Торг уместен: эксперт объясняет, почему сейчас хороший момент для покупки жилья в Польше (а ипотека реальна даже без действующего паспорта)

Цены на вторичное жилье в Варшаве пошли вниз, застройщики готовы к торгу, а выбор объектов — рекордный. Снижение ключевой ставки Нацбанка повлияло на ипотеку, но дальше ждать не стоит: цены на квадратный метр будут только расти. Пригород и «трёшки» — в фокусе, а беларусам при покупке дома стоит помнить о разрешении МВД.

Варшава: ключевая ставка снижается, но ждать дальше не стоит

Но главное: сейчас почти в каждом случае уместен торг — как с частниками, так и с застройщиками. Скидки доходят до 5–7% от стартовой цены. Выбор объектов — рекордный. Время идеальное: можно спокойно смотреть, сравнивать и сбивать цену. Не стоит ждать программ господдержки, которые только разгоняют цены.

Сегодня на рынке есть другие программы — например, кредит без первоначального взноса с госгарантией. Звучит заманчиво? На деле — куча ограничений. Программа работает только в пределах определенной стоимости метра и для ограниченного круга лиц. А в Варшаве рынок давно ушёл выше этих планок. Поэтому мы честно говорим клиентам: ориентируйтесь на коммерческую ипотеку. Тем более сейчас момент подходящий.

Национальный банк Польши в 2025 году несколько раз снижал ключевую ставку. С июля она составляет 5%, вслед за ней снижаются и ставки по ипотеке. Люди выжидают, надеясь, что будет ещё дешевле. Но важно понимать: главное — стоимость квартиры, которую вы зафиксируете в договоре. Ставку можно потом рефинансировать. А вот цена метра скорее всего будет только расти: дорожают земля, стройматериалы, рабочая сила, коммуналка, инфляция никуда не делась. Поэтому мой совет: если нашли «свою» квартиру — берите сейчас. У вас все инструменты на руках: выбор, торг, ставки снижаются. А рынок в пользу покупателя — такое бывает нечасто.

Какие банки охотнее дают ипотеку беларусам

Банки смотрят в первую очередь на два ключевых фактора — ваш легальный статус и тип дохода. Без вида на жительство (временного или постоянного) ипотеку не даст ни один банк. Виза — не вариант.

При этом, если у вас временный ВНЖ, обратите внимание на срок его действия: с момента подачи заявления он должен быть действителен ещё как минимум 6–12 месяцев (в идеале — год). Чем ближе к окончанию ВНЖ, тем меньше банков согласятся работать. Нет карты — нет кредита.

Во‑вторых, доход. Лучший сценарий — umowa o pracę: с ней банк учитывает всю зарплату. Но и с umowa zlecenia или o dzieło шансы есть. Правда, тут всё зависит от конкретного банка: кто-то берёт только 50% от дохода по zlecenia, а, например, mBank — засчитывает всю сумму, как при umowa o pracę, и это реальное преимущество.

Если вы работаете как ИП (jednoosobowa działalność gospodarcza), то все чуть сложнее: учитывается не только доход, но и форма налогообложения. В некоторых случаях банк применяет корректировки, и, например, ваш доход в 10 000 злотых может превратиться в 7 000 — важно быть к этому готовым.

Стоит помнить: банки могут запросить дополнительные документы. Нет универсальной схемы, которая гарантирует одобрение. Но даже с зарплатой от 5 000 злотых ипотека вполне реальна — зачастую её платежи сопоставимы с арендой.

Начинать стоит с бесплатной консультации ипотечного специалиста — в Польше их услуги оплачивает банк, а не клиент.

Цены на недвижимость: ТОП-5 районов Варшавы

* Площадь однокомнатных квартир от 25 м², двухкомнатных — от 40 м², трёхкомнатных — от 50 м². Квартиры на вторичном рынке для анализа — не старше десяти лет.

1. Самый дешёвый сегодня — это район Бялоненка. Он новый и самый удаленный, но с хорошими перспективами развития. Из транспорта пока там только автобусы и трамваи.

Вторичный рынок:

• 1-комнатная — от 450 тыс. злотых
• 2-комнатная — от 600 тыс. злотых
• 3-комнатная — от 700 тыс. злотых

Первичный рынок:

• 1-комнатная — от 380 тыс. злотых
• 2-комнатная — от 520 тыс. злотых
• 3-комнатная — от 630 тыс. злотых

2. Следующий по цене — район Урсус. Там цены чуть выше, но всё ещё доступно.

Вторичный рынок:

• 1-комнатная — от 500 тыс. злотых
• 2-комнатная — от 700 тыс. злотых
• 3-комнатная — от 800 тыс. злотых

Первичный рынок:

• 1-комнатная — от 450 тыс. злотых
• 2-комнатная — от 600 тыс. злотых
• 3-комнатная — от 770 тыс. злотых

3. Дальше можно упомянуть Прагу. Прага Северная (Praga Północ) — дешевле, на Праге Южной (Praga Południe) цены подросли в последнее время. Правительство утвердило программу модернизации этого района — есть планы по открытию новых станций метро, так что цены будут и дальше только расти.

