«Бали похож на Дубай». Неудобные вопросы айтишников про инвестиции на Бали
Тема инвестиций на Бали вызывает много вопросов: можно ли иностранцу владеть землёй в Индонезии? что если застройщик окажется ненадёжным? какие вообще гарантии доходности есть? Мы попросили читателей dev.by поделиться сомнениями, а также собрали популярные вопросы по теме. Александр Соковых, финансист и генеральный директор строительной компании Lyvin Properties, а также автор Telegram-канала Бали Эксперт ответил на все вопросы:
Комментарий: Иностранцу недвижимость на Бали не продадут. Продадут местному, который по договору аренды даст ей пользоваться вам. Но формально владельцем будет он.
Ответ: В Индонезии иностранцам доступно два типа владения: аренда на свое имя и собственность на компанию с иностранным капиталом.
Аренда — самый простой способ получить права на недвижимость в Индонезии. Её срок законодательно не ограничен. Покупатель получает возможность пользоваться недвижимостью на срок, указанный в договоре аренде. Стандартно по рынку это 25-30 лет. В наших договорах это 30-38 лет + продление на срок до 50 лет.
Право собственности напрямую недоступно иностранцам, но они могут основать компанию с зарубежным капиталом, где будут единоличными владельцами. И уже на неё покупать недвижимость в собственность. И продавать её в собственность другим физическим и юридическим лицам.
За последнее десятилетие цены на землю выросла в десятки раз, а свободных участков в туристических районах практически не осталась. Поэтому лучшие земельные участки не продаются, а сдаются в аренду, и поэтому большая часть девелоперских проектов сегодня — это именно аренда.
Комментарий: Бали похож на Дубай. Точно также ищут инвесторов под сомнительные истории с недвижимостью.
Ответ: Сложно комментировать, что именно творится в Дубае. На Бали дела обстоят следующим образом:
Бали — это про туризм. С пляжами, пальмами, вулканами, культурными мероприятиями, крутой гастрономией и вечерней жизнью. Поток туристов стремительно растёт. Если в 2019 на пике было 6,1 млн человек, то прогноз на этот год уже 7 млн.
Если раньше здесь был массовый туризм, сейчас на Бали едут из Европы, США, Австралии, Арабских стран и Азии. Средний чек этих туристов значительно выше, чем в соседнем Таиланде.
При этом количество отелей здесь растёт медленнее, чем турпоток. В прошлом году мы поставили рекорд по заполняемости (74%) и средним ценам за ночь ($300+).
У иностранцев сейчас есть хорошая возможность участвовать в туристическом буме острова за счёт инвестиций в недвижимость — а именно в верхний гостиничный сегмент, который сейчас пользуется особенно высоким спросом.
Вопрос: Зачем инвестировать в недвижимость на Бали?
Это выгодно. За счёт быстрого роста и перспектив недвижимость на Бали показывает, возможно, одни из самых высоких цифр по доходности в мире.
Это надёжно. За всю историю современной Индонезии (с 1949) здесь ни разу не практиковалась национализация, коммунизм и другие формы посягательств на частную собственность. Плюс, страна поощряет иностранные инвестиции и защищает их на законодательном уровне. Инвесторам дают разные опции по визам для ВНЖ: от 2 до 10 лет (в зависимости от объема инвестиций). Плюс здесь можно создавать компании с иностранным капиталом, где вы как иностранец будете 100% собственником. Для сравнения, в Таиланде это максимум 49%, остальное — только на местных.
Индонезия — нейтральная страна. Вы можете всегда беспрепятственно попасть сюда. Компании, банковские счета и другие финансовые услуги оказывают вне зависимости от того, какой у вас паспорт.
Здесь классно. На Бали отсутствует ярко выраженная сезонность. Тут приятный климат, разнообразная тропическая природа, доброжелательное местное население и уникальное комьюнити экспатов, за счёт которых здесь за последние годы появилось так много качественный бизнесов от общепита, фитнес-центров и спа до сервисов западного уровня.
Вопрос: Какие локации на Бали самые удачные с точки зрения инвестиций и почему?
Лучшие районы для инвестицией, на мой взгляд, должны отвечать сразу нескольким критериям:
Растущий спрос. Это должен быть район с уникальными туристическими магнитами, которые будут в долгосрочной перспективе привлекать туристов.
Ограниченное предложение. В районе должно быть ограниченное количество свободной для девелопмента земли. Это гарантия того, что не будет овер девелопмента.
Туристическая инфраструктура: дороги, променады, рестораны и другие удобства для туристов.
