EPAM будаваў у Мінску, Wargaming набываў у Вільні. Чаму ІТ-бізнесы (не) інвестуюць у нерухомасць
ІТ-кампаніі — з беларускімі каранямі таксама — час ад часу заключаюць буйныя ўгоды з нерухомасцю.
ІТ-кампаніі — з беларускімі каранямі таксама — час ад часу заключаюць буйныя ўгоды з нерухомасцю.
Прычыны «непрофільнай дзейнасці» на паверхні — прэстыж, інвестыцыі ў чалавечы капітал, нюансы з бяспекай і камерцыйнай таямніцай, дыверсіфікацыя актываў.
Да выбараў-2020 буйныя беларускія ІT-кампаніі не так ужо і рэдка інвеставалі ў нерухомасць унутры краіны.
EPAM: будаваў і набываў. Ад арэнды пазбавіліся — ад уласных плошчаў, здаецца, не
Адзін з ІТ-піянераў інвестыцый у нерухомасць у Беларусі — EPAM — у 2011 годзе заключыў дамову на $20 млн на будаўніцтва R&D цэнтра з эстонскім падрадчыкам IDEAB Project Managment. У выніку недабудаваны 7-павярховы будынак на 1500 працоўных месцаў удалося увесці ў строй толькі ў 2015 годзе, са зрывам тэрмінаў на некалькі гадоў.
У тым жа 2011-м кампанія стварыла жыллёва-будаўнічы кааператыў «ЭПАМ Сістэмз-жылбуд». У 2012 годзе EPAM-аўскі ЖБСК атрымаў пад будаўніцтва ўчастак на месцы старога барака па Калінінградскім завулку ў цэнтры Мінска, дзе пачалося ўзвядзенне 12-павярховага «дома для праграмістаў». А да сакавіка 2014 года пабудаваў яшчэ два 19-павярховыя дамы ў гарадку ПВТ на вуліцы Францыска Скарыны. Тут уладальнікамі новага жылля сталі 252 работнікі. З 2013 года кампанія надавала сваім супрацоўнікам ільготныя крэдыты на набыццё жылля, адкрыўшы тады лінію на $10 млн.
Вядома, будаўніцтва жылля для супрацоўнікаў і дапамога ім з крэдытамі — гэта інвестыцыі, хутчэй, не ў нерухомасць, а ў чалавечы капітал. Але, мяркуючы па ўсім, частка пабудаванага ў Мінску жылля апынулася тады ва ўласнасці EPAM: у чэрвені 2022 года кампанія праз аўкцыён выставіла на рынак другаснага жылля адразу шэсць кватэр у адным з вышэйзгаданых дамоў па вуліцы Францыска Скарыны. Па меркаванні журналістаў Onliner, гэта маглі быць карпаратыўныя кватэры, у якіх іншагароднія супрацоўнікі жылі да таго моманту, як здымуць сабе жыллё.
Да пачатку 2019 года EPAM быў найбуйнейшым арандатарам бізнес-цэнтраў у Мінску. Штат кампаніі працягваў расці (плюс 1600 тэхнічных спецыялістаў за год), і ў дадатак на рубяжы 2019–2020 гадоў кампанія набыла асноўную частку бізнес-цэнтра «Клевер Парк» плошчай у 15 тысяч «квадратаў». Прадстаўнік адной з кампаній-арандатараў офіснага цэнтра тады называў адным з матываў магчымасць усталяваць ва ўласным будынку пэўны рэжым сакрэтнасці ў мэтах захавання камерцыйнай таямніцы.
У 2021–2022 гадах EPAM вызваліў каля 80 тысяч квадратных метраў арандаваных плошчаў. Але ад уласных плошчаў у Мінску, мяркуючы па ўсім, дагэтуль не адмовіўся. Інфармацыі пра звязаныя з імі больш свежыя ўгоды нам знайсці не ўдалося.
У 2021 годзе EPAM уклаўся ў замежную нерухомасць, купіўшы за $35 млн гандлёва-офісны цэнтр у Кіеве. Інфармацыі пра падобныя ўгоды EPAM у іншых еўрапейскіх краінах або ў ЗША мы не знайшлі.
IBA: пабудавалі кластар, які, верагодна, у 2022 атрымаў у спадчыну «Міжнародны дзелавы альянс»
Актыўна інвеставала ў нерухомасць унутры Беларусі і IBA. Пачалі з рэгіёнаў: у 2015 рэканструявалі стары будынак на 200 працоўных месцаў у Гомелі, абышлося ў $3,5-4 млн.
