Как купить квартиру в Польше, Грузии, Албании. 4 истории от айтишников

Польша, Вроцлав 

В Польше живу три года, квартиру с женой купили два года назад во Вроцлаве. Это проще, чем купить дом — не нужно разрешение на землю. Въехали в прошлом году.

Купили недвижимость, потому что ипотека за 70 кв. метров жилья на первичке равна аренде квартиры площадью 50 кв. метров. В случае чего её можно потом продать.

Поиск квартиры

Увидели начало стройки в нормальной локации и позвонили застройщику. Есть такая «игра» — узнаёшь цену, приезжаешь в офис, спрашиваешь про скидку и девелопер сбрасывает 10%.

Цена

Квартира обошлась в 652 тысячи злотых (около 150 тыс. долларов по нынешнему курсу). Сегодня такая квартира стоит больше миллиона. Ремонт без мебели обошелся в 25 тысяч долларов. В квартиру входит паркоместо под домом, то есть отдельно квартиру не продашь.

В квартиру вложили 20% собственных средств, на остальную сумму взяли ипотечный кредит в банке на 30 лет.

Банки без проблем кредитуют иностранцев. Из основных требований к иностранным заемщикам — ВНЖ и белая зарплата.

Кредит в банке

Банки готовы прокредитовать до 90% от стоимости квартиры. Но чтобы получить хорошие условия по ипотеке, надо иметь 20-30% собственных средств.

Лучше искать банки с finance consultant, так как самостоятельно во всем сложнее разобраться. Толковый консультант сэкономит деньги.

Для получения кредита предоставили заявление, документы девелопера, нотариальный акт о намерении покупки и внесении первоначальной суммы, оценку квартиры (её предоставляют, даже если квартира не начала строиться).

Банк сам делал оценку исходя из анализа рынка, локации и т. д. Это стоило около 500-600 злотых (около 130 долларов). Банк может принять вашу оценку, сделанную платно у агентства по оценке. Но это обойдется дороже — около 2-2,4 тысячи злотых (440-530 долларов).

Оценка платежеспособности

Банк при оценке платежеспособности и расчете кредита учитывал только мою зарплату, так как жена меняла работу и у неё не было справки о зарплате за последние три месяца. Так что не меняйте работу за полгода до того как соберетесь брать кредит.

Из дохода банк вычитает минималку на проживание и примерно по 1000 злотых на каждого иждивенца. Остатком является база, из которой и рассчитывают ваши возможности.

Ставка по кредиту и платежи

Изначально ставка по кредиту была 2,26% (учитывался первоначальный взнос), сейчас она 4,46% из-за роста ставки рефинансирования. Ставка плавающая, но её рост с учётом повышения зарплаты не сильно заметен для бюджета. В месяц получается около 2500 злотых (около 575 долларов). Если бы привлекал кредит по фиксированной ставке, то платил бы 6000 злотых ($1320).

Также еще есть ежемесячные платежи по страховке — 225 злотых (около 50 долларов).

Регистрация прав собственности

Отдельно надо упомянуть услуги нотариусов. На оформление необходимых документов будьте готовы иметь около 5000 злотых. Иностранцам при обращении к нотариусам также необходимо привлекать присяжных переводчиков (платно). Полный список присяжных переводчиков есть в интернете, нужно самим звонить, искать и договариваться.

К нотариусу придется обращаться дважды. Первый раз — для оформления документов о том, что вы покупаете квартиру у конкретного девелопера, а девелопер вам её продаёт, второй раз — для документального подтверждения, что сделка состоялась, ключи переданы и всех всё устраивает.

Нотариусу можно поручить отправить ваши документы, чтобы вашу квартиру и вас вписали в домовую книгу. Эта запись является регистрацией прав собственности на недвижимость. После этого банк, как правило, снижает ставку по кредиту на 0,05%. Также необходимо сообщить о покупке в налоговую, чтобы вам через какое-то время насчитали налог.

Грузия, Гудаури

Несколько лет подряд я приезжал на горнолыжный курорт в Гудаури. В 2019 году решился на переезд в Грузию как «климатическое убежище» без сложностей. Не понравится — за 8 часов и почти бесплатно можно вернуться в Минск. Других преимуществ не видел.

Покупку недвижимости рассматривал как инвестицию + получение ВНЖ и полноценного юридического адреса в другой стране. Но из-за пика цен и несговорчивости девелопера по скидке отложил вопрос и приобрёл автомобиль. А к тому моменту, когда появились свободные деньги, Грузия закрылась из-за пандемии.

После открытия в 2021 году еще раз покатался по стране и сделал определенные выводы касательно жизни здесь.

• В Грузии нет места, где хорошо круглый год. Каждые 2-3 месяца приятнее переезжать, если вы умеете это делать.
• Тбилиси — город для тех, кому нужна тусовка или инфраструктура.
• Батуми: аренда выгоднее покупки недвижимости (за исключением трёх курортных месяцев, в течении которых жизнь в городе становится невыносимой).
• Гудаури: много встреч с друзьями зимой. Кроме этого, это отличное место для ритритов с хайкингом летом.

Выводы по поводу недвижимости.

