Любой айтишник, за исключением ярых ненавистников своей работы, считает офис своим вторым домом. Еще бы, здесь ты работаешь, питаешься, общаешься, развиваешься (или деградируешь, нужное подчеркнуть), порой даже спишь. В общем, огромный кусок жизни любого ИТ-специалиста проходит на работе. В связи с этим вполне естественно, что для многих офис, его расположение и инфраструктура становятся весьма важными факторами при выборе в пользу того или иного работодателя.
Итак, одним нравятся отдельные кабинеты и потолок «Армстронг», другим – открытые пространства, третьи предпочтут неформальную обстановку, а четвертые и вовсе работали бы дома. О том, что ожидают белорусские айтишники от своего второго дома, как на эти ожидания реагируют работодатели и что могут предложить бизнес-центры Минска, нам рассказала Наталья Новикова, руководитель проектов по офисной недвижимости управления «Недвижимость для бизнеса» группы компаний «Твоя столица».
С натяжечкой…
Во всем мире, во всяком случае цивилизованном, бизнес-центры в зависимости от их расположения, управления и прилагаемой инфраструктуры принято делить на классы. В Беларуси это деление не имеет официального статуса, но де-факто ориентируется на московские критерии. В соответствии с этими критериями существует три класса – C, B и A.
Наиболее распространенным в Минске является класс В. При этом, по словам Натальи, у большинства минских бизнес-центров, претендующих на соответствие данному классу, далеко не все гладко.
«Первый краеугольный камень – наличие парковочных мест. Причем проблемы в бизнес-центрах есть не только с наличием этих мест, а с их закреплением. Очень редко арендодатели стараются решить эту проблему – взять в аренду землю, установить шлагбаум и закрепить за арендаторами необходимые места. Обычно получается так: кто первый приехал, того и место».
Вид из окон бизнес-центра «Красавiк»
Такая ситуация давно никого не удивляет: для Минска проблема с парковкой давно уже стала чем-то обыденным. А наличие оборудованной велопарковки и вовсе редкость. «Люди скорее удивляются, если проблема решена», – комментирует ситуацию Наталья.
Есть и другие нестыковки, которые встречаются очень часто. Это качество отделки здания, его технического обеспечения. В частности, энергообеспечение: далеко не всегда поводка способна выдержать суммарную нагрузку потребителей. Не везде есть несколько интернет-провайдеров на выбор арендаторов: «Существуют бизнес-центры, где определенный провайдер заключил договор на монопольное обслуживание. Это почти всегда вызывает отток потенциальных арендаторов».
Важный момент для любого офиса, а не только для высококлассного бизнес-центра – инсоляция помещений. «Конфигурация здания не всегда позволяет всех обеспечить дневным светом. А для тех, кто работает мозгом, солнечный свет является необходимостью». Можно перечислить другие моменты, на которых мы не останавливаемся в данном материале: количество и скорость лифтов, вентиляция и кондиционирование, контроль доступа, единое управление зданием и т. д.
Не только кабинеты
«Не менее важной является и качественная инфраструктура внутри бизнес-центра, – продолжает Наталья. – Здорово, если прямо в бизнес-центре есть, где покушать. В крайнем случае – заказать еду с доставкой. Более того, почти все предпочитают оборудовать мини-кухню, столовую или комнату отдыха прямо внутри контура собственного офиса».
Менее критичны, но также весьма важны для арендаторов наличие отделения банка, офиса страховых услуг, конференц-зала, салона красоты и других точек оказания услуг, которых зачастую нет рядом. «Проблему отсутствия площадей для проведения конференций и семинаров решают минские гостиницы, хоть многие компании и хотели бы проводить мероприятия на своей территории».
Что же касается озеленения офисов, то пока что оно ограничивается геранью на подоконнике.
Строить или арендовать?
В Минске бизнес-центров с одним хозяином наберется едва ли 10%. Остальные построены по принципу долевого строительства. С этим связаны и многие проблемы, перечисленные выше. «Бизнес-центры запросто могли бы иметь собственные конференц-залы и многие другие объекты инфраструктуры. Однако, если задача девелопера – продажа максимальной площади, то товариществу собственников обслуживать такой «балласт» не интересно», – считает Наталья Новикова.
