Управляющий директор и партнер Colliers International в Беларуси Денис Четвериков рассказал, что происходит на рынке офисной недвижимости на фоне политического кризиса и пандемии.
Управляющий директор и партнер Colliers International в Беларуси Денис Четвериков рассказал, что происходит на рынке офисной недвижимости на фоне политического кризиса и пандемии.
Активность заметно снизилась: заявок на новые офисы почти нет, единичные компании продолжают искать офисы для расширения. Но и заявок на замену просторных офисов на более компактные очень мало, нет и массовых отказов от офисных площадей.
Кризис или нет? Можно так выразиться: погода на рынке резко испортилась. Во что это выльется — сложно сказать, зависит от того, как будут развиваться политические и экономические события, к каким решениям придут компании относительно перспектив работы в Беларуси.
Здоровое развитие рынка остановилось, ставки по новым договорам снизились, спрос со стороны ИТ-компаний, которые последние годы были основным потребителем, сильно упал.
Если недавно, на пике, реальный неудовлетворенный платежеспособный спрос оценивался в 70-120 тысяч кв. м. офисных площадей, то теперь он снизился в 10 раз. Но это временное состояние — все ждут развития событий и решений, после чего мы увидим или обвал рынка, или его нормализацию.
Есть оптимистичные прогнозы и не очень. В офисном сегменте, как и во всех иных сегментах недвижимости, все зависит от макроэкономики и сценариев развития ситуации в стране в целом. Вероятность сценариев оценивать мы не беремся, но как возможные должны рассматривать различные варианты.
Крайние сценарии выглядят так.
Мы склонны полагать, что реальность будет где-нибудь посередине — с умеренными негативными явлениями и некоторыми неспешными позитивными сдвигами.
Выводы делать рано, так как не закончились ни кризис, ни пандемия. Но коронавирус, на самом деле, не сильно повлиял на числовые показатели рынка (вакансия выросла несильно, ставки стали чуть снижаться, и то в основном в рамках предоставленных краткосрочных преференций), но заставила задуматься руководителей компаний о том, насколько офис нужен, и если нужен, то какой?
Поэтому арендаторы на начальном этапе пандемии не спешили ни отказываться от офисов, ни брать новые — было сложно сказать, сколько метров понадобится, какой будет формат помещений и прочее. Поэтому это была своего рода пауза и рефлексия на предмет того, как будут работать люди и какие виды помещений понадобятся («удалёнка», коворкинги, гибкие рабочие места, прочие гибридные форматы). Эта пауза продемонстрировала ослабленный спрос, что повлекло снижение ставок и все ждали осени, чтобы прийти к новому равновесию.
Но ситуация на рынке недвижимости не только не разрешилась, но и усугубилась политическими обстоятельствами. Сегодня ряд компаний думают уже не о том, от скольких квадратных метров отказаться, а в принципе останутся ли они в Беларуси работать. Как текущую тенденцию можно отметить, что рядовые сотрудники, шокированные насилием и нарушением прав человека, задумались об эмиграции и готовы переехать, а вот руководители пока взвешивают экономическую составляющую (налоговые льготы ПВТ, развитый рынок рабочей силы, затраты на переезд и прочее).
Тут многим руководителям требуется время для принятия решения и оценки ситуации: будут ли проблемы с доступом в интернет, обеспечивается ли безопасность информации и имущества, что будет с рынком труда, какого рода будут международные санкции и повредит ли бренду и репутации компании нахождение офиса в Беларуси и прочие, в большинстве своем репутационные риски.
Пока рассматриваются различные потенциальные сценарии: от релокейта части команды или всей команды с сохранением юридического лица либо с закрытием офиса в Беларуси.
Некоторые компании уже заявили о падении интереса к инвестированию и развитию в Беларуси (Rakuten Viber), другие — наоборот, намерены сохранить офисы в Беларуси (EPAM), кто-то точечно вывозит офисы и сотрудников за рубеж (Yandex, Godel, Wargaming, PandaDoc и многие другие). Вероятно, будет «исход» определенной части ИТ-специалистов, проектных групп и стартапов в частном порядке.
Оценить последствия пока сложно, но можно примерно сопоставить возможный эффект: при коронавирусе речь шла о сокращении потребностей в офисных площадях ИТ-компаний примерно на 20%, после чего рынок сможет сравнительно быстро восстановиться. Сейчас же речь идет о более глобальных системных последствиях: массовый исход компаний ИТ-сектора может полностью поменять ландшафт рынка офисов, уменьшив спрос в разы и также в разы увеличив вакантность, ведь ИТ-компании — основной арендатор качественных офисных площадей на рынке Минска в последние годы.
Ситуацию можно охарактеризовать одним словом: коллапс. Но это при условии, что не появится какая-то внешняя помощь и влияние.
ИТ-компании в той или иной степени присутствуют в более чем 70 ведущих минских бизнес-центрах (да и в прочих административно-офисных объектах тоже), некоторые из них арендуют целиком.
На ИТ-сектор приходится, по нашим оценкам, 37-39% всех арендованных площадей в столице, в том числе более 70% в наиболее новых и современных, вводившихся в эксплуатацию в последние годы.
И вот представьте, все это (или почти все) исчезнет в короткий период. Это как катком асфальтоукладчика пройтись. Однако массово такие решения о релокации пока не приняты. А что касается влияния прочих внешних факторов — возможно, например, намного более активными на нашем рынке станут российские компании и инвесторы, что позволит не упасть рынку офисов слишком сильно.
Рынок не сильно эластичный, поэтому проекты на высокой стадии готовности будут завершать, а вот новые проекты под угрозой и это повлияет на рынок на горизонте 3-5 лет, после которых, возможно, ситуация изменится к лучшему и офисы снова будут востребованы. Так же и проекты, находящиеся теперь в стадии котлована или 20-30-ти процентной готовности. Наверняка многие девелоперы предпочтут заморозить процесс на 2-3 года, чем вести активно работы в данный момент.
Официально же белорусские девелоперы не заявляли о корректировке своих планов и начатые офисные проекты по-прежнему в стадии реализации: буквально в последние недели уже ввелись в эксплуатацию два новых комплекса: BK Capital Palace (свыше 33 тыс. кв. м общей площади) и «Имперский» (15,5 тыс. кв. м общей площади). А на подходе еще такие масштабные проекты, как БЦ «Аякс» и МФК «Шантрер Хилл». В последнем может быть предложено на рынок около 60 тыс. кв. м качественных офисных площадей.
Разумеется, иностранные инвесторы в нынешней ситуации будут проявлять повышенную осторожность в отношении проектов в Беларуси. Исключение, возможно, составляют российские инвесторы, но даже им хочется, чтобы ситуация несколько стабилизировалась и прояснилась. Часть наших европейских инвесторов, с которыми мы вели переговоры о вхождении на рынок, перенесли свои планы на более поздний срок — до разрешения политической ситуации в стране.
Релоцировались? Теперь вы можете комментировать без верификации аккаунта.