dev.by уже рассказывал о проблемах, с которыми сталкиваются ИТ-компании, когда ищут офис в Минске. Мы решили расширить географию и узнать, в каких условиях работают айтишники за его пределами. И есть ли смысл переносить офис из столицы в регионы.
dev.by уже рассказывал о проблемах, с которыми сталкиваются ИТ-компании, когда ищут офис в Минске. Мы решили расширить географию и узнать, в каких условиях работают айтишники за его пределами. И есть ли смысл переносить офис из столицы в регионы.
Описать ситуацию на рынке коммерческой областных центрах для dev.by взялись эксперты Colliers International:
— Рынки развиваются неравномерно. У каждого города — своя специфика. Раньше больше всего объектов вводил Брест. В Гродно и Гомеле офисов появлялось меньше и в основном за счёт реконструкции исторического центра (административных зданий и небольших особняков), к которой привлекали частных инвесторов. В Витебске за последние годы бизнес-центров появилось всего несколько, и те — на базе старых административных зданий низкого качества.
Могилёв выделяется больше всех: в городе есть серьёзные инвесторы, которые за последние годы вложили деньги в объекты, которые вполне соответствуют требованиям к офисам класса «А».
Только в Могилёве, как видно из таблицы, в 2018-19 годах происходил реальный прирост качественной офисной недвижимости. В остальных областных центрах ничего кардинально не мянялось с 2016-го.
Но даже в Могилёве — помещения заняты. Это реальная проблема: появляется новый региональный игрок или крупная национальная компания хочет создать филиал. Где ей работать?
Как и в Минске, ИТ-компании в регионах — очень активные арендаторы. На их долю приходится от 50 до 80% занимаемых площадей. Особенно это касается аренды офисов высокого класса. Дефицит актуален для всех областных городов.
Например, в Гродно, когда создавали единственный официальный филиал ПВТ, он ютился в зданиях бывших военных казарм. Там же располагался образовательный центр ПВТ, администрация филиала и пара-тройка компаний.
При этом в Гродно ИТ-компаний — более 20. Одна из крупнейших — Exposit — до недавнего времени располагалась в двух разных частях города. Чтобы объединиться, нашли только одно место — на городской окраине на территории промзоны СЭЗ «Гродно-Инвест». Прямо в здании торгово-выставочного комплекса мебельной компании. Такой выбор вряд ли был намеренным. Скорее, другой альтернативы не было.
Ставки в областных бизнес-центрах варьируются от 6 до 14 евро за квадратный метр в зависимости от качества и расположения офисов. Наиболее характерная граница — 8-10 евро.
Ещё пример. Крупнейший региональный представитель ИТ-сферы Бреста Epol Soft начинает строить собственный бизнес-центр. Если бы не проблемы с арендой, компания наверняка не стала бы ввязываться в нетипичный для себя девелоперский бизнес.
Помимо этого БЦ, в Бресте планируется ещё один, от девелопера «Демарш». Надеемся, в этом году по обоим проектам начнутся реальные строительно-монтажные работы.
«Выстрелит» в 2020-м только Гродно. Там строится качественный (не ниже уровня В) бизнес-центр в составе МФК Triniti. Объекты планируют сдать в ближайшее время.
— Наша команда работает в нынешнем офисе с 2012 года, здание стало для нас маленьким. Мы уже переселялись четыре раза и хотим решить проблему кардинально: начали инвестиционный проект по строительству своего офисного центра.
Строим его с запасом, «на вырост». Офисное здание Ericpol в Польше (компания Epol Soft до 2016 года была частью европейского разработчика Ericpol — прим. ред.) было признано одним из лучших архитектурных проектов года. Мы не снижаем эту планку для Бреста. Свободные площади можем сдавать в аренду другим ИТ-фирмам.
Ещё 10 лет назад в Бресте было огромной проблемой найти офис на 50 человек. Сейчас можно найти и для компании со штатом в 200 человек. Скоро введут в эксплуатацию ещё нескольких офисных центров. Местный «Технопарк» переделывает огромные площади «Брестского электромеханического завода» под офисные помещения — там, думаю, будет выбор.
