Нужно +83 подписчика в июне. Поддержите devby 📝
Support us

«Бали похож на Дубай». Неудобные вопросы айтишников про инвестиции на Бали

Тема инвестиций на Бали вызывает много вопросов: можно ли иностранцу владеть землёй в Индонезии? что если застройщик окажется ненадёжным? какие вообще гарантии доходности есть? Мы попросили читателей dev.by поделиться сомнениями, а также собрали популярные вопросы по теме. Александр Соковых, финансист и генеральный директор строительной компании Lyvin Properties, а также автор Telegram-канала Бали Эксперт ответил на все вопросы: 

16 комментариев
«Бали похож на Дубай». Неудобные вопросы айтишников про инвестиции на Бали

Тема инвестиций на Бали вызывает много вопросов: можно ли иностранцу владеть землёй в Индонезии? что если застройщик окажется ненадёжным? какие вообще гарантии доходности есть? Мы попросили читателей dev.by поделиться сомнениями, а также собрали популярные вопросы по теме. Александр Соковых, финансист и генеральный директор строительной компании Lyvin Properties, а также автор Telegram-канала Бали Эксперт ответил на все вопросы: 

Комментарий: Иностранцу недвижимость на Бали не продадут. Продадут местному, который по договору аренды даст ей пользоваться вам. Но формально владельцем будет он. 

Ответ: В Индонезии иностранцам доступно два типа владения: аренда на свое имя и собственность на компанию с иностранным капиталом. 

  • Аренда — самый простой способ получить права на недвижимость в Индонезии. Её срок законодательно не ограничен. Покупатель получает возможность пользоваться недвижимостью на срок, указанный в договоре аренде. Стандартно по рынку это 25-30 лет. В наших договорах это 30-38 лет + продление на срок до 50 лет.
  • Право собственности напрямую недоступно иностранцам, но они могут основать компанию с зарубежным капиталом, где будут единоличными владельцами. И уже на неё покупать недвижимость в собственность. И продавать её в собственность другим физическим и юридическим лицам.

За последнее десятилетие цены на землю выросла в десятки раз, а свободных участков в туристических районах практически не осталась. Поэтому лучшие земельные участки не продаются, а сдаются в аренду, и поэтому большая часть девелоперских проектов сегодня — это именно аренда.

«Бесконечное чувство свободы». Почему беларусы переезжают на Бали?
«Бесконечное чувство свободы». Почему беларусы переезжают на Бали?
По теме
«Бесконечное чувство свободы». Почему беларусы переезжают на Бали?

Комментарий: Бали похож на Дубай. Точно также ищут инвесторов под сомнительные истории с недвижимостью.

Ответ: Сложно комментировать, что именно творится в Дубае. На Бали дела обстоят следующим образом:

  • Бали — это про туризм. С пляжами, пальмами, вулканами, культурными мероприятиями, крутой гастрономией и вечерней жизнью. Поток туристов стремительно растёт. Если в 2019 на пике было 6,1 млн человек, то прогноз на этот год уже 7 млн. 
  • Если раньше здесь был массовый туризм, сейчас на Бали едут из Европы, США, Австралии, Арабских стран и Азии. Средний чек этих туристов значительно выше, чем в соседнем Таиланде.
  • При этом количество отелей здесь растёт медленнее, чем турпоток. В прошлом году мы поставили рекорд по заполняемости (74%) и средним ценам за ночь ($300+).

У иностранцев сейчас есть хорошая возможность участвовать в туристическом буме острова за счёт инвестиций в недвижимость — а именно в верхний гостиничный сегмент, который сейчас пользуется особенно высоким спросом.

Вопрос: Зачем инвестировать в недвижимость на Бали? 

  • Это выгодно. За счёт быстрого роста и перспектив недвижимость на Бали показывает, возможно, одни из самых высоких цифр по доходности в мире. 
  • Это надёжно. За всю историю современной Индонезии (с 1949) здесь ни разу не практиковалась национализация, коммунизм и другие формы посягательств на частную собственность. Плюс, страна поощряет иностранные инвестиции и защищает их на законодательном уровне. Инвесторам дают разные опции по визам для ВНЖ: от 2 до 10 лет (в зависимости от объема инвестиций). Плюс здесь можно создавать компании с иностранным капиталом, где вы как иностранец будете 100% собственником. Для сравнения, в Таиланде это максимум 49%, остальное — только на местных.
  • Индонезия — нейтральная страна. Вы можете всегда беспрепятственно попасть сюда. Компании, банковские счета и другие финансовые услуги оказывают вне зависимости от того, какой у вас паспорт. 
  • Здесь классно. На Бали отсутствует ярко выраженная сезонность. Тут приятный климат, разнообразная тропическая природа, доброжелательное местное население и уникальное комьюнити экспатов, за счёт которых здесь за последние годы появилось так много качественный бизнесов от общепита, фитнес-центров и спа до сервисов западного уровня. 

