Новый канал о финансах в Польше Złoty Dzik (кстати, подписывайтесь) поговорил о ценах на жилье и последних тенденциях с риэлтором Натальей из агентства недвижимости «Крок».
Новый канал о финансах в Польше Złoty Dzik (кстати, подписывайтесь) поговорил о ценах на жилье и последних тенденциях с риэлтором Натальей из агентства недвижимости «Крок».
Цены на вторичное жилье в Варшаве пошли вниз, застройщики готовы к торгу, а выбор объектов — рекордный. Снижение ключевой ставки Нацбанка повлияло на ипотеку, но дальше ждать не стоит: цены на квадратный метр будут только расти. Пригород и «трёшки» — в фокусе, а беларусам при покупке дома стоит помнить о разрешении МВД.
Рынок жилья в Варшаве наконец стабилизировался. Более того, цены на вторичку даже просели — примерно на 3% с начала года. На первичном рынке — без изменений.
Но главное: сейчас почти в каждом случае уместен торг — как с частниками, так и с застройщиками. Скидки доходят до 5–7% от стартовой цены. Выбор объектов — рекордный. Время идеальное: можно спокойно смотреть, сравнивать и сбивать цену. Не стоит ждать программ господдержки, которые только разгоняют цены.
Вспомним льготную ипотеку под 2%, которую анонсировали в 2024 году. Кто реально выиграл? Застройщики. А большинство людей оказались в ловушке: и льготы не получили, и цены на жилье взлетели — в Варшаве рост составил около 20%.
Сегодня на рынке есть другие программы — например, кредит без первоначального взноса с госгарантией. Звучит заманчиво? На деле — куча ограничений. Программа работает только в пределах определенной стоимости метра и для ограниченного круга лиц. А в Варшаве рынок давно ушёл выше этих планок. Поэтому мы честно говорим клиентам: ориентируйтесь на коммерческую ипотеку. Тем более сейчас момент подходящий.
Национальный банк Польши в 2025 году несколько раз снижал ключевую ставку. С июля она составляет 5%, вслед за ней снижаются и ставки по ипотеке. Люди выжидают, надеясь, что будет ещё дешевле. Но важно понимать: главное — стоимость квартиры, которую вы зафиксируете в договоре. Ставку можно потом рефинансировать. А вот цена метра скорее всего будет только расти: дорожают земля, стройматериалы, рабочая сила, коммуналка, инфляция никуда не делась. Поэтому мой совет: если нашли «свою» квартиру — берите сейчас. У вас все инструменты на руках: выбор, торг, ставки снижаются. А рынок в пользу покупателя — такое бывает нечасто.
Банки смотрят в первую очередь на два ключевых фактора — ваш легальный статус и тип дохода. Без вида на жительство (временного или постоянного) ипотеку не даст ни один банк. Виза — не вариант.
При этом, если у вас временный ВНЖ, обратите внимание на срок его действия: с момента подачи заявления он должен быть действителен ещё как минимум 6–12 месяцев (в идеале — год). Чем ближе к окончанию ВНЖ, тем меньше банков согласятся работать. Нет карты — нет кредита.
Во‑вторых, доход. Лучший сценарий — umowa o pracę: с ней банк учитывает всю зарплату. Но и с umowa zlecenia или o dzieło шансы есть. Правда, тут всё зависит от конкретного банка: кто-то берёт только 50% от дохода по zlecenia, а, например, mBank — засчитывает всю сумму, как при umowa o pracę, и это реальное преимущество.
Если вы работаете как ИП (jednoosobowa działalność gospodarcza), то все чуть сложнее: учитывается не только доход, но и форма налогообложения. В некоторых случаях банк применяет корректировки, и, например, ваш доход в 10 000 злотых может превратиться в 7 000 — важно быть к этому готовым.
Есть банки, где беларусам сложнее пройти одобрение (хотя прямо об этом не говорят) — например, Alior Bank. А вот mBank, Santander и Pekao S.A. — наиболее лояльны.
У PKO Bank Polski тоже хорошие условия, но работать они готовы только с теми, у кого постоянный ВНЖ (stały pobyt).
Если нет действующего паспорта, но есть dokument podróży, взять ипотеку реально в Santander, MBank или Pekao SA — у меня были такие кейсы.
