Анна (имя изменено по просьбе героини), HR в белорусской ИТ-компании, рассказала, что вот уже более четырёх месяцев ищет офис для растущей команды — и всё безуспешно. Места заняты, а те, что есть, бизнес-центры предпочитают отдавать крупным игрокам, которые готовы снять целый этаж. Хочешь меньше тысячи квадратов — извини. Ниже — колонка Анны для dev.by и ответ бизнес-центров.
Анна (имя изменено по просьбе героини), HR в белорусской ИТ-компании, рассказала, что вот уже более четырёх месяцев ищет офис для растущей команды — и всё безуспешно. Места заняты, а те, что есть, бизнес-центры предпочитают отдавать крупным игрокам, которые готовы снять целый этаж. Хочешь меньше тысячи квадратов — извини. Ниже — колонка Анны для dev.by и ответ бизнес-центров.
— Я занимаюсь поиском с ноября. До меня человек — с августа. Искали через профильные сайты и агентов коммерческой недвижимости. Основная проблема — в площади, которая нам нужна, — 400 квадратов.
Иногда в некоторых бизнес-центрах нам прямо говорят: «Мы сдаем только от этажа или от тысячи квадратов. А вы ищете мало — нам это не интересно».
Если в здании освобождается помещение, его в первую очередь предлагают нынешним арендаторам — может, кому-то надо расшириться. Даже в договорах это «право первой ночи» прописывают. То есть на открытый рынок большинство предложений даже не выходит. То есть компании поменьше стоят изначально в невыгодной позиции. Всё — для ИТ-гигантов.
Ещё один нюанс — мы ищем помещение с отделкой. А с этим прям беда-беда. Почти все помещения, что есть на рынке, надо «доводить». Например, есть бизнес-центры, которые позиционирует себя как класс А. Я так понимаю, что класс А у них идёт только за счёт локации и стоимости, ведь помещения они сдают без отделки! Правда есть разводка вентиляций и кондиционеров. Из помещений нам предлагали варианты за 25 евро + НДС и за 35 без.
В Futuris (возле станции метро «Борисовский тракт») нам предлагали снять около 25 евро с НДС. Это за помещение без отделки — всё надо делать самим. Ремонт, мы посчитали, обойдётся где-то +30 тысяч евро. Да, бизнес-центр даёт арендные каникулы в 2-3 месяца, но они не особо помогут.
Более того: если брать помещение без отделки, всегда есть риск, что сделаешь ремонт, а спустя год, когда надо будет перезаключать контракт, его не продлят. Или продлят, но за другую цену, на порядок выше.
До 45 евро просят на Интернациональной, 20а — вот там действительно класс А, дорого-богато.
Средняя цена по рынку, которую предлагали нам — 25 долларов. Ниже для класса Б — цены нет. Всё, что мы видели меньше 20 долларов за квадрат, — здания на окраине. Или это «Горизонт» — там цена аренды 8-10 долларов за квадрат. Но ты получаешь бывший цех, просто коробочку стен. Ни окон, ни проводки нормальной, ни кондиционеров, ни вентиляции — ничего. Ещё один вариант, который мы вынуждены были отбросить — не цеха и не бизнес-центры. Причина: почти всем ИТ-компаниям, и нам в том числе, нужен open space. В старых зданиях такой опции нет, зато часто есть убитый советский ремонт.
Самыми лакомыми для айтишников офисами Анна называет БЦ «Академия» — в районе Академии наук. И БЦ «Ривьера Плаза» («корабли на проспекте Победителей») — там много помещений с отделкой, а сгладить ощущение от не слишком удобного расположения можно, пустив шаттл от метро.
Многие говорят, что именно ИТ сектор раскачал цены на некоммерческую недвижимость. В этом что-то есть. Как ведь считается в нашей стране? Если айтишники, значит готовы много платить. В Беларусь приходит много зарубежных компаний, появляются свои — всем надо место. Хочешь классное место — вот тебе классный прайс. Отсюда стоимость и повышается. То же самое происходит сейчас с арендами квартир — якобы в Минске много айтишников, которые готовы платить.
Какой выход? Ждать и надеятся на удачу. С текущей ситуацией на рынке — дедлайны ставить проблематично. Мы пока, слаба богу, не на Железнодорожной (9 этажей в бизнес-центре SV-Plaza на ул. Железнодорожной арендовала компания, которая разрабатывает «сверхскоростной» струнный транспорт SkyWay, и всех уже бывших арендаторов попросили съехать в течение нескольких месяцев, — прим. ред.) — нас пока срочно не выселяют.
Кстати, «благодаря» тому случаю на Железнодорожной, все здания, которые висели по три-четыре месяца, резко в течение недели разобрали. Рынок подогрели ещё больше.
А мы пока вопрос решаем тем, что уплотняемся. И продолжаем поиски.
По словам нашей героини, отказывали из-за маленького количества метров: «Титул» (ул. Толстого, 10), «Аякс» (Институт культуры), «Ривьера Плаза» (проспект Победителей) и «Абшерон-2» (Полесская, 9).
— Мы были вынуждены постепенно вытеснить мелких арендаторов, освободив площади под крупных. Такова тенденция на всем рынке офисной недвижимости. И, как оказалось, это выгоднее. С крупными арендаторами можно договориться на более выгодные ставки аренды. Такие арендаторы финансово стабильные и платят без задержек.