А ў 2016 годзе ў IBA з’явіўся ўласны навукова-вытворчы кластар у Мінску. Будаўніцтва 6-павярховага будынка на 900 працоўных месцаў з ФАК і трохузроўневым паркінгам на вуліцы Праграмістаў абышлося ў $40 млн. У тым жа годзе ў кіраўніцтва IBA былі праблемы, якія, мяркуючы па ўсім, аператыўна вырашыліся і не паўплывалі на жаданне валодаць офіснай нерухомасцю на тэрыторыі краіны.
Інфармацыя пра змяненне ўласніка будынка па вуліцы Праграмістаў, 3 у Мінску з тых часоў не апублікоўвалася. Мяркуючы па ўсім, ён застаецца ва ўласнасці IBA (або «Міжнароднага дзелавога альянсу», як пасля 2022 года называе сябе пакінутая ўнутры Беларусі частка групы).
Wargaming: у Беларусі аддаваў перавагу арэндзе, за мяжой — набываў
А вось Wargaming нават у адносна спакойны час аддаваў перавагу не ўкладвацца ў нерухомасць унутры Беларусі. На працягу 10 гадоў ён цалкам арандаваў будынак бізнес-цэнтра «Хваля» ў Шабанах у забудоўшчыка «Сігмаплюс» (+ 15 паверхаў «Футурыса» з пачатку 2020 года). Такое рашэнне, верагодна, зрабіла менш балючым поўны сыход кампаніі з Беларусі ў 2022.
Пры гэтым па-за Беларуссю Wargaming не раз рабіў буйныя інвестыцыі ў нерухомасць. Яшчэ ў 2013 годзе кампанія набыла за 20 млн еўра высотку President у Нікасіі, сталіцы Кіпра. Зараз у гэтым будынку непадалёк ад прэзідэнцкага палаца размяшчаецца галаўная штаб-кватэра кампаніі.
У 2021 годзе кампанія выкупіла 76 кватэр у 29-павярховым жылым хмарачосве Tower на праспекце Канстытуцыі ў Вільне. Агульная сума ўгоды ацэньваецца ў 20 млн еўра. Усяго ж да 2024 года Wargaming набыў у Літве не менш за 100 кватэр, а таксама іншыя аб’екты, у тым ліку падземныя паркоўныя месцы. Частку з купленых кватэр даччыная кампанія Equinox Estate прадала (магчыма, супрацоўнікам Wargaming), частку здае ў арэнду.
Знаёмая з сітуацыяй крыніца пацвярджае, што купля кватэр у Вільнюсе была звязана з рэлакацыяй супрацоўнікаў мінскага офіса кампаніі:
— Вільнюс — горад невялікі. І з офісам, і з жыллём былі складанасці.
Пандэмія паўплывала неадназначна
Як на гэты рынак паўплывала пандэмія і пераход многіх бізнесаў на аддалены або гібрыдны фармат працы? Можна меркаваць, што ІТ-кампаніі ў такі складаны перыяд сталі менш інвеставаць — як у арэнду, так і ў будаўніцтва/ куплю. Зрэшты, на практыцы ўсё выглядае некалькі складаней.
Кіраўнік аднаго з буйных ІТ-бізнесаў з беларускімі каранямі ўвогуле не заўважыў якіх-небудзь глабальных трэндаў у куплі нерухомасці ІТ-кампаніямі ў апошнія гады. На яго думку, ключавымі ў прыняцці рашэння аб падобнай інвестыцыі з’яўляюцца два фактары:
— За сітуацыяй у Беларусі (якая складаецца вакол набыцця нерухомасці ІТ-кампаніямі — Заўв.) увогуле не сачу, ірэлевантна. Ясна, што калі бізнес вялікі, выгадней валодаць нерухомасцю, чым арандаваць. Але відавочна, што акрамя наяўнасці фінансавай магчымасці для куплі нерухомасці важная стабільнасць, упэўненасць у заўтрашнім дні.
На думку Сяргея Восіпава, кофаўндара Playsense.agency і Placy.ai, для буйных гульцоў інвестыцыі ў нерухомасць тыповыя, тады як невялікім і сярэднім кампаніям спадабалася эканоміць на офісе:
— Трэнд на тое, што тысячы кампаній са штатам у 50-100 чалавек пацвердзілі сваім прыкладам, што можна працаваць увогуле без офіса, знізіўшы выдаткі. І гэта выкарыстоўваецца як канкурэнтная перавага — яшчэ некалькі гадоў таму ў гэта верылася з цяжкасцю.