Вопрос: Какие локации на Бали самые удачные с точки зрения инвестиций и почему?

Лучшие районы для инвестицией, на мой взгляд, должны отвечать сразу нескольким критериям:

  • Растущий спрос. Это должен быть район с уникальными туристическими магнитами, которые будут в долгосрочной перспективе привлекать туристов. 
  • Ограниченное предложение. В районе должно быть ограниченное количество свободной для девелопмента земли. Это гарантия того, что не будет овер девелопмента.
  • Туристическая инфраструктура: дороги, променады, рестораны и другие удобства для туристов.

Мне нравится район Улувату. Здесь находятся самые чистые и живописные пляжи острова с лучшими закатами, главные сёрф-споты, а также рестораны и самые дорогие гостиницы на Бали. Район примечателен тем, что здесь живут преимущественно экспаты, что создает уникальный микс спорта, музыки, лайфстайла и развлечений. В последние несколько лет Улувату бурно развивается.

Вопрос: Какие гарантии у застройщика?

  • Все проекты вместе с земельными участками находятся на балансе одной компании.
  • Компания растёт медленно и не берёт на себя чрезмерные обязательства. Наш самый большой проект на превышает 44 апартамента. Тем самым мы гарантируем, что качество не будет ухудшаться, а проекты будут сдаваться в срок. 
  • Мы строим камерные проекты на больших участках земли, поэтому проходим по всем требованиям местных контролиющих органов: у каждой зоны есть свои условия. Если брать туристическую территорию, то участок будущего проекта должен быть застроен не более чем на 50%. При этом 30% должны оставаться зелёными, а 20 — уходить под дороги и парковку. Коэффициент застройки не может превышать два. Это значит, что если у вас участок 10 соток (1000 кв. м.), то общий объём строительства не может быть больше 2000 кв. м. В наших проектах мы застраиваем не более 40%, при этом коэффициент застройки ещё не превышал 1.1. Это в два раза ниже разрешенного.
  • Мы действительно достраиваем и сдаём проекты. А построенные проекты пользуются популярностью у наших гостей. Примеры вы можете посмотреть на всех самых известных онлайн букинг-платформах. Например наш комплекс вилл с кафе и спа ASAI Village и новый проект Lyvin Bingin.

7 июня в 12.00 по Минску пройдет онлайн презентация шестого проекта — комплекса апартаментов в двух минутах от знаменитого сёрферского спота Uluwatu на Бали. На презентации генеральный директор компании Александр Соковых расскажет про особенности проекта и инвестиций на Бали, а также ответит на все вопросы. Ссылка на регистрацию.

Вопрос: Какой срок окупаемости инвестиций?

В среднем в финмодели закладывается окупаемость 7-8 лет.

Вопрос: Как застройщик гарантирует окупаемость? На Бали уже и так полно отелей и вилл люкс-класса. 

Мы не гарантируем окупаемость, мы делаем предположение об окупаемости исходя из результатов своих прошлых проектов + текущей ситуации на рынке недвижимости. При этом наши финмодели достаточно просты и понятны: 

  • Мы берем среднюю заполняемость по нашему сегменту — 74%, 
  • Делаем выборку релевантных гостиничных проектов в ближайшей доступности.
  • Отступаем от их цен 2-3 раза и делаем финансовые проекции. 
  • Так у нас получается доходность 14% на этапе котлована. 

Вопрос: Случались ли у вас задержки по срокам на предыдущих объектах?

Да, пока рекорд — 5 месяцев. Строительная культура Индонезии сильно отличается от остального мира. Поэтому чтобы достичь качества, которое мы в итоге показываем, приходится переделывать одни и те же работы порой по несколько раз.

Помимо этого во время реализации проекта иногда приходят классные идеи, которые мы предлагаем собственникам и в случае согласия начинаем реализовывать. Так, например, на проекте Ливин Меласти мы отказались от использования плитки в пользу мрамора, добавили в интерьерные решения цельное дерево, кровлю решено было полностью озеленить газоном — это значительно повысило ценность всей виллы.