Стоит помнить: банки могут запросить дополнительные документы. Нет универсальной схемы, которая гарантирует одобрение. Но даже с зарплатой от 5 000 злотых ипотека вполне реальна — зачастую её платежи сопоставимы с арендой.
Начинать стоит с бесплатной консультации ипотечного специалиста — в Польше их услуги оплачивает банк, а не клиент.
* Площадь однокомнатных квартир от 25 м², двухкомнатных — от 40 м², трёхкомнатных — от 50 м². Квартиры на вторичном рынке для анализа — не старше десяти лет.
1. Самый дешёвый сегодня — это район Бялоненка. Он новый и самый удаленный, но с хорошими перспективами развития. Из транспорта пока там только автобусы и трамваи.
Вторичный рынок:
Первичный рынок:
2. Следующий по цене — район Урсус. Там цены чуть выше, но всё ещё доступно.
Вторичный рынок:
Первичный рынок:
3. Дальше можно упомянуть Прагу. Прага Северная (Praga Północ) — дешевле, на Праге Южной (Praga Południe) цены подросли в последнее время. Правительство утвердило программу модернизации этого района — есть планы по открытию новых станций метро, так что цены будут и дальше только расти.
Praga Północ, вторичный рынок:
Praga Północ, первичный рынок:
Praga Południe, вторичный рынок:
Praga Południe, первичный рынок:
4. Далее по популярности идет район Бемово. Там идет активная застройка и в 2026 году планируется открытие новых станций метро. Район расположен близко к центру и имеет хорошую логистику.
Бемово, вторичный рынок:
Бемово, первичный рынок:
5. Самый дорогой район Варшавы — Воля. Цена за квадратный метр в центральной части района — улицы Grzybowska, Giełdowa — доходит до 26 тыс. злотых.
Воля, вторичный рынок:
Воля, первичный рынок:
— Мне нравится Бемово. То, как он сейчас развивается — закрывает большинство потребностей: и по расположению, и по цене. Хотя на Бемово плотная застройка в 6-7 этажей, не хватает зелени. Кто-то ищет район с четырёхэтажной застройкой, где тише и зелени больше. Универсального ответа здесь нет.
Например, та же Бялоленка, которая исторически была деревней — там зелени в избытке. Но при этом Бялоленка — это вариант для тех, кто работает удаленно и не ездит каждый день в центр. А Бемово подойдёт для тех, кто ездит в офис, потому что Варшава — город пробок. И возможность дойти пешком до метро за 10 минут — она для многих очень важна. Бялоленка этого, к сожалению, предложить не может.
Южная Прага тоже неплохой вариант с перспективой. Там хорошее благоустройство, приятные окрестности. Единственный момент — пока доезд до центра только автобусами, метро будет позже — начало строительства запланировано на 2028 год.
У семей с детьми есть стабильный спрос на таунхаусы и «близняки» (то есть домах на две семьи) в пригороде. И бюджет на это нужен умеренный. Так, в 15 минутах от Варшавы можно купить таунхаус площадью 120 м² примерно за миллион злотых. Можно найти хорошие варианты с инфраструктурой: школами, магазинами и т.д в районе 1,1 млн злотых. Такие варианты есть даже на Бялоленке.
Также в пригороде востребованы трёхкомнатные квартиры, которые устроены по принципу таунов, но это всё же квартиры: одна — на первом этаже, другая — на втором. Можно найти новостройку, «трёшку», в районе 600 тыс. злотых площадью около 50 м² — с нормальным доездом, например, на SKM или автобусе. На однокомнатные или двухкомнатные квартиры за городом спроса почти нет.
Таунхаусы, безусловно, добавляют комфорта и остаются в том же бюджете, что и трёхкомнатная квартира в Варшаве, например, на Бемово или Воле. На Воле — точно. Там трёшка на 50 м² будет стоить те же деньги, что и 120 м² таунхаус в пригороде. Только это цены без отделки — то есть, за миллион злотых вы получаете дом, где нужно делать ремонт.
Еще один важный момент при покупке дома и земли в Польше для иностранцев — необходимо разрешение от МВД. Срок ожидания — от 4 до 6 месяцев. Юридическое сопровождение обойдется примерно в 7 тысяч злотых.