Мне нравится район Улувату. Здесь находятся самые чистые и живописные пляжи острова с лучшими закатами, главные сёрф-споты, а также рестораны и самые дорогие гостиницы на Бали. Район примечателен тем, что здесь живут преимущественно экспаты, что создает уникальный микс спорта, музыки, лайфстайла и развлечений. В последние несколько лет Улувату бурно развивается.
Вопрос: Какие гарантии у застройщика?
Все проекты вместе с земельными участками находятся на балансе одной компании.
Компания растёт медленно и не берёт на себя чрезмерные обязательства. Наш самый большой проект на превышает 44 апартамента. Тем самым мы гарантируем, что качество не будет ухудшаться, а проекты будут сдаваться в срок.
Мы строим камерные проекты на больших участках земли, поэтому проходим по всем требованиям местных контролиющих органов: у каждой зоны есть свои условия. Если брать туристическую территорию, то участок будущего проекта должен быть застроен не более чем на 50%. При этом 30% должны оставаться зелёными, а 20 — уходить под дороги и парковку. Коэффициент застройки не может превышать два. Это значит, что если у вас участок 10 соток (1000 кв. м.), то общий объём строительства не может быть больше 2000 кв. м. В наших проектах мы застраиваем не более 40%, при этом коэффициент застройки ещё не превышал 1.1. Это в два раза ниже разрешенного.
Мы действительно достраиваем и сдаём проекты. А построенные проекты пользуются популярностью у наших гостей. Примеры вы можете посмотреть на всех самых известных онлайн букинг-платформах. Например наш комплекс вилл с кафе и спа ASAI Village и новый проект Lyvin Bingin.
Вопрос: Какой срок окупаемости инвестиций?
В среднем в финмодели закладывается окупаемость 7-8 лет.
Вопрос: Как застройщик гарантирует окупаемость? На Бали уже и так полно отелей и вилл люкс-класса.
Мы не гарантируем окупаемость, мы делаем предположение об окупаемости исходя из результатов своих прошлых проектов + текущей ситуации на рынке недвижимости. При этом наши финмодели достаточно просты и понятны:
Мы берем среднюю заполняемость по нашему сегменту — 74%,
Делаем выборку релевантных гостиничных проектов в ближайшей доступности.
Отступаем от их цен 2-3 раза и делаем финансовые проекции.
Так у нас получается доходность 14% на этапе котлована.
Вопрос: Случались ли у вас задержки по срокам на предыдущих объектах?
Да, пока рекорд — 5 месяцев. Строительная культура Индонезии сильно отличается от остального мира. Поэтому чтобы достичь качества, которое мы в итоге показываем, приходится переделывать одни и те же работы порой по несколько раз.
Помимо этого во время реализации проекта иногда приходят классные идеи, которые мы предлагаем собственникам и в случае согласия начинаем реализовывать. Так, например, на проекте Ливин Меласти мы отказались от использования плитки в пользу мрамора, добавили в интерьерные решения цельное дерево, кровлю решено было полностью озеленить газоном — это значительно повысило ценность всей виллы.
Вопрос: Какие риски есть у меня как у инвестора?
Проект не достроится. Как минимизировать: по нашему инвестиционному договору собственник может в одностороннем порядке потребовать расторжения договора в любой момент времени и потребовать возврат всех уплаченных средств в полном объеме. В этом случае возврат будет сделан в течение 60 дней.
Проект достроится, но не будет приносить прогнозируемый доход. Как минимизировать: по нашему договору управления собственник вправе сменить управляющую компанию, если проект показывает доходность ниже рынка.
Айтишник купил дом в Польше. Как получить разрешение в 2023, когда отказов больше
@dzikpic, канал для ИТ-экспатов в Польше, рассказывает историю белорусского айтишника, который купил дом в Гданьске, с комментариями эксперта. Обсудить историю можно в чате.
Куда частному микроинвестору с наибольшей выгодой и наименьшими рисками вложить свои 1-2-3 тысячи долларов на падающем рынке? Вместе с Dzengi.com разобрались в самом термине «рецессия» и выбрали оптимальные способы инвестирования в депрессивное для денег время.
Кризисы приходят и уходят. В какой экономический кризис были пустые отели в Турции, Египте и т.п.? За всю современную историю кроме ковида ничто не могло остановить людей от поездок на отдых.
Щас, кстати, цены выросли ого-го как. Хоть и кризис, а билеты из Минска/Москвы в Турцию стоят нехило так. Что уже говорить про более богатые страны. Из Киева самолёты не летают только, но это по внеэкономическим причинам.
Пользователь отредактировал комментарий 6 июня 2024, 14:42
Коронокризис закончился в 2022. А в 2023 году уже был рост туризма относительно доковидных времен по многим направлениям. О каком конкретно кризисе сейчас идет речь?