Вопрос: Какие риски есть у меня как у инвестора?

  • Проект не достроится.
    Как минимизировать: по нашему инвестиционному договору собственник может в одностороннем порядке потребовать расторжения договора в любой момент времени и потребовать возврат всех уплаченных средств в полном объеме. В этом случае возврат будет сделан в течение 60 дней. 
  • Проект достроится, но не будет приносить прогнозируемый доход.
    Как минимизировать: по нашему договору управления собственник вправе сменить управляющую компанию, если проект показывает доходность ниже рынка.

Больше о проектах Lyvin Properties

Нужно +83 подписчика в июне.

Поддержите devby

Читайте также
Дивидендный дедлайн: когда покупать акции, чтобы извлечь выгоду из даты отсечки
Дивидендный дедлайн: когда покупать акции, чтобы извлечь выгоду из даты отсечки
Дивидендный дедлайн: когда покупать акции, чтобы извлечь выгоду из даты отсечки
3 комментария
Айтишник купил дом в Польше. Как получить разрешение в 2023, когда отказов больше
Айтишник купил дом в Польше. Как получить разрешение в 2023, когда отказов больше
Айтишник купил дом в Польше. Как получить разрешение в 2023, когда отказов больше
@dzikpic, канал для ИТ-экспатов в Польше, рассказывает историю белорусского айтишника, который купил дом в Гданьске, с комментариями эксперта. Обсудить историю можно в чате.
12 комментариев
Куда инвестировать во время рецессии?
Куда инвестировать во время рецессии?
Куда инвестировать во время рецессии?
Куда частному микроинвестору с наибольшей выгодой и наименьшими рисками вложить свои 1-2-3 тысячи долларов на падающем рынке? Вместе с Dzengi.com разобрались в самом термине «рецессия» и выбрали оптимальные способы инвестирования в депрессивное для денег время.
11 комментариев
Каким будет курс биткоина?
Каким будет курс биткоина?
Каким будет курс биткоина?

Хотите сообщить важную новость? Пишите в Telegram-бот

Главные события и полезные ссылки в нашем Telegram-канале

Обсуждение
Комментируйте без ограничений

Релоцировались? Теперь вы можете комментировать без верификации аккаунта.

testusername
testusername
-3

Рост туризма, когда в мире кризис?)))

dududu
dududu HR в test 123
2

Кризисы приходят и уходят. В какой экономический кризис были пустые отели в Турции, Египте и т.п.? За всю современную историю кроме ковида ничто не могло остановить людей от поездок на отдых.
Щас, кстати, цены выросли ого-го как. Хоть и кризис, а билеты из Минска/Москвы в Турцию стоят нехило так. Что уже говорить про более богатые страны. Из Киева самолёты не летают только, но это по внеэкономическим причинам.

Пользователь отредактировал комментарий 6 июня 2024, 14:42

dimonn12
dimonn12 программист в 2013-08-01
0

Коронокризис закончился в 2022. А в 2023 году уже был рост туризма относительно доковидных времен по многим направлениям. О каком конкретно кризисе сейчас идет речь?

Bart Simpson
Bart Simpson Meme officer в localhost
-1

О глобальной рецессии...

dimonn12
dimonn12 программист в 2013-08-01
-1

За период 2019-2022 ВВП всего мира вырос на 16%.
Понятие рецессии включает в себя и замедление темпов роста также. Что мы и наблюдаем. Но на данный момент можно говорить скорее о технической рецессии от эффекта высокой базы, вызванной замедлением роста после взрывного роста 2021-2022.

Значит падения экономики нету, говорим о замедлении... Например ВВП США в 2022 вырос на ~6%, а в 2023 вырос всего на 1%. Вот это рецессия!
ВВП Индии за 2021 год вырос на 18%, за 2022 год вырос на 8.5%.
ВВП Китая в 2022 году в $ вырос по отношению к 2019 на 25%.
ВВП Польши (популярная страна тут) в 2022 году по отношению к 2020 вырос на 22.3%.

Обо**аться с такой "глобальной" рецессии... Ни одна топовая экономика (кроме еврозоны) не отчиталась о фактическом падении ВВП при эффекте крайне высокой базы. Во все бы кризисы такая рецессия была, так мы бы настоящих кризисов не знали бы даже....