Возникает вполне закономерный вопрос: «Что же лучше – строить или арендовать?». Наталья Новикова уверена, что долевое строительство бизнес-центров – странный и иррациональный пережиток нашего прошлого, который плотно застрял в настоящем. «Все дело в подходе и отношении. Когда компании сами себе строят офисы, то они ориентируются на то, что вложат деньги сейчас, чтобы экономить потом. При этом построенный дольщиками бизнес-центр остается без квалифицированного управления: он ветшает, качество постепенно падает, а все недостатки такого подхода со временем выходят наружу.
В случае единой управляющей компании обслуживанием здания занимаются профессионалы. Единый собственник может позволить себе наличие и содержание конференц-зала, кафе, тренажерного зала, зимнего сада и других объектов инфраструктуры, которые так важны для арендаторов и самих работников».
Ольга Проходская, главный специалист по развитию персонала, «Сбербанк-технологии»:
Мы предоставляем своим сотрудникам не только интересную работу, но и удобный способ добраться до нее. В 2011 году, когда компания только выходила на белорусский рынок, в качестве офиса рассматривались новые бизнес-центры в центре города, удобные в с точки зрения транспортных коммуникаций. В итоге офисы «Сбербанк-Технологии» расположены в «Silver Tower», находящийся в 50 м от метро «Молодежная», и «Terrum» – фактически над метро «Институт Культуры». Оба здания обладают хорошей системой кондиционирования, освещением, отличной работой обслуживающего персонала и клининговых компаний. Возможно, нам не хватает только дизайнерских «фишек» в коридорах. Организация рабочего пространства представляет собой open-space’ы на 15 – 50 мест. Есть также специальные помещения для проведения переговоров и кофисы.
Надо сказать, что устраивает нас не все. В частности, не в каждом бизнес-центре есть конференц-зал. Такое помещение необходимо нашей компании 2 – 3 раза в месяц для проведения собраний департаментов. Приходится арендовать залы на стороне. Единственный минус офисов в центре города – это небольшая парковка. Шаговая доступность метро в этом случае облегчает задачу с выбором транспорта. И ни для кого не секрет, что велосипед – лучший друг айтишника.
Торчащие провода
Чем же отличаются айтишники от работников других специальностей, когда речь заходит об офисных предпочтениях? Отличия в первую очередь технические: ИТ-компании более требовательны к разнообразию интернет-провайдеров, качеству соединения и максимальной скорости доступа в Сеть. Специфика бизнеса зачастую требует организации серверных комнат прямо в контуре офиса.
Более строгие требования и к другим параметрам помещений: кондиционированию, инсоляции и др., так как люди являются основным ресурсом практически любой ИТ-компании. Не менее важны размеры офиса, который в расчете на одного сотрудника обычно больше, а также возможности организации досуга. В целом такие компании относятся к персоналу более трепетно, чем компании, работающие в других сферах бизнеса.
Бывают и нестандартные требования. В частности, одна компания попросила снять фальшпотолок и оставить голые бетонные перекрытия со всеми коммуникациями на виду. «Очень надоели эти квадратики!» – объяснил свое желание арендатор.
Антонина Ващило-Кутас, HR-директор iTechArt Group:
На мой взгляд, в ИТ-сфере основные факторы, влияющие на принятие предложения по работе, это уровень заработной платы, интересные проекты и задачи, возможности для профессионального и/или карьерного роста. Тем не менее, размещение офиса компании и организация рабочего пространства также имеют значение для сотрудников и кандидатов. Чаще всего в своих пожеланиях ИТ-специалисты говорят об удобстве расположения офиса и зонированности рабочего места. Что касается первого пожелания, то оно для разных людей складывается из разных условий: близость к дому, вузу, метро и т.п. Что касается второго – предпочитают небольшие комнаты по 10-15 человек, а не обширный open-space. Если говорить об организации этажа/здания, то достаточно важно:
– наличие места для отдыха;
– большая парковка;
– вело-парковка;
– душ на этаже (особенно актуально для тех, кто приезжает на велосипеде).
iTechArt стремится идти на встречу пожеланиям сотрудников и кандидатов на работу, поэтому мы выбрали для компании удобное расположение офиса: центр города, развитая инфраструктура, рядом с техническими вузами. Комнаты предназначены для 10-15 человек, просторные рабочие места. Есть комната отдыха, где можно и покушать, и поиграть в кикер, и просто пообщаться с коллегами.
Нам, конечно, хотелось бы улучшить общее состояние здания, задействовать коридорные площади для организации досуга сотрудников. Например, создать дополнительные зоны отдыха, душ на этаже, расширить вело-парковку, но пока мы сталкиваемся с ограничениями со стороны владельцев здания.