За период 2019-2022 ВВП всего мира вырос на 16%.
Понятие рецессии включает в себя и замедление темпов роста также. Что мы и наблюдаем. Но на данный момент можно говорить скорее о технической рецессии от эффекта высокой базы, вызванной замедлением роста после взрывного роста 2021-2022.
Значит падения экономики нету, говорим о замедлении... Например ВВП США в 2022 вырос на ~6%, а в 2023 вырос всего на 1%. Вот это рецессия!
ВВП Индии за 2021 год вырос на 18%, за 2022 год вырос на 8.5%.
ВВП Китая в 2022 году в $ вырос по отношению к 2019 на 25%.
ВВП Польши (популярная страна тут) в 2022 году по отношению к 2020 вырос на 22.3%.
Обо**аться с такой "глобальной" рецессии... Ни одна топовая экономика (кроме еврозоны) не отчиталась о фактическом падении ВВП при эффекте крайне высокой базы. Во все бы кризисы такая рецессия была, так мы бы настоящих кризисов не знали бы даже....
Еще раз, в заключение, кризис в Европе != глобальная рецессия. Окей?
Фактически о рецессии только говорят умные люди в контексте, что она будет в ближайшее время. Кризис туризма был вызван локдаунами. На конец 2023 год ни одна страна не поддерживала более локдаун. Более того, туристическая отрасль в 2023 году если не показала полноценный рост, то полностью восстановилась по отношению к 2019 году.
На 2024 год ожидается рост.
Как говорится, я **** такую "рецессию".
Пользователь отредактировал комментарий 7 июня 2024, 16:12
А почему не указан риск банкротства компании-владельца недвижимости, которую "л*хи" купили в аренду на 38 лет? Например из-за стихийного бедствия в сейсмоактивном регионе или нового аналога короновируса?
Возможно в Индонезии уникальное законодательство, которое не предусматривает перепродажи недвижимости банкрота для покрытия каких-либо обязательств?
Насколько я знаю, многие девелоперы на Бали кидают своих "лох*в". Правда т.к. я в этом не участвую, то не знаю механики обмана. Но поэтому и доверия инвестициям в недвигу там минимум.
Пользователь отредактировал комментарий 6 июня 2024, 15:42
Интересно на основании чего у "инвестора" возникает право на долгосрочное пребывание в стране? Если учить локалов дышать и свистеть маткой, то вроде это не законно. Можно ИП открыть и работать в режиме соло байдарки.
Но про налоги ничего не написано было.
Мы живём на Бали с 2013 года, в основном с местными дружим.
Развитие реально заметно, всё много построили, люди стали богаче, туристов приехало много.
Лично знаком с автором рекламы, один из экспертов к мнению которых я прислушиваюсь. Заявленная прибыль вполне реальна, я знаю за сколько примерно они покупают, и понимаю, что бОльшую часть прибыли он делит с инвесторами "первого уровня" , с людьми которые дают деньги на проект, с целью потом продать дорого с остаточной прибылью от 10% годовых и выше, или как повезёт, т.к. будущее никто не знает. Но все аргументы верные, всё по науке экономики. Тут действительно главный критерий девелопера это порядочность и экспертность (читай опыт на Бали).
Поэтому если инвестировать в надёжного - маленькие прибыли, а строить с неопытными - большие риски, что они просто уйдут в минус, т.к. нюансов реально очень много. Но если уделить время и силы, найти порядочных партнёров, самому вникать, то можно хорошо заработать, ну или промахнуться...
"чтобы достичь качества, которое мы в итоге показываем, приходится переделывать одни и те же работы порой по несколько раз" - сомнительный комплимент, ведь его можно трактовать и как "наши объекты строятся самыми дешевыми и руко...ыми строителями на островах".
Ну а вообще право аренды это ни разу не собственность.
Релоцировались? Теперь вы можете комментировать без верификации аккаунта.
Рост туризма, когда в мире кризис?)))
Кризисы приходят и уходят. В какой экономический кризис были пустые отели в Турции, Египте и т.п.? За всю современную историю кроме ковида ничто не могло остановить людей от поездок на отдых.
Щас, кстати, цены выросли ого-го как. Хоть и кризис, а билеты из Минска/Москвы в Турцию стоят нехило так. Что уже говорить про более богатые страны. Из Киева самолёты не летают только, но это по внеэкономическим причинам.
Пользователь отредактировал комментарий 6 июня 2024, 14:42
Коронокризис закончился в 2022. А в 2023 году уже был рост туризма относительно доковидных времен по многим направлениям. О каком конкретно кризисе сейчас идет речь?