Для получения разрешения на покупку у вас должен быть вид на жительство (пусть даже временный) и официальная работа. Также МВД запрашивает происхождение средств, поэтому их нужно легализовать и внести на счет. Лучший способ — банковский перевод на польский счет. Насколько мне известно, он всё ещё возможен из Беларуси. Тогда вопросов точно не возникнет. В заявлении также можно указать откуда средства: сбережения, дарение, иной доход. Этот момент имеет значение, к нему нужно быть готовым. В нашей практике отказов не было. Все, кто обращался за разрешением МВД, получали его при наличии ВНЖ и работы. Хотя вероятность отказа не нулевая.
Разрешение от МВД не требуется, если дом оформлен как lokal mieszkalny (жилое помещение, квартира). Таких вариантов на рынке тоже много, если поискать.
Релоцировались? Теперь вы можете комментировать без верификации аккаунта.
Статья про недвигу Варшавы, а на заглавном фото - Вроцлав =)
Цены просто адовые. Добавьте туда ежемесячную коммуналку в несколько сотен баксов и факт того, что комфортно находиться в Варшаве можно только с мая по сентябрь, потом серость и депрессуха. Учтите, что и злотый в последнее время укрепился процентов на 10, что не есть выгодно для беларусов, имеющих заначки в долларах. В общем вброс про хороший момент выглядит спорно. Хотя это риэлтор: из задача поприсутствовать на сделке и взять несколько скромных процентов от стоимости недвиги за свой непосильный труд.
Пользователь отредактировал комментарий 3 августа 2025, 13:19
А вот мой совет, никогда и ни за что не покупать из-за FOMO, тем более если риэлтеры нагнетают. Сколько уже таких рынков недвиги было, которые могли только лишь расти (до тех пор пока не начали падать)
Свидетели демократии, ну ка объясните мне, с чего вдруг какое-то МВД будет решать, что мне можно покупать, а что нет?
Разрешение нужно при покупке земли, кавалерку бери без проблем.
Гыгы, попугай из заповедника ссср триггернулся.
Ты там свои права и обязанности то давно смотрел, что кому МВД разрешает и нет?
[Часть комментария скрыта за нарушение правил общения. Вот они, их всего пять: https://devby.io/news/comments-2024] А давай ты мне расскажешь, почему иностранец может купить землю в Польше, пусть и с разрешения МВД, а в Беларуси не может совсем?
Вот тебе и ответ на твой вопрос про демократию. Хотя она тут совсем ни при делах
🤣🤣поржал с ответов в ветке. Тут человек задался обычным вопросом про прелести регулирования в полицейском государстве. На что как обычно ура релоканты сказали что так надо и вообще холоп знай свое место. Ну все как обычно, это другое. Подолжаем наблюдать и ржать🤣🤣
А этот человек у вас рядовым в роте служит, товарищ сержант?))
че ты меня так обижаешь, сержант сержант. Между прочим у меня высшее образование. Я лейтенант! А нука смииирррна!🤣🤣
Ты balabolus vulgarius (балабол обыкновенный). Влез в тему, в которой не разбираешься. И просто лажаешь. Продолжай.
Пользователь отредактировал комментарий 3 августа 2025, 19:11
Хм. Я же вроде ответил на этот вопрос. Но чукча не читатель. Повторю. Иностранец не может купить землю в Беларуси. В Польше может. Для этого надо разрешение. Но может. Согласно твоей логике Беларусь гораздо более полицейское государство. Как то так ты сделал вывод. А теперь можем ржать. 🤣🤣🤣
Это какой-то новый уровень вброса, расчитанный на совсем уж хлебушков, хотя ура релаканты схавают🤣🤣
Иди придумывай новый перл, пока я продолжаю ржать🤣🤣
И ещё раз подтверждает тот факт, что в теме ты не разбираешься и читать не умеешь.
Повторяю. И в Беларуси и в Польше иностранец имеет право покупать недвижимость без разрешения. Вопрос получения разрешения касается земельного участка при недвижимости. В Беларуси его приобрести в собственность невозможно. Для иностранцев возможна только аренда на 99 лет. Т.е. недвига - твоя собственность, а земля нет. В Польше можно приобрести и землю. Для этого надо получить разрешение от МВД
Как я и писал, никакой ты не лейтенант и даже не сержант. Просто balabolus vulgarius
Забавно, изначально тема шла про недвижимость, а ты за какой-то ляд перевел на землю, ну как обычно🤣🤣
А хочешь я очень просто поймаю тебя на [Часть комментария скрыта за нарушение правил общения. Вот они, их всего пять: https://devby.io/news/comments-2024]..(вранье)?
