ІТ-кампаніі ў Мінску астылі да офісаў. Попыт упаў у 10 разоў

Паводле ацэнак «Коліерз Інтэрнэшнл Кансалтынг», у 2020 годзе ў Мінску ІТ-кампаніі займалі больш за 430 тысяч кв. метраў офісных плошчаў, на пачатку 2021 года — 408 тысяч кв. метраў, а цяпер — толькі 200-220 тысяч кв. метраў. Гэта крыху больш за 20% усяго рынку офіснай нерухомасці (агульная прапанова офісаў у Мінску на студзень гэтага года перавышала 1 мільён кв. метраў). Хаця яшчэ два гады таму доля была каля 40%. А калі разглядаць толькі новыя якасныя аб’екты, якія ўводзіліся апошнія 3-5 гадоў, то ў іх на ІТ-сектар прыпадала парадку 70% ад усіх арандаваных плошчаў.

Доля ІТ-сектара скарацілася ў асноўным праз буйныя кампаніі. EPAM за 2021–2022 гады вызваліў каля 80 тысяч кв. метраў офісных плошчаў у 5+ бізнэс-цэнтрах, або амаль 70% ад займаных офісаў. Wargaming за два гады вызваліў 23 тысячы кв. метраў офісаў, Itransition — больш за 14 тысяч, iTechArt Group — 3 тысячы.

Як вынік, у 2022 годзе змяніўся партрэт ключавога арандатара офіснай нерухомасці. Замест ІТ-кампаній попыт фармавалі пазасталыя міжнародныя, расійскія кампаніі, фінансавыя арганізацыі, дзяржаўныя прадпрыемствы і ўстановы.

Шмат у чым якраз праз сыход айцішнікаў у бізнэс-цэнтрах рэзка вырасла вакантнасць (колькасць плошчаў, што пустуюць). Калі ў 2020 годзе ў Мінску пуставалі 3,8% усіх офісных плошчаў (36 тысяч кв. метраў), то пры канцы 2022 года ўжо 19,5% плошчаў (200+ тысяч кв. метраў або ў 4 разы больш).

Але сёлета аналітыкі «Коліерз Інтэрнэшнл Кансалтынг» не чакаюць вялікага зыходу ІТ-кампаній з бізнэс-цэнтраў.

 — Многія ІТ-кампаніі, якія планавалі або прынялі ў 2022 годзе ў адзін момант такое рашэнне, ужо вызвалілі офісныя плошчы. Сёлета вялікага адтоку не прадбачыцца. Некаторыя ІТ-кампаніі пакінулі сабе нязначныя офісныя плошчы (каля 100-200 кв. м), нягледзячы на рэлакацыю асноўнага персаналу.

Ці патрэбныя ўсё яшчэ ІТ-кампаніям офісы?

Нягледзячы на адмову многіх ІТ-кампаній ад офісаў (скарачэнне плошчаў), ад айцішнікаў ёсць запыты на арэнду, але аб’ёмы невялікія.

— За апошнія гады колькасны запыт офісных плошчаў знізіўся прыкладна ў 8 разоў у адносным выражэнні і больш за 10 разоў у абсалютным. Да 2020 года каля 60-80% усіх запытаў на офісныя плошчы паступала ад ІТ-сектара, а сумарны попыт у моманце ацэньваўся ў 80-100 тысяч кв. метраў. Цяпер гэта не больш за 10-20% запытаў пры сумарным нездаволеным попыце 10-15 тысяч кв. метраў.

Як правіла, запыты кампаній звязаныя з аптымізацыяй займаных плошчаў у меншы бок і/або на камфортнейшыя ўмовы.

Асноўныя крытэры выбару офісаў:

• Невысокая (на рынку) стаўка арэнды;
• Свежы рамонт і абіранне плошчаў з мэбляй;
• Сучасныя інжынерныя сістэмы;
• Лаяльны арэндадаўца — патрабаванне ад сур’ёзных арандатараў, якія на сабе перажылі ўсе «радасці» ад перамоў з уласнікамі, што не жадалі ісці на саступкі ў 2020–2022 гадах;
• Добрая лакацыя;
• Дастатковая колькасць парковачных месцаў; 
• Плошча, як правіла, невялікая — 100-200 кв. метраў.

— Цяпер арандатары могуць знайсці вакантны офіс з лепшымі лакацыяй, рамонтам і сэрвісам па аналагічнай, а ў некаторых выпадках па ніжэйшай стаўцы. 

Пры гэтым арэндадаўцы, каб утрымаць або прыцягнуць арандатараў, у тым ліку з ІТ, пашыраюць пералік дадатковых паслуг, якія яны гатовыя даць:

• арэндныя канікулы нават у памяшканнях з ужо гатовым рамонтам, часам на працяглыя тэрміны (як, напрыклад, у БЦ «Арлан», дзе арэндныя канікулы даюцца на 6 месяцаў, памяшканні з аздабленнем);
• удзел у выдатках на пераезд;
• гатоўнасць паўдзельнічаць у рамонце памяшканняў;
• гнуткасць у тэрмінах дамовы.

А што са стаўкамі?

У параўнанні з пачаткам 2022 года сярэднія стаўкі арэнды для якасных офісаў знізіліся больш ніж на 40%.

Цяпер кошт арэнды офісаў у бізнэс-цэнтрах класа В1 складае 5-14 еўра за кв. метр (без ПДВ і эксплуатацыйных выдаткаў), у офісаў класа В2 — 4-12 еўра за кв. метр.