Еще раз, в заключение, кризис в Европе != глобальная рецессия. Окей?

Фактически о рецессии только говорят умные люди в контексте, что она будет в ближайшее время. Кризис туризма был вызван локдаунами. На конец 2023 год ни одна страна не поддерживала более локдаун. Более того, туристическая отрасль в 2023 году если не показала полноценный рост, то полностью восстановилась по отношению к 2019 году.
На 2024 год ожидается рост.

Как говорится, я **** такую "рецессию".

Пользователь отредактировал комментарий 7 июня 2024, 16:12

xeyamoc813
xeyamoc813

Комментарий скрыт за нарушение правил комментирования.
[censored - П. 4.1.2. Пользовательского соглашения — https://devby.io/pages/polzovatelskoe-soglashenie]

dimonn12
dimonn12 программист в 2013-08-01
7

А почему не указан риск банкротства компании-владельца недвижимости, которую "л*хи" купили в аренду на 38 лет? Например из-за стихийного бедствия в сейсмоактивном регионе или нового аналога короновируса?
Возможно в Индонезии уникальное законодательство, которое не предусматривает перепродажи недвижимости банкрота для покрытия каких-либо обязательств?

Насколько я знаю, многие девелоперы на Бали кидают своих "лох*в". Правда т.к. я в этом не участвую, то не знаю механики обмана. Но поэтому и доверия инвестициям в недвигу там минимум.

Пользователь отредактировал комментарий 6 июня 2024, 15:42

Bart Simpson
Bart Simpson Meme officer в localhost
4

Раньше так из каждого утюга про болгарию и грузию дули. Мамонт приди...

xzjohny
xzjohny
2

Тема инвестиций на Бали вызывает много вопросов

у кого?

Bart Simpson
Bart Simpson Meme officer в localhost
-1

Интересно на основании чего у "инвестора" возникает право на долгосрочное пребывание в стране? Если учить локалов дышать и свистеть маткой, то вроде это не законно. Можно ИП открыть и работать в режиме соло байдарки.
Но про налоги ничего не написано было.

dimonn12
dimonn12 программист в 2013-08-01
0

Получить ВНЖ по инвестициям в недвигу можно. Но есть множество нюансов. Как обычно...

pbh-relakant
pbh-relakant
2

Раз здесь появилась реклама этого "рая", то инвестировать туда точно не следует

Есть куча стран, которые развиваются быстрыми темпами, но почему то рекламы инвестиций в них я ни разу не видел. Например, Вьетнам.

Пользователь отредактировал комментарий 7 июня 2024, 23:56

Aleksandr Poliakov
Aleksandr Poliakov HR в Bali Legal Villa
-1

Мы живём на Бали с 2013 года, в основном с местными дружим.
Развитие реально заметно, всё много построили, люди стали богаче, туристов приехало много.
Лично знаком с автором рекламы, один из экспертов к мнению которых я прислушиваюсь. Заявленная прибыль вполне реальна, я знаю за сколько примерно они покупают, и понимаю, что бОльшую часть прибыли он делит с инвесторами "первого уровня" , с людьми которые дают деньги на проект, с целью потом продать дорого с остаточной прибылью от 10% годовых и выше, или как повезёт, т.к. будущее никто не знает. Но все аргументы верные, всё по науке экономики. Тут действительно главный критерий девелопера это порядочность и экспертность (читай опыт на Бали).
Поэтому если инвестировать в надёжного - маленькие прибыли, а строить с неопытными - большие риски, что они просто уйдут в минус, т.к. нюансов реально очень много. Но если уделить время и силы, найти порядочных партнёров, самому вникать, то можно хорошо заработать, ну или промахнуться...

sovest-chatagpt
sovest-chatagpt Максимилиан в VironIT
0

Господин Соковых, перелогиньтесь

tehop
tehop
1

"чтобы достичь качества, которое мы в итоге показываем, приходится переделывать одни и те же работы порой по несколько раз" - сомнительный комплимент, ведь его можно трактовать и как "наши объекты строятся самыми дешевыми и руко...ыми строителями на островах".
Ну а вообще право аренды это ни разу не собственность.

sovest-chatagpt
sovest-chatagpt Максимилиан в VironIT
0

Не убедительно, пойду лучше еще [censored - П. 4.1.2. Пользовательского соглашения — https://devby.io/pages/polzovatelskoe-soglashenie] возьму