EPAM строил в Минске, Wargaming покупал в Вильнюсе. Почему ИT-бизнесы (не) инвестируют в недвижимость
Причины «непрофильной деятельности» на поверхности — престиж, инвестиции в человеческий капитал, нюансы с безопасностью и коммерческой тайной, диверсификация активов.
До выборов-2020 крупные беларусские ИT-компании не так уж редко инвестировали в недвижимость внутри страны.
EPAM: строил и покупал. От аренды избавились — от собственных площадей, кажется, нет
Один из ИТ-пионеров инвестиций в недвижимость в Беларуси — EPAM — в 2011 году заключил договор на $20 млн на строительство R&D центра с эстонским подрядчиком IDEAB Project Managment. В итоге недостроенное 7-этажное здание на 1500 рабочих мест удалось ввести в строй лишь в 2015 году, со срывом сроков на несколько лет.
В том же 2011-м компания создала жилищно-строительный кооператив «ЭПАМ Системз-жилстрой». В 2012 году EPAM-овский ЖСПК получил под строительство участок на месте старого барака по Калининградскому переулку в центре Минска, где началось возведение 12-этажного «дома для программистов». А к марту 2014 года построил еще два 19-этажных дома в городке ПВТ на улице Франциска Скорины. Здесь владельцами нового жилья стали 252 работника. С 2013 года компания предоставляла своим сотрудникам льготные кредиты на приобретение жилья, открыв тогда линию на $10 млн.
Конечно, строительство жилья для сотрудников и помощь им с кредитами — это инвестиции, скорее, не в недвижимость, а в человеческий капитал. Но, судя по всему, часть построенного в Минске жилья оказалась тогда в собственности EPAM: в июне 2022 года компания через аукцион выставила на рынок вторичного жилья сразу шесть квартир в одном из упоминавшегося выше домов по улице Франциска Скорины. По предположению журналистов Onliner, это могли быть корпоративные квартиры, в которых иногородние сотрудники жили до того момента, как снимут себе жильё.
К началу 2019 году EPAM был крупнейшим арендатором бизнес-центров в Минске. Штат компании продолжал расти (плюс 1600 технических специалистов за год), и вдобавок на рубеже 2019–2020 годов компания купила основную часть бизнес-центра «Клевер Парк» площадью в 15 тысяч «квадратов». Представитель одной из компаний-арендаторов офисного центра тогда называл одним из мотивов возможность установить в собственном здании определённый режим секретности в целях соблюдения коммерческой тайны.
В 2021–2022 годах EPAM освободил около 80 тысяч квадратных метров арендованных площадей. Но от собственных площадей в Минске, судя по всему, до сих пор не отказался. Информации о связанных с ними более свежих сделках нам найти не удалось.
В 2021 году EPAM вложился в заграничную недвижимость, купив за $35 млн торгово-офисный центр в Киеве. Информации о подобных сделках EPAM в других европейских странах или в США мы не нашли.
IBA: построили кластер, который, вероятно, в 2022 унаследовал «Международный деловой альянс»
Активно мнвестировала в недвижимость внутри Беларуси и IBA. Начали с регионов: в 2015 отреконструировали старое здание на 200 рабочих мест в Гомеле, обошлось в $3,5-4 млн.
А в 2016 году у IBA появился собственный научно-производственный кластер в Минске. Строительство 6-этажного здания на 900 рабочих мест с ФОК и трёхуровневым паркингом на улице Программистов обошлось в $40 млн. В том же году у руководства IBA были проблемы, которые, судя по всему, оперативно разрешились и не повлияли на желание владеть офисной недвижимостью на территории страны.
Информация об изменении собственника здания по улице Программистов, 3 в Минске с тех пор не опубличивалась. Судя по всему, оно остаётся в собственности IBA (или «Международного делового альянса», как после 2022 года предпочитает называть себя оставшаяся внутри Беларуси часть группы).
Wargaming: в Беларуси предпочитал снимать, за границей — покупал
А вот Wargaming даже в относительно спокойное время предпочитал не вкладываться в недвижимость внутри Беларуси. На протяжении 10 лет он целиком арендовал здание бизнес-центра «Волна» в Шабанах у застройщика «Сигмаплюс» (+ 15 этажей «Футуриса» с начала 2020 года). Такое решение, вероятно, сделало менее болезненным полный уход компании из Беларуси в 2022.
При этом вне Беларуси Wargaming не раз делал крупные инвестиции в недвижимость. Еще в 2013 году компания купила за 20 млн евро высотку President в Никосии, столице Кипра. Сейчас в этом здании неподалеку от президентского дворца располагается головная штаб-квартира компании.
