Как платить за аренду меньше, если все на удалёнке — объясняют юристы

«Существенное изменение обстоятельств»

Что говорит закон? Основная обязанность арендодателя по договору — предоставлять арендатору помещение, которое тот сможет использовать по назначению. Разместить там офис ИТ-компании, например.

Если официального запрета со стороны государства ходить на работу нет, неэффективное использование арендуемых помещений или неиспользование в принципе — это предпринимательский риск арендатора.

Но. Статья 421 Гражданского кодекса предусматривает, что основанием для изменения договора (или его расторжения) может быть «существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора». Если иное договором не предусмотрено.

Факт, что всех сотрудников перевели на удалёнку из-за коронавируса COVID-19, можно рассматривать (в определенном смысле) как существенное изменение обстоятельств.

Арендатору, который претендует на снижение размера арендной ставки или хочет расторгнуть договор по этому основанию, нужно доказать в совокупности что:

1. в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2. изменение обстоятельств произошло по причинам, которые арендатор не мог преодолеть, при всей своей добросовестности и осмотрительности.
3. если арендатор продолжил бы исполнять договор без изменения условий, то это нарушило бы соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы значительный ущерб. А сам арендатор в значительной степени лишился бы того, на что рассчитывал, когда заключал договор;
4. в договоре нет оговорок о том, что риск изменения таких обстоятельств несет одна из сторон.

Ранее аналогичных прецедентов в судебной практике не было, а поэтому трудно предположить, как будет развиваться практика в судах. Пока нет официального карантина, можно предположить, что не в пользу арендаторов.

Может ли рост курса доллара/евро быть основанием для пересмотра ставок?

Формально юридически — нет.

Если будет карантин 

Если государство введёт карантин и запретит ходить в офисы, арендную плату всё равно нужно будет платить?

Зависит от того, в какой форме будет реализован запрет. Полагаем, можно будет говорить о том, что арендодатель не может исполнить своё обязательство по предоставлению помещения по целевому назначению. 

В таком случае, арендодатель не вправе будет требовать от арендатора исполнять свои обязательства по оплате (ст. ст. 386, 387 Гражданского кодекса).

Какие ещё аргументы есть у арендатора?

Сформировался рынок офисной недвижимости — в Минске и иных крупных городах нет арендодателя-монополиста, который бы диктовал условия. Это значит, что если арендодатель займет неконструктивную позицию, то арендатор как минимум может начать искать новый офис в другом месте.

Не исключаем, что в период кризиса могут вернуться и схемы расторжения «нерасторгаемых» договоров аренды из 90-х. Такие, как ликвидация компаний-арендаторов, когда арендатор, накопив «критичный» размер, ликвидировал компанию, не рассчитавшись с собственником.

С чего начать переговоры по снижению арендных ставок

Для начала рекомендуем рассчитать и спрогнозировать, насколько кризис сказывается для конкретно вашей компании. Разумный арендодатель не будет снижать арендную ставку только из-за общего «хайпа». В идеале, необходимо направить письмо в адрес собственника и предоставить ему информацию о:

• конкретных потерях вашего бизнеса от коронавируса и роста курсов;
• сравнении ваших ставок со ставками по рынку (если они существенно отличаются);
• ваших предложениях по оптимизации ставок.

Что можно предложить собственнику?

• снизить размер арендной платы. Как на конкретный период (например, 3 месяца), так и до наступления какого-то события (например, отмена карантинных мероприятий);

• отсрочку оплаты на более поздний срок (например, арендная плата за апрель 2020 года уплачивается в последний месяц аренды по договору / не позднее 31 декабря 2020 года);

• привязать изменение арендной ставки к динамике изменения средней ставки по рынку офисов соответствующего класса. Такую информацию можно взять как у государственных компаний — например, у Национального кадастрового агентства, так и у частных — например, у Colliers International;

• договориться на определённый курс рубля — допустим, если курс белорусского рубля за 1 евро больше 2,5 рублей, то применяется курс 2,5 рубля.

Есть ли особенности изменения арендных ставок при аренде у государства?

Порядок формирования ставок на аренду офисов в государственной собственности, установлен законодательством. Арендная ставка формируется исходя из величины базовой арендной ставки (она не снижается, а наоборот, немного увеличивается с 1 апреля). Плюс применяют специальные коэффициенты. Так, в Минске максимальный и часто применяемый размер коэффициента спроса составляет 3,0. С учётом изменения ситуации на рынке, арендатор может ходатайствовать о снижении размера этого коэффициента (см. пресс-релиз).

Новый рекламный формат в наших телеграм-каналах.

Купить 500 символов за $150