Офис iTechArt
Офис iTechArt
Близки к идеалу
Есть ли на рынке недвижимости Минска примеры бизнес-центров, если не с европейским подходом, то с максимальным соблюдением требований современных арендаторов? Ну, или с теми самыми «фишками», делающими объект привлекательным в глазах арендаторов и их сотрудников? Наталья отмечает положительную динамику в количестве достойных внимания объектов: «В первую очередь, появление таких объектов связано с качественным ростом спроса. Требования к бизнес-центрам оговариваются все более жесткие: для ИТ-компаний, где основной ресурс – люди, офис важен и как фактор поддержания лояльности сотрудников. В ответ на повышение требований рынок предлагает соответствующие объекты».
Бизнес-центр «Красавiк»
«Из построенных объектов можно отметить бизнес-центр на Дзержинского, 8 с зимним и летним садами, тренажерным залом и сауной. Скоро будет сдан «Titul», среди «фишек» которого питьевая вода из-под кранов, душевые, террасы на 16-м этаже, «диванные уголки», фито-дизайн помещений общего пользования, – говорит Наталья. – Из объектов, которые только возводятся, отмечу бизнес-центр «Красавiк» на развязке Дзержинского-Жукова на станции метро «Михалово». Он один из немногих, где соблюдены все требования к классу качества: от парковок до системы контроля доступа и нескольких провайдеров. Из особенностей – бонусы для работающих в бизнес-центре сотрудников: кафе с корпоративным питанием от оператора, обслуживающего EPAM Systems и Wargaming.net, 350-метровый фитнес центр с организацией боулдеринга, салон красоты, оборудованные велопарковки и просторная стоянка для автомобилей. А для бизнеса – система доступа 24/7/365, конференц-зал и возможность любой планировки под запросы компании».
Бизнес-центр «Titul»
Объект предлагает и еще одну интересную опцию – полностью автономный супер-офис площадью 3,5 тыс кв. м, представляющий собой фактически здание в здании. Собственники ожидают повышенного внимания к этому объекту со стороны крупного бизнеса, делая упор на инфраструктуре и возможностях развития.
Директор по развитию бизнеса R-Style Вячеслав Бабиенко:
Мы долго искали офис из разряда «один на миллион»: с одной стороны, близость к центру города и наличие развитой инфраструктуры, с другой – тихое и благополучное место с хорошей экологией, в котором приятно проводить время. В итоге выбрали бизнес-центр на улице Машерова вблизи стелы «Минск – город-герой» и нового Музея истории ВОВ. Офис соответствовал нашим ожиданиям по планировке помещений, уровню инсоляции, наличию возможностей для организации кухни, душевой и т.д. Кроме того, компании выделили свободное пространство «на вырост». По сути, здание устраивает нас практически по всем параметрам. А то, чего в нем не было, мы привнесли самостоятельно.
По нашим оценкам, хороший офис в удачном месте повышает производительность труда в среднем 20-30%. Прежде всего, нашим сотрудникам не нужно тратить много времени на дорогу. Рядом расположена велодорожка, а в самом офисе есть велопарковка, что позволяет повысить лояльность аудитории, ведущей здоровый образ жизни. Особая планировка и необычный дизайн создают атмосферу открытости и прозрачности, что практически немыслимо в большинстве крупных компаниях со строгой иерархией. Кстати, даже рабочие места руководителей отделены от остальных лишь прозрачной перегородкой.
Если о человеке судят по одежке, то о компании – по офису. В R-Style этому уделяют особое внимание, что подтверждают как наши сотрудники, так и кандидаты, приходящие к нам на собеседования. На рынке ИТ-труда достаточно серьезная конкуренция. Сейчас мало дать новому сотруднику высокую зарплату – нужно привести его в хороший офис и предусмотреть систему бонусов. Руководители, которые этого не понимают, обречены работать в одиночку.
Офис R-Style
В общем, ситуация на рынке коммерческой недвижимости в Минске далека от идеальной, но при этом развивается довольно динамично и определенно в правильном направлении. Хочется верить, что существующие проблемы в ближайшие годы будут либо решены, либо отпадут сами собой. В немалой степени этому будет способствовать рост и развитие ИТ-индустрии.
ОДО "Твоя столицаконсалт" УНП 190285638
Релоцировались? Теперь вы можете комментировать без верификации аккаунта.