О глобальной рецессии...
За период 2019-2022 ВВП всего мира вырос на 16%.
Понятие рецессии включает в себя и замедление темпов роста также. Что мы и наблюдаем. Но на данный момент можно говорить скорее о технической рецессии от эффекта высокой базы, вызванной замедлением роста после взрывного роста 2021-2022.
Значит падения экономики нету, говорим о замедлении... Например ВВП США в 2022 вырос на ~6%, а в 2023 вырос всего на 1%. Вот это рецессия!
ВВП Индии за 2021 год вырос на 18%, за 2022 год вырос на 8.5%.
ВВП Китая в 2022 году в $ вырос по отношению к 2019 на 25%.
ВВП Польши (популярная страна тут) в 2022 году по отношению к 2020 вырос на 22.3%.
Обо**аться с такой "глобальной" рецессии... Ни одна топовая экономика (кроме еврозоны) не отчиталась о фактическом падении ВВП при эффекте крайне высокой базы. Во все бы кризисы такая рецессия была, так мы бы настоящих кризисов не знали бы даже....
Еще раз, в заключение, кризис в Европе != глобальная рецессия. Окей?
Фактически о рецессии только говорят умные люди в контексте, что она будет в ближайшее время. Кризис туризма был вызван локдаунами. На конец 2023 год ни одна страна не поддерживала более локдаун. Более того, туристическая отрасль в 2023 году если не показала полноценный рост, то полностью восстановилась по отношению к 2019 году.
На 2024 год ожидается рост.
Как говорится, я **** такую "рецессию".
Пользователь отредактировал комментарий 7 июня 2024, 16:12
А почему не указан риск банкротства компании-владельца недвижимости, которую "л*хи" купили в аренду на 38 лет? Например из-за стихийного бедствия в сейсмоактивном регионе или нового аналога короновируса?
Возможно в Индонезии уникальное законодательство, которое не предусматривает перепродажи недвижимости банкрота для покрытия каких-либо обязательств?
Насколько я знаю, многие девелоперы на Бали кидают своих "лох*в". Правда т.к. я в этом не участвую, то не знаю механики обмана. Но поэтому и доверия инвестициям в недвигу там минимум.
Пользователь отредактировал комментарий 6 июня 2024, 15:42
Раньше так из каждого утюга про болгарию и грузию дули. Мамонт приди...
у кого?
Интересно на основании чего у "инвестора" возникает право на долгосрочное пребывание в стране? Если учить локалов дышать и свистеть маткой, то вроде это не законно. Можно ИП открыть и работать в режиме соло байдарки.
Но про налоги ничего не написано было.
Получить ВНЖ по инвестициям в недвигу можно. Но есть множество нюансов. Как обычно...
Раз здесь появилась реклама этого "рая", то инвестировать туда точно не следует
Есть куча стран, которые развиваются быстрыми темпами, но почему то рекламы инвестиций в них я ни разу не видел. Например, Вьетнам.
Пользователь отредактировал комментарий 7 июня 2024, 23:56
Мы живём на Бали с 2013 года, в основном с местными дружим.
Развитие реально заметно, всё много построили, люди стали богаче, туристов приехало много.
Лично знаком с автором рекламы, один из экспертов к мнению которых я прислушиваюсь. Заявленная прибыль вполне реальна, я знаю за сколько примерно они покупают, и понимаю, что бОльшую часть прибыли он делит с инвесторами "первого уровня" , с людьми которые дают деньги на проект, с целью потом продать дорого с остаточной прибылью от 10% годовых и выше, или как повезёт, т.к. будущее никто не знает. Но все аргументы верные, всё по науке экономики. Тут действительно главный критерий девелопера это порядочность и экспертность (читай опыт на Бали).
Поэтому если инвестировать в надёжного - маленькие прибыли, а строить с неопытными - большие риски, что они просто уйдут в минус, т.к. нюансов реально очень много. Но если уделить время и силы, найти порядочных партнёров, самому вникать, то можно хорошо заработать, ну или промахнуться...
Господин Соковых, перелогиньтесь
"чтобы достичь качества, которое мы в итоге показываем, приходится переделывать одни и те же работы порой по несколько раз" - сомнительный комплимент, ведь его можно трактовать и как "наши объекты строятся самыми дешевыми и руко...ыми строителями на островах".
Ну а вообще право аренды это ни разу не собственность.
Не убедительно, пойду лучше еще [censored - П. 4.1.2. Пользовательского соглашения — https://devby.io/pages/polzovatelskoe-soglashenie] возьму