Praga Północ, вторичный рынок:

• 1-комнатная — от 550 тыс. злотых
• 2-комнатная — от 750 тыс. злотых
• 3-комнатная — от 850 тыс. злотых

Praga Północ, первичный рынок:

• 1-комнатная — от 500 тыс. злотых
• 2-комнатная — от 650 тыс. злотых
• 3-комнатная — от 800 тыс. злотых

Praga Południe, вторичный рынок:

• 1-комнатная — от 600 тыс. злотых
• 2-комнатная — от 750 тыс. злотых
• 3-комнатная — от 950 тыс. злотых

Praga Południe, первичный рынок:

• 1-комнатная — от 550 тыс. злотых
• 2-комнатная — от 740 тыс. злотых
• 3-комнатная — от 850 тыс. злотых

4. Далее по популярности идет район Бемово. Там идет активная застройка и в 2026 году планируется открытие новых станций метро. Район расположен близко к центру и имеет хорошую логистику. 

Бемово, вторичный рынок:

• 1-комнатная — 600 тыс. злотых
• 2-комнатная — 750 тыс. злотых
• 3-комнатная — 900 тыс. злотых

Бемово, первичный рынок:

• 1-комнатная — от 550 тыс. злотых
• 2-комнатная — от 750 тыс. злотых
• 3-комнатная — от 850 тыс. злотых

5. Самый дорогой район Варшавы — Воля. Цена за квадратный метр в центральной части района — улицы Grzybowska, Giełdowa — доходит до 26 тыс. злотых. 

Воля, вторичный рынок:

• 1-комнатная — от 600 тыс. злотых
• 2-комнатная — 850 тыс. злотых
• 3-комнатная — от 1,1 млн злотых

Воля, первичный рынок:

• 1-комнатная — от 750 тыс. злотых
• 2-комнатная — от 900 тыс. злотых
• 3-комнатная — от 1 млн злотых

— Из всех районов Варшавы — по соотношению цена/качество — какой бы вы рекомендовали?

— Мне нравится Бемово. То, как он сейчас развивается — закрывает большинство потребностей: и по расположению, и по цене. Хотя на Бемово плотная застройка в 6-7 этажей, не хватает зелени. Кто-то ищет район с четырёхэтажной застройкой, где тише и зелени больше. Универсального ответа здесь нет.

Например, та же Бялоленка, которая исторически была деревней — там зелени в избытке. Но при этом Бялоленка — это вариант для тех, кто работает удаленно и не ездит каждый день в центр. А Бемово подойдёт для тех, кто ездит в офис, потому что Варшава — город пробок. И возможность дойти пешком до метро за 10 минут — она для многих очень важна. Бялоленка этого, к сожалению, предложить не может.

Южная Прага тоже неплохой вариант с перспективой. Там хорошее благоустройство, приятные окрестности. Единственный момент — пока доезд до центра только автобусами, метро будет позже — начало строительства запланировано на 2028 год.

Пригород Варшавы — «трешки» от 600 тыс. злотых

У семей с детьми есть стабильный спрос на таунхаусы и «близняки» (то есть домах на две семьи) в пригороде. И бюджет на это нужен умеренный. Так, в 15 минутах от Варшавы можно купить таунхаус площадью 120 м² примерно за миллион злотых. Можно найти хорошие варианты с инфраструктурой: школами, магазинами и т.д в районе 1,1 млн злотых. Такие варианты есть даже на Бялоленке.

Также в пригороде востребованы трёхкомнатные квартиры, которые устроены по принципу таунов, но это всё же квартиры: одна — на первом этаже, другая — на втором. Можно найти новостройку, «трёшку», в районе 600 тыс. злотых площадью около 50 м² — с нормальным доездом, например, на SKM или автобусе. На однокомнатные или двухкомнатные квартиры за городом спроса почти нет.

Таунхаусы, безусловно, добавляют комфорта и остаются в том же бюджете, что и трёхкомнатная квартира в Варшаве, например, на Бемово или Воле. На Воле — точно. Там трёшка на 50 м² будет стоить те же деньги, что и 120 м² таунхаус в пригороде. Только это цены без отделки — то есть, за миллион злотых вы получаете дом, где нужно делать ремонт.

Для получения разрешения на покупку у вас должен быть вид на жительство (пусть даже временный) и официальная работа. Также МВД запрашивает происхождение средств, поэтому их нужно легализовать и внести на счет. Лучший способ — банковский перевод на польский счет. Насколько мне известно, он всё ещё возможен из Беларуси. Тогда вопросов точно не возникнет. В заявлении также можно указать откуда средства: сбережения, дарение, иной доход. Этот момент имеет значение, к нему нужно быть готовым. В нашей практике отказов не было. Все, кто обращался за разрешением МВД, получали его при наличии ВНЖ и работы. Хотя вероятность отказа не нулевая.

Разрешение от МВД не требуется, если дом оформлен как lokal mieszkalny (жилое помещение, квартира). Таких вариантов на рынке тоже много, если поискать.