Сегодня в бизнес-центре «Титул» нет свободных площадей. Относительно недавно выселился один арендатор, освободил офис на 1,5 тысячи квадратных метров, — второй сразу же забрал под расширение. Освобождающиеся площади бизнес-центры действительно предлагают в первую очередь действующим арендаторам. Если компания снимает 1-3 тысячи квадратных метров и запрашивает дополнительные площади, то арендодатель подумает: «Если не предложить свободные метры, он может уйти в другой бизнес-центр, строящийся напротив».
В БЦ «Ривьера» (в собственности только два этажа — прим. ред.) свободны еще 700 метров офисной площади, идут переговоры с двумя компаниями.
По поводу досрочного расторжения договоров — всё зависит от того, как отработают договор юристы. Если компания сделала ремонт, а с ней через какое-то время расторгаются договор, то просчитываются затраты на ремонт, прописывается ставка аренды, за досрочное расторжении прописывается штраф.
— У нас этажи площадью по 800 метров и есть арендаторы, которые снимают несколько этажей. Сейчас свободны только два этажа, и нам интереснее сдать их в аренду если не одной компании, то двум.
Практика предоставления свободных площадей действующим арендаторам действительно есть.
— ИТ-компании сегодня — основные источники спроса на коммерческую недвижимость, — рассказывает представитель группы компаний «Тапас». — Да, места хватает не всем. Бизнес-центры диктуют определенные условия, потому что мы ориентируемся на ИТ-компании серьёзного уровня с мировым именем — чтобы удовлетворить их интерес, нужно поддерживать высокую планку.
Когда в 2015 году мы запускали БЦ «Департ», то сдавали площади от 20 до 60 квадратных метров. Сегодня тут около 20 небольших компаний, в основном не из ИТ. Тогда рынок был другой, и это было актуально.
В бизнес-центрах Futuris и «Аякс» мы изначально были нацелены на больших игроков. Futuris — это Wargaming (занимает 15 этажей из 27-ми), «Аякс» — iTechArt (7 этажей из 16). В Futuris — все офисы от тысячи квадратов. Спрос на такие площади есть, ведь хороший офис рядом с метро — преимущество для ИТ-компании при хантинге.
Нам проще работать с большими компаниями и с точки зрения стратегии — многие арендаторы, заранее планируют развитие и берут площадей даже больше, чем им нужно на данный момент (вместо четырёх этажей — пять). Таким арендаторам мы, например, даём опцию выбрать лучшее место в здании. И с точки зрения администрирования — чем меньше договоров, тем нам проще.
Но в БЦ Futuris у нас осталось некоторое количество площадей, и мы решили выделить около 10% на небольшие компании, чья численность 80 человек и менее. Офисы на 120, 130, 360 метров. Решили быть более гибкими. По такому же сценарию пойдём, скорее всего, в БЦ «Аякс». Предполагаем выделить один или два этажа. Помещения в наших БЦ доступны от 18,5 долларов без НДС. Плюс: мы работаем без посредников.
А до скольки?
Как договоримся. Будет зависеть от размера площади, места, отделки.
Говорят, в БЦ Futuris сдают помещения без отделки, но при этом сам центр позиционируется как класс А. Сертификации у нас нет — каким способом вы определяете класс (эксперты Colliers относят Futuris к классу В1, как и бизнес-центры «Красавiк», «Omega Tower», «Титул», «Absheron-2» и «Riviera Business», — прим. ред.)?
Мы сдаём помещения с черновой отделкой, исходя из желаний арендаторов. Это их просьба, а не наша прихоть. Компаниям проще сделать всё самим, по своим брендбукам. Их основной запрос — помещение с хорошими вентиляцией, энергоснабжением и кондиционированием.
Нормативных документов, которые определяют критерии классификации в Беларуси нет. Надо просто понимать, что здание из себя представляет. Futuris, не говоря про отделку чистовых помещений, соответствует всем параметрам. Да, у нас нет вертолётных площадок, которые требуют для БЦ класса А в мировой классификации. Но в Минске мы вправе называть наши объекты бизнес-центрами класса А.
Некоторые HR переживают, что сделают отделку, вложат деньги в ремонт, а арендодатель их потом выселит или поднимет ставку. Вы видели такие ситуации? Как арендаторам обезопасить себя?
Слышали о таких историях. У нас компании, которые заезжают в черновую отделку и делают ремонт, получают определённые преференции по срокам. Всем выгоднее и надежнее. Мы не тратим время на чистовую отделку и быстрее сдаём помещение. Компании получают более продолжительные сроки аренды, остаются в помещении на 5-7 лет точно.
В БЦ «Аякс» мы планируем сделать этаж или несколько с чистовой отделкой, которая может заинтересовать не очень большие компании, ограниченные в бюджете. Которые хотят заехать в готовое помещение и сесть за готовые столы. Положение у таких компаний не такое, как у крупных, которые делают ремонт. Если большая компания захочет расширяться, то надо будет искать компромисс, садиться за стол переговоров…
То есть уговаривать компанию помельче, которая не вкладывалась в ремонт, уступить?
Мы можем предоставить на бонусных условиях другую площадь в этом или другом нашем здании. Никого силой выселять не будут и решение, которое всех устроит, будет найдено. Но надо понимать, что условия договоров разные для тех, что снимает 5 тысяч квадратов или 750. Это очевидно.
dev.by проводит новое исследование рынка труда в белорусском ИТ — заполните анонимную анкету, и скоро мы поделимся результатами.
1. Заполните анонимную форму — 5 минут.
2. Укажите зарплатные (и другие) ожидания.
3. Выберите желаемую индустрию или область деятельности.
4. Получайте релевантные предложения.
Релоцировались? Теперь вы можете комментировать без верификации аккаунта.