дастаткова мець дазвол на жыхарства і пастаянную працу. Ты падаеш кантракт на нявызначаны тэрмін, альбо працадаўца пацвярджае намер у агляднай будучыні аформіць такі кантракт. Таксама для пацверджання плацежаздольнасці трэба падаць банку інфармацыю пра паступленні на рахунак на працягу 3-6 месяцаў.

Ніжняя мяжа дапушчальнага заробку мне невядомая. Думаю, іпатэку выдадуць і пры мінімальным заробку, але на невялікую суму.

dev.by, як і іншым сумленным медыя, сёння вельмі складана: рэдакцыя працуе па-за межамі краіны, а нашыя рэкламныя даходы скараціліся ў некалькі разоў. Але мы даем рады — з вашай дапамогай. Гэта вы дзеліцеся з намі інфанагодамі, думкамі, досведам, часам і ўвагай. А 210 чытачоў падтрымліваюць нас данатамі.

У 2023 годзе мы хочам сабраць 1000 чытачоў-падпісчыкаў. 

Дапамагчы нам можна праз Patreon. 

З Беларусі — праз Donorbox.

І яшчэ крыптой, тут гаманцы.

Дзякуй, што прачыталі гэтае паведамленне.