В 2021 году компания выкупила 76 квартир в 29-этажном жилом небоскребе Tower на проспекте Конституции в Вильнюсе. Общая сумма сделки оценивается в 20 млн евро. Всего же к 2024 году Wargaming приобрел в Литве не менее 100 квартир, а также другие объекты, в том числе подземные парковочные места. Часть из купленных квартир дочерняя компания Equinox Estate продала (возможно, сотрудникам Wargaming), часть сдаёт в аренду.
Знакомый с ситуацией источник подтверждает, что покупка квартир в Вильнюсе была связана с релокацией сотрудников минского офиса компании:
— Вильнюс — город небольшой. И с офисом, и с жильём были сложности.
Пандемия повлияла неоднозначно
Как на этот рынок повлияла пандемия и переход многих бизнесов на удалённый или гибридный формат работы? Можно предположить, что ИТ-компании в такой сложный период стали меньше инвестировать — как в аренду, так и в строительство/ покупку. Впрочем, на практике все выглядит несколько сложнее.
Руководитель одного из крупных ИТ-бизнесов с беларусскими корнями вообще не заметил каких-то глобальных трендов в покупке недвижимости ИТ-компаниями в последние годы. По его мнению, ключевыми в принятии решения о подобной инвестиции являются два фактора:
— За ситуацией в Беларуси (которая складывается вокруг покупок недвижимости ИТ-компаниями — Прим.) вообще не слежу, иррелевантно. Ясно, что если бизнес большой, выгоднее владеть недвижимостью, чем арендовать. Но очевидно, что кроме наличия финансовой возможности для покупки недвижимости важна стабильность, уверенность в завтрашнем дне.
По мнению Сергея Осипова, кофаундера Playsense.agency и Placy.ai, для крупных игроков инвестиции в недвижимость типичны, тогда как небольшим и средним компаниям понравилось экономить на офисе:
— Тренд на то, что тысячи компаний со штатом в 50-100 человек подтвердили своим примером, что можно работать вообще без офиса, снизив издержки. И это используется как конкурентное преимущество — еще несколько лет назад в это верилось с трудом.
А вот в случае с ИТ-гигантами падемия, возможно, сработала парадоксальным образом. В 2021 году экономический обозреватель The Wall Street Journal Конрад Путцер обратил внимание на то, что ИT-компании вроде Google, Amazon и Facebook в период пандемии стали активно накапливать активы, скупая коммерческую недвижимость. Google воспользовался падением цен на офисы в крупных американских городах и активно скупал их. Alphabet, материнская компания Google, в 2020 году стала одним из крупнейших владельцев недвижимости в Нью-Йорке и в США в целом — в её собственности земля и здания на общую сумму в $49,7 млрд. Для сравнения, в 2011 году этот её портфель оценивался в $5,2 млрд — то есть вырос за десятилетие почти в 10 раз.
Исполнительный директор по недвижимости в Brookfield Asset Management Брайан Кингстон на пике пандемии COVID-19 в 2021 году отмечал, что на фоне рекордно низких процентных ставок американские ИТ-компании могут получать более высокую прибыль, вкладываясь именно в недвижимость, а не в облигации или другие государственные ценные бумаги. Кроме того, во многих юрисдикциях владение недвижимостью может предоставлять компаниям определенные налоговые преимущества. Например, в США компании могут 39 лет амортизировать коммерческую недвижимость, что позволяет в этот период уменьшать облагаемую налогом прибыль.
Можно предположить, что что-то подобное с поправкой на масштабы мы могли бы увидеть и в Беларуси в альтернативной реальности. Но для нашей страны 2020 год ознаменовался не только пандемией, но и началом исхода ИТ-бизнесов, а 2022-й нанёс сокрушительный удар по ИТ-стране в её тогдашней версии. И без того нечастые крупные покупки недвижимости беларусскими ИТ-компаниями внутри страны ушли в прошлое. Более того, даже крупные российские бизнесы, стремящиеся заполнить образовавшийся внутри Беларуси вакуум, не спешат инвестировать в покупку беларусской недвижимости. Тот же Tinkoff для своего ИT-хаба предпочел арендовать экс-"Кемпински» в центре Минска, а не покупать.
Александр Кнырович, который более 20 лет руководил группой строительных компаний «Сармат», объясняет это специфическим отношением беларусских властей к собственности:
— Чтобы понять, почему беларусские компании не спешат вкладываться в недвижимость внутри Беларуси, нужно ответить на вопрос: увеличивает или уменьшает стоимость компании приобретение какой-то недвижимости. Если речь идёт о приобретении недвижимости в США или европейских странах, такая покупка увеличит ее стоимость. А если мы говорим о покупке недвижимости в Беларуси, то такое вложение может уменьшить стоимость компании.
Читать на dev.by