Больших проблем с офисами в Бресте нет. Можно говорить об их качестве, качестве сервиса и ценах, но спрос рождает предложение: если клиент не готов платить за офис класса «A», то и их появление нерентабельно.
Нет проблем и у тех, кто хочет инвестировать в строительство офисных зданий. На уровне города я вижу только поддержку и понимание. Мы серьёзно изучали опыт польских коллег, и могу сказать ответственно: наши инвесторы ничем не обижены. По крайней мере так всё выглядит на этапе проектирования.
— В Гродно сложно найти офис на 100+ человек в центре города с вместительной парковкой по соседству, — говорят представители ИТ-компании с офисами в Гродно IntexSoft. — Поэтому компании либо расселяются по нескольким небольшим офисам и остаются в центре, либо выбирают один большой офис, но переезжают ближе к окраине города.
Мы искали новый офис довольно долго. Ремонт контролировали сами, вплоть до вентиляции. Готовый вариант необходимой площади нам найти не удалось. Главная сложность — небольшая вместимость существующих офисов в центре.
Сейчас команда IntexSoft занимает три офиса. Наш новый и самый большой офис находится в центре Гродно по адресу Мостовая, 39. Сюда мы переехали почти год назад и очень довольны. Рядом есть парковка, много мест для обеда. Из окон открываются виды на Нёман, Коложскую церковь, Старый замок. И сам офис просторный — можем собрать всю команду на новогодний корпоратив. Но даже на Мостовой скоро не останется свободного места. Поэтому мы оставили за собой наш бывший офис на Богуцкого, 5. Сейчас там идёт ремонт. В течение 2020-го года планируем заселить и его.
— В Гродно у нас работает более 200 человек, — рассказывают в компании *instinctools. - Поскольку найти один комфортный офис для компании, которая растёт, непросто, мы занимаем несколько зданий в центре и арендуем их более 7 лет. Подумываем о переезде в новое здание.
В последнее время в регионы приходят новые игроки ИТ-рынка, крупные компании открывают в Гродно филиалы. Существующие офисные пространства только частично покрывают потребности компаний — сфера недвижимости не готова к такому наплыву. Новые постройки представляют собой небольшие здания до четырех этажей и до четырех тысяч квадратных метров (большинство — и вовсе до тысячи).
Здания строятся медленно. Возможно, это связано с генпланом застройки исторического центра Гродно и с нехваткой кредитных ресурсов компаний-застройщиков.
Сегодня офисы ИТ-компаний перестали быть местом только для работы. Мероприятия для партнеров, сотрудников и их близких — это часть корпоративной культуры.
Поэтому кроме рабочих кабинетов и нескольких переговорок, нам важно, чтобы в офисе были комфортные аудитории с вместимостью 50+ человек.
Какие шаги бизнеса/государства могли бы улучшить настоящее положение дел?
Во-первых, в Гродно в сфере недвижимости невысокая конкуренция: в городе есть только один центр, который соответствует уровню потребностей ИТ-компаний, — «Тринити». Цены очевидно завышены, и мы знаем, что многие организации не готовы столько платить за офисные пространства.
Во-вторых, городу нужны места для строительства масштабных бизнес-центров. Наличие в Гродно новых комфортных помещений позволило бы открывать не только офисы ИТ-компаний, но и курсы/школы по подготовке будущих айтишников. Таким образом сфера недвижимости могла бы поддержать более активное развитие в городе ИТ-индустрии и сферы образования.
dev.by проводит новое исследование рынка труда в белорусском ИТ — заполните анонимную анкету, и скоро мы поделимся результатами.
1. Заполните анонимную форму — 5 минут.
2. Укажите зарплатные (и другие) ожидания.
3. Выберите желаемую индустрию или область деятельности.
4. Получайте релевантные предложения.
Релоцировались? Теперь вы можете комментировать без верификации аккаунта.