• Качественное жильё сильно переоценено. Вложив в ремонт условные 5 тысяч долларов, хозяева поднимают аренду минимум вдвое.
• Коворкингов не хватает, рабочее место придётся обустраивать дома. Стоит рассматривать «комнатные» варианты, а не студии.
• Местные условия по долёвке такие же как в Беларуси: вы платите деньги и не знаете, когда получите ключи.
• Есть проблемы с отключением воды/электричества. И её можно решить только купив свою квартиру.

В итоге я купил квартиру площадью 42 кв. метра с изолированными спальнями с Гудаури, чтобы проводить там пару недель 4-5 раз в году, а в остальное время сдавать в аренду.

Поиск недвижимости

В Гудаури только один застройщик с адекватными условиями. Другие требуют или оставить недвижимость в их жилом фонде (отдать в арендное управление), или никогда её не сдавать и пользоваться только самому.

Когда покупал квартиру, здание было готово процентов на 80, сейчас уже на 100%. В доме идет чистовая отделка.

Квартира вместе с ремонтом обошлась в 64 тысячи долларов. Вложил 40% собственных средств, на остальную сумму получил кредит в банке на 6 лет под 5,5% годовых в долларах.

Так как я успел легализоваться в Грузии, банку хватило данных, что у него были, для выдачи кредита.

Думаю, что вложения не отобьются, максимум — через 11 лет можно выйти в ноль. За это время можно было бы заработать, вложив деньги иначе. Но это плата за комфорт

Новая квартира в Батуми

Сейчас рассматриваю покупку «не студии» в Батуми, где провёл большую часть года: хочется комфорта, а жильё приемлемого качества здесь переоценено до ужаса.

В сезон Батуми — это +35 градусов, толпы туристов, недвижимость по $40/ночь, отключение воды и электричества. Жить в сезон здесь не имеет смысла, только сдавать квартиру.

В несезон аренда обходится от 200 долларов за студию. Но в типовой квартире отвратительная (пусть и новая) мебель, обои, сантехника, дешевый шумный кондиционер, входные двери без звукоизоляции. Проблема в том, что с ростом цены ничего не меняется. То есть вы доплачиваете еще столько же, получаете +20% квадратных метров и остаётесь с теми же проблемами.

По сути и совершенная, и планируемая покупка — это желание получить комфортные условия для жизни. В сезон обе квартиры будут сдаваться.

Грузия, Батуми

Три года назад купила квартиру-студию площадью 28,8 кв. метров в Батуми. Заплатила около 30 тысяч долларов. Деньги на покупку взяла условно-беспроцентно у коллеги на пару лет. Жильем довольна более чем. Всегда мечтала жить там, где тепло и море. В Батуми влюблена бесповоротно.

Искала застройщика по принципу модной локации, дешёвого метра и внушительного инвестора. Когда нашла застройщика, то обшарила весь Instagram и YouTube, чтобы убедиться, что стройка реально идёт и это всё не развод.

Покупку оформила со 100% оплатой. Получилось около 1000 долларов за квадрат с ремонтом и обстановкой под ключ. Деньги перечислила банковским переводом. Переплата вышла около 50 долларов.

Покупка недвижимости непосредственно в Грузии и из-за границы отличается только валютой. Если платеж идёт из-за границы, он должен быть в долларах, в Грузии — в лари по курсу Нацбанка.

Для резидентов и нерезидентов Грузии сделка по покупке жилья ничем не отличается. Для покупки недвижимости за рубежом и перевода денег за нее из Беларуси требуется разрешение Нацбанка. Но есть лазейка: поскольку дом ещё строится и не введен в эксплуатацию, то на него как бы и разрешение не требуется.

Албания, Влёра

Мы давно планировали переезд в теплые страны. Рассматривали Кипр, Испанию, Болгарию. Но в итоге выбор пал на Албанию. Страна двух морей, роскошных пляжей, красивых сосновых рощ.

Квартиру искали на месте через агентства по продаже недвижимости. Купили апартаменты в курортном городе Влера с видами на море и горы в строящемся комплексе полгода назад.

Покупали квартиру по 900 евро за кв. метр. Сейчас цены выросли на 15%. В среднем ремонт и обстановка с техникой в апартаментах 1+1 (спальня и кухня, совмещенная с залом) обходится в 7-10 тысяч евро.

Квартиру покупали у застройщика в рассрочку за свои деньги. Рассрочка беспроцентная, на итоговую цену не влияет и растянута до момента получения сертификата собственности на руки. Банки дают кредит только на квартиры, которые уже готовы и имеют сертификат собственности. На строящееся жилье для иностранцев кредитов нет.

Далее на основании владения недвижимостью в Албании можно заниматься легализацией — получать ВНЖ. С этого года купив недвижимость, можно получить ВНЖ на этом основании. Его обычно выдают на год и потом надо продлевать.

Одним из интересных моментов при покупке недвижимости в Албании является то, что деньги покупатель переводит на специальный счет нотариуса, а уже после получения сертификата покупателем деньги идут к продавцу. Также важно, чтобы при заключении сделки с вами был юрист, говорящий на албанском.

Расскажите о своём опыте в комментариях или в нашем боте.

Strādāt значит работать. Какие языки учат айтишники в новых локациях и как успехи

По теме

Strādāt значит работать. Какие языки учат айтишники в новых локациях и как успехи

Место солидарности беларусского ИТ-комьюнити

Далучайся!