«Набыў дзве». Айцішнікі купляюць кватэры ў Мінску, якія значна падаражэлі — вось чаму

Нагадаем, што зараз рынак нерухомасці ў Мінску перагрэты. Па дадзеных Realt.by з верасня мінулага года колькасць прапаноў жылля на рынку падала — з 26,1 тысячы на піку да 17,6 тысяч у жніўні 2025 года. А сярэдні кошт за квадратны метр устойліва рос з $1343 да $1800. Даражэй сярэдні квадратны метр мінскага жылля каштаваў толькі ў далёкім 2007 годзе, калі яго кошт пераадолеў адзнаку ў $2000.

Нягледзячы на змяншэнне прапановы, у жніўні 2025 года ў Мінску заключылі 1500 угод з нерухомасцю — гэта самы высокі паказчык з пачатку года. Рост колькасці ўгод падтрымліваўся як больш танным далярам, так і павялічаным аб’ёмам крэдытавання. Пры гэтым з-за высокіх цэн на навабудоўлі ў Мінску ахвотней сталі купляць панэлькі, выстаўленыя на другасным рынку.

«Так я адкрыў для сябе свет жылля плошчай у сто квадратаў»

Распрацоўшчык Ігнат* (13 гадоў у ІТ) набыў сёлета кватэру ў цэнтры Мінска:

— Гэтай зімой я сутыкнуўся з пытаннем з шэрагу «праблем першага свету»: трэба было кудысьці інвеставаць больш за сто тысяч даляраў, і сума з кожным месяцам працягвала расці. Пасля доўгага і ўважлівага вывучэння даступных актываў я вырашыў, што акрамя куплі жылой нерухомасці асабліва варыянтаў і няма. Да таго ж бацькі настойліва падштурхоўвалі мяне да таго, каб я ад іх нарэшце з’ехаў.

Усю вясну яны ладзілі мне экскурсіі па мінскіх будоўлях. Нічога не падабалася, ды і ў іх вачах асаблівага энтузіязму я не бачыў: усё здавалася неадэкватна дарагім. Нешта зварухнулася ўнутры толькі пры аглядзе «Паўночнага берага», але там былі пытанні з транспартнай даступнасцю.

Калі ўсе ўдзельнікі пачалі губляць веру ў поспех прадпрыемства, я нарэшце здагадаўся паглядзець на праблему пад іншым кутом. Справа ў тым, што нас цікавілі кватэры з дзвюма спальнямі, да 70 квадратаў. Такія прапановы забудоўшчыкаў карысталіся попытам і досыць хутка разляталіся, асабліва калі кватэры былі з добрымі планіроўкамі і ўдала размешчаны. Але варта мне было аднойчы з’ездзіць паглядзець на кватэру плошчай 108 метраў, як менеджар забудоўшчыка ад мяне некалькі тыдняў не адставала: настойліва тэлефанавала, прапаноўвала зніжку, растэрміноўку і ўсяляк угаворвала яшчэ раз падумаць.

Так я адкрыў для сябе свет жылля плошчай у сто квадратаў з коштам менш за $1500 за метр. Варыянтаў было не проста шмат, а вельмі шмат. Калі прыстойная «двушка» на другасным рынку пачыналася ад двух тысяч за метр, чатырохпакаёвыя аддавалі па $1400. Прычым гатовыя да пражывання, хай і з трохі састарэлым рамонтам. Гэта выглядала як яўная рынкавая неэфектыўнасць, якой было грэх не скарыстацца.

Адзін варыянт спадабаўся асабліва. Цэнтр, вуліца Крапоткіна, клубны дом сярэдзіны нулявых з агароджанай тэрыторыяй. Плошча больш за сто метраў. Аб’ява вісела ўжо далёка не першы месяц, і пры аглядзе стала зразумела, чаму. Кватэра знаходзілася ў агіднейшым стане, вельмі брудная, з паламанай мэбляй.

Бацькі пры аглядзе вельмі гучна ўказвалі на праблемы, але ўжо ў машыне па дарозе дадому рэзка змянілі тон. Дасведчаным поглядам яны вызначылі, што крытычных пашкоджанняў жыллё не атрымала, усе ключавыя сістэмы ў норме, шпалеры можна пераклеіць за капейкі, а мэблю ў любым выпадку давядзецца мяняць. Сантэхнік, які прыехаў з намі на паўторны агляд, пацвердзіў усё сказанае бацькамі.