А вось у выпадку з ІТ-гігантамі пандэмія, магчыма, спрацавала парадаксальным чынам. У 2021 годзе эканамічны аглядальнік The Wall Street Journal Конрад Путцэр звярнуў увагу на тое, што ІT-кампаніі накшталт Google, Amazon і Facebook у перыяд пандэміі сталі актыўна назапашваць актывы, скупляючы камерцыйную нерухомасць. Google скарыстаўся падзеннем коштаў на офісы ў буйных амерыканскіх гарадах і актыўна скупляў іх. Alphabet, мацярынская кампанія Google, у 2020 годзе стала адным з найбуйнейшых уладальнікаў нерухомасці ў Нью-Ёрку і ў ЗША ў цэлым — у яе ўласнасці зямля і будынкі на агульную суму ў $49,7 млрд. Для параўнання, у 2011 годзе гэты яе партфель ацэньваўся ў $5,2 млрд — то бок вырас за дзесяцігоддзе амаль у 10 разоў.
Выканаўчы дырэктар па нерухомасці ў Brookfield Asset Management Браян Кінгстан на піку пандэміі COVID-19 у 2021 годзе адзначаў, што на фоне рэкордна нізкіх працэнтных ставак амерыканскія ІТ-кампаніі могуць атрымліваць больш высокі прыбытак, укладваючыся менавіта ў нерухомасць, а не ў аблігацыі або іншыя дзяржаўныя каштоўныя паперы. Апроч таго, у многіх юрысдыкцыях валоданне нерухомасцю можа прадастаўляць кампаніям пэўныя падатковыя перавагі. Напрыклад, у ЗША кампаніі могуць 39 гадоў амартызаваць камерцыйную нерухомасць, што дазваляе ў гэты перыяд змяншаць прыбытак, які абкладаецца падаткам.
Можна меркаваць, што штосьці падобнае з папраўкай на маштабы мы маглі б убачыць і ў Беларусі ў альтэрнатыўнай рэальнасці. Але для нашай краіны 2020 год азнаменаваўся не толькі пандэміяй, але і пачаткам зыходу ІТ-бізнесаў, а 2022-гі нанёс знішчальны ўдар па ІТ-краіне ў яе тагачаснай версіі. І без таго нячастыя буйныя пакупкі нерухомасці беларускімі ІТ-кампаніямі ўнутры краіны сышлі ў мінулае. Больш за тое, нават буйныя расійскія бізнесы, якія імкнуцца запоўніць утвораны ўнутры Беларусі вакуум, не спяшаюцца інвеставаць у куплю беларускай нерухомасці. Той жа Tinkoff для свайго ІT-хаба аддаў перавагу арэндзе экс-"Кемпінскі» ў цэнтры Мінска, а не куплі.
Аляксандр Кныровіч, які больш за 20 гадоў кіраваў групай будаўнічых кампаній «Сармат», тлумачыць гэта спецыфічным стаўленнем беларускіх уладаў да ўласнасці:
— Каб зразумець, чаму беларускія кампаніі не спяшаюцца ўкладвацца ў нерухомасць унутры Беларусі, трэба адказаць на пытанне: павялічвае ці памяншае кошт кампаніі набыццё якой-небудзь нерухомасці. Калі гаворка ідзе пра набыццё нерухомасці ў ЗША або еўрапейскіх краінах, такая пакупка павялічыць яе кошт. А калі мы гаворым пра куплю нерухомасці ў Беларусі, то такое ўкладанне можа паменшыць кошт кампаніі.
«Тут я ў танку. Звонку — не». Як справы ў Wargaming пасля разрыву з Беларуссю і Расіяй
«Тут я ў танку. Звонку — не». Як справы ў Wargaming пасля разрыву з Беларуссю і Расіяй
2025 непрадказальны, ШІ дапамагае зарабляць, галоўныя офісы пакуль у Еўропе. Пра што размаўлялі Добкін і інвестары
2025 непрадказальны, ШІ дапамагае зарабляць, галоўныя офісы пакуль у Еўропе. Пра што размаўлялі Добкін і інвестары
У адпачынак ці дзеля інвестараў? Чаму Добкін сыходзіць
У адпачынак ці дзеля інвестараў? Чаму Добкін сыходзіць
Рэлацыраваліся? Цяпер вы можаце каментаваць без верыфікацыі акаўнта.
Кто в здравом уме будет инвестировать в Беларуси в недвигу? Как вообще могло такое прити в голову применительно к айти интересно?
Нормальный it бизнес будет инвестировать в технологии, ноухау, людей в конце концов. В Беларуси можно держать то что "не жалко" - комнатку с бухгалтерией, два стола, три стула и комп на Celeron 2015 года.
ну так и вкладывались - те же квартиры чтобы какихто специалистов изза границы или других городов заменить
А в ерате еще можно было взять валютный кредит на жилье, вот потеха была)