Может ли иностранец купить без разрешение мвд кавалерку в приграничной зоне? в Гданьске или Щецине например? Ответ нет.
Может ли иностранец купить кавалерку в Бресте или Гродно без разрешения? Ответ да
[Часть комментария скрыта за нарушение правил общения. Вот они, их всего пять: https://devby.io/news/comments-2024]
Ну это просто праздник какой то. 🤣🤣🤣
Я не ожидал, что вечер будет таким весёлым. Хочу продолжения. И где же "изначально" ты увидел, что иностранцу надо разрешение на покупку недвижимости в Польше? 🤣🤣🤣 Тараканы нашептали?
Можно узнать откуда ты взял, что в Гданьске или Щецине нужно разрешение на покупку кавалерки? Источник, плиз.
Тараканы нашептали?
Пользователь отредактировал комментарий 3 августа 2025, 20:07
Ну обоср*ться они могут просто на ровно месте. Такое ощущение, что отрицательный отбор идет или оперативной памяти не хватает, чтобы держать диалог.
При чем сами же себя и накуконивают)
Как я и писал ранее, можем ржать дальше 🤣🤣🤣
Давай следующее сообщение, чтоб повеселить меня.
А получилось, что поймал сам себя. 🤣🤣🤣
Все как и всегда. В прошлой теме, ты предлагал пари. Но так и не рискнул его заключить. А я ведь согласен. Выходит, что из темы в тему ты обычный балабол.
Я с этого тоже потешаюсь. Люди переехали, но ментально так и не повзрослели - и перевезли с собой черно-белое мышление, где у врага все строго черное, а у сторонника - только белое.
И теперь оправдывают бабушатники по 1000 долларов в Батуми, проблемы с открытием счетов, вызов скорой за месячную зарплату в США, и бесконечные искусственные преграды при получении виз и даже ВНЖ.
Ты о чем? Тебе русским по белому написали, что для покупки недвиги в Польше разрешения для иностранца не надо. А ты и дальше пытаешься бегать меж струек, а не признать свое недопонимание.
Разрешение нужно только на покупку земли. Этот момент ты не понял. В статье это не оговорено. Тебе всё обьяснили или ещё что то ты недопонял?
Пользователь отредактировал комментарий 3 августа 2025, 19:33
А почему именно в Варшаве? Как будто других крупных городов в Польше не существует
Пользователь отредактировал комментарий 3 августа 2025, 16:34
потому что это мечта беларусов жить в столице
Потому что именно в Варшаве рынок просел, предложение превышает спрос, цены сползают вниз — классический buyers market, и именно поэтому надо всё бросать и срочно покупать там квартиру ведь такое наваждение не будет длиться долго и очень скоро цены улетят на новые all times highs потому что так сказал риэлтор
"Южная Прага тоже неплохой вариант с перспективой. Там хорошее благоустройство, приятные окрестности. Единственный момент — пока доезд до центра только автобусами, метро будет позже — начало строительства запланировано на 2028 год" мммм прямую трамвайную векту мы в расчет брать не будем конечно) Специалистка)
А на мой взгляд хорошее время для покупки было примерно около года назад, за 170k$ можно было купить достаточных размеров квартиру в нормальной локации в Варшаве. И ещё я думаю что вопрос приобретения недвижимости в Польше актуален только для обладателей карты поляка/польского паспорта (т.е. для людей чей правовой статус относительно стабильно определен), в то время как беженцам/релокантам могут в любой момент предъявить претензии и выдворить за пределы территории РП - замучаетесь потом пыль глотать бегая по всяким инстанциям в попытке вернуть/продать свою недвижимость.
Кроме твоего личного испуга, есть ли хоть что-то подтверждающее твой страх?
Есть.
Хороший момент для покупки жилья в Польше это когда доллар 4.5 а евро 5. Цены упали на 3 процента, доллар просел на сколько?
С текущей ситуацией на рынке труда, отличный момент остаться под водой, и смотреть за уходящим вдаль баркасом, и долгами за гарсонку.
Комментарий скрыт за нарушение правил комментирования.
Правила тут, их всего 5
Хороший момент для покупки - когда нужна квартира. Недвижимость - это не инвестиционный инструмент, а средство потребления (или в случае офисов, складов и заводов - средство производства)