Рамонт яшчэ ў працэсе, але бацькі мелі рацыю: істотных укладанняў кватэра не патрабуе. Унітаз, які працякаў, тата пачыніў проста ў дзень угоды. Усё абышлося прыкладна ў $5000, але жыллё змянілася да непазнавальнасці.

Нават з улікам гэтага выйшла менш за паўтары тысячы за метр. Уся гісторыя з куплей уклалася ў некалькі месяцаў: мы пачалі глядзець варыянты ў сакавіку, а ўгоду закрылі ў сярэдзіне ліпеня. Зараз, адкрываючы анлайнер, бачу, што такіх цэн у Мінску ўжо няма. Ды і прапанова ў гэтым сегменце скарацілася. Усе варыянты, якія я сабе захоўваў, да моманту куплі ўжо сышлі. Рынак адрэгуляваў неэфектыўнасць, але я паспеў ёю скарыстацца.

Дам некалькі парад тым, хто збіраецца купляць жыллё ў Мінску.

1. Проста зараз рынак занадта перагрэты. Як інвестыцыю я б куплю жылля дакладна не разглядаў.
2. Ідэальны варыянт для куплі — трымаць пад рукой буйную суму з магчымасцю хутка дакрэдытавацца спажывецкім крэдытам, які ўхваляюць і выдаюць на працягу некалькіх дзён. У такой сітуацыі можна маніторыць рынак і знаходзіць выгадныя варыянты. Я ўжо два разы так рабіў.
3. Ніколі, ні ў якім разе, ні пры якіх умовах не звязвайцеся з агенцтвамі. У нашай угодзе з боку прадаўца быў агент. Не хачу раскрываць усіх дэталяў, але ён дапусціў даволі сур’ёзныя памылкі. Па маім досведзе, большасць агентаў наглуха некампетэнтныя. І нават калі ўгода ідзе праз агенцтва, абавязкова ўсё перапрвярайце самі. Мяне гэта некалькі разоў ратавала.
4. Любыя прагнозы ад «спецыялістаў» па рынку нерухомасці, як і па любым іншым рынку, маюць нулявую каштоўнасць. Ніхто не ведае, куды пойдуць цэны заўтра. Пра дасягненне межаў росту мінскай нерухомасці я чытаю ўжо больш за год.
5. Калі знаходзіцеся ў шлюбе — альбо купляйце кватэру папалам, альбо заключайце шлюбны дагавор, альбо афармляйце яе на бацькоў. У будучыні гэта дапаможа засцерагчы сябе ад многіх праблем.
6. Калі ў наступны раз на рынку нерухомасці будзе застой і зноў у публічным полі з’явіцца ідэя, быццам здымаць жыллё выгадней, чым ім валодаць — ганіце гэтую ідэю падалей. Гэты час якраз наадварот самы ўдалы для выгаднай куплі.

«Гэта зараз лепшы спосаб куплі»

Frontend-распрацоўшчык Артур купіў сёлета дзве кватэры ў Мінску:

— Адну купіў таму, што вельмі добры кошт быў. А другая — гэта як назапашванне, інвестыцыя. Першую з іх зараз здаю. Другая пакуль будуецца, што з ёй рабіць — яшчэ не вырашыў.

Першая кватэра знаходзіцца на станцыі метро «Усход». У яе, паўтаруся, быў добры кошт — і добрае размяшчэнне. Гэта двухпакаёвая кватэра плошчай у 47 кв. м. Для куплі браў крэдыт па сістэме будаўнічых зберажэнняў у «Беларусбанку», пад стаўку рэфінансавання плюс 1%. Лічу, што гэта зараз лепшы спосаб куплі. Тут прыйшлося цалкам зрабіць рамонт, зняць старыя падлогі, заліць сцяжку. Рамонт абышоўся ў дадатковыя $15 000. На куплю гэтай кватэры па розных прычынах сышло каля шасці месяцаў.

Другую будую ў «Мінск-Свеце». Па ёй прапаноўваліся добрыя ўмовы: першапачатковы ўнёсак 20% і растэрміноўка на чатыры гады. Яе ўдалося купіць літаральна за пару дзён.

Нейкіх асаблівых рызык пры куплі жылля ў Беларусі я не бачу.

«Адразу спадабаўся асабісты кабінет з акном — не давядзецца сядзець, як гуль у падсобцы»

Кірыл, Lead Test Automation Engineer. Набыў сёлета кватэру ў «Зялёнай гавані» (ЖК пад Мінскам на месцы былога ваеннага палігона паміж Калодзішчамі і Трасцянцом):

Кватэру я купіў у «Зялёнай гавані». Плюсы гэтай лакацыі — прырода, якасная забудова, бяспека і пэўныя чаканні ад мэтавай аўдыторыі, на якую разлічаны раён (гэта значыць ад будучых суседзяў). А яшчэ дызайн. Вы зразумееце, пра што я, калі бачылі дызайн дамоў у «Мінск-Свеце». Гэтыя ўваходныя групы і іншае — проста трэш. Калі выходзіш са сваёй кватэры, а ў цябе жоўтыя дзверы, фіялетавыя сцены і чорная ў белую крапінку падлога.

Што тычыцца параўнання з прапановамі іншых забудоўшчыкаў, то выразных альтэрнатыў «Зялёнай гавані» проста не было (пра «Мінск-Свет» і яго жыхароў магу жартаваць вечна).

Пасля першага ж візіту ў «Зялёную гавань» я зразумеў, што мой выбар — гэта альбо яна, альбо ўласны дом за горадам. Мы аб’ездзілі мноства прыватных дамоў, але ідэальныя варыянты, якія падпадалі пад усе нашы крытэрыі пошуку, каштавалі непрыстойна дорага. А ў тым цэнавым дыяпазоне, які нас задавальняў, заўсёды былі падвохі: складаная дарога, дрэнныя камунікацыі, вялікая адлегласць ад горада, няўдалая планіроўка, праблемы з прылеглай тэрыторыяй. І самае распаўсюджанае — гэта адсутнасць аптавалакна, звычайна з абяцаннямі што яно вось-вось будзе і апошняй навіной пра яго пракладку ў падобныя куткі ад 2021 года.

Пасля гэтых безпаспяховых пошукаў мы адклалі ідэю з домам на будучыню. Хутчэй за ўсё, яго давядзецца ўзводзіць з нуля, шанцы знайсці ідэальны варыянт вельмі малыя. Мы зноў паехалі ў «Зялёную гавань», дзе ў выніку наш ідэальны варыянт сам нас знайшоў. Сышліся проста ўсе зоркі: аптымальныя бакі свету, павярховасць і гэтак далей.

Плошча нашай кватэры 85 кв. м. Канчатковы кошт выйшаў каля $119 000 + месца для паркоўкі пад пад’ездам за $5000. Па планіроўцы: на сайце кватэру пазіцыянавалі як чатырохпакаёвую, але фактычна яна можа трактавацца інакш. Мне адразу спадабаўся асабісты кабінет з акном — не давядзецца сядзець, як гуль у падсобцы ці на душнай/халоднай лоджыі. Купля была зроблена на ўласныя сродкі. Кватэра была без аздаблення, так што ўвесь рамонт яшчэ наперадзе.

Увесь працэс пошуку жылля і куплі заняў каля года. Сюды ўвайшоў і час на продаж першапачатковага жылля. Менавіта на пошук новай кватэры сышло 3-4 месяцы.

Я не думаю, што магу даваць якія-небудзь парады пра куплю жылля. Усе людзі розныя, як і фламастары на смак. Але я лічу, што лепш абыходзіць бокам куплю ў «Мінск-Свеце» — калі, вядома, вы знаходзіцеся ў сваім розуме. Зрэшты, гэта тычыцца і ўсіх астатніх «чалавейнікаў».

Яшчэ хацеў бы выказацца пра рыэлтараў. Вы вельмі непрыемныя людзі. Пасля публікацыі аб’явы пра продаж кватэры мой тэлефон узарваўся ад самых разнастайных дакучлівых прапаноў. І гэта не спынялася аж да самага продажу.

* — імя зменена на просьбу апавядальніка