«Для меня очевидно, что переплачивает тот, кто арендует». Как беларуска купила квартиру в 22 и выбрала недвижимость вместо карьеры в банке
Вероника — беларуска из Бреста, 10 лет живёт в Польше. В 22 года она сравнила будущий платёж по ипотеке с арендой и купила квартиру в Варшаве; спустя четыре года продала её на 40% дороже, а сейчас развивает собственное риэлторское агентство ProCompany. Поговорили о том, почему она считает аренду дорогим выбором, как сама получила отказ банка, почему B2B-контракт или польский проездной документ ещё не означают отказа в ипотеке и как не потерять задаток ещё до сделки.
Вероника — беларуска из Бреста, 10 лет живёт в Польше. В 22 года она сравнила будущий платёж по ипотеке с арендой и купила квартиру в Варшаве; спустя четыре года продала её на 40% дороже, а сейчас развивает собственное риэлторское агентство ProCompany. Поговорили о том, почему она считает аренду дорогим выбором, как сама получила отказ банка, почему B2B-контракт или польский проездной документ ещё не означают отказа в ипотеке и как не потерять задаток ещё до сделки.
«Ты была бы очень классным агентом»
Я приехала в Польшу 10 лет назад — мне было 17. Поступила в Варшавский университет и сразу пошла подрабатывать. Тогда я решила, что буду жить на заработанные деньги, а всю стипендию откладывать. Она составляла 1 200 злотых, её платили 10 месяцев, и за первый год я накопила 12 000.
Нельзя сказать, что с самого начала всё было легко. Помню, на первой подработке я делала салаты и однажды сказала менеджерке «в лёдувке» вместо правильного «в лёдувце» — «в холодильнике». Она потом несколько месяцев меня этой «лёдувкой» дразнила.
В университете я была единственной иностранкой в группе, и сначала мне, конечно, тоже было тяжело. После первой пересдачи казалось, что весь мир рухнул. Но серьёзных проблем с интеграцией у меня всё-таки не было: я сразу пошла работать и постепенно влилась в польское общество.
После университета я устроилась в банк. В моей команде не было беларусов и украинцев, я постоянно общалась с поляками. Наверное, поэтому сейчас поляки часто даже не понимают, что я не полька.
Именно в банке я случайно попала в недвижимость. Однажды ко мне пришла русскоязычная клиентка, которая как раз находилась в процессе покупки квартиры. Мы разговорились — я вообще достаточно коммуникабельный человек, — и она сказала: «Ты была бы очень классным агентом». У неё была знакомая с собственным агентством недвижимости, и клиентка предложила ей написать. Я согласилась и так попала в агентство. Первое время совмещала две работы: с девяти до пяти была в банке, а по вечерам и выходным ездила на просмотры.
Мне эта сфера очень понравилась. Здесь и психология, и переговоры, и помощь людям. Я очень люблю торговаться, прямо очень сильно.
Примерно через год я уже собиралась уходить из банка, но руководитель предложил мне поучаствовать в конкурсе на должность начальницы нового отделения. Мне было 23–24 года, а среди других кандидатов были люди, которые работали в банке по 10–12 лет. Я прошла три этапа.
Я как раз делала ремонт в своей первой квартире. Помню, как сейчас: сижу на плитке, вокруг ни кровати, ни другой мебели — я уже переехала, но спала на матрасе. И тут мне звонят и говорят: «Мы решили, что ты будешь начальником отделения».
Я согласилась: решила, что потом буду жалеть, если не попробую. У меня было 20 с чем-то подчинённых, в том числе люди старше 50. Этот опыт многое мне дал, но весь год я знала, что банк — это временная история. А на самом деле дело моей жизни — всё-таки недвижимость. В конце концов я ушла из банка.
«Я знала, сколько отдаю за аренду»
Когда я пришла работать в банк, у большинства сотрудников была ипотека. Они рассказывали, сколько платят, и уже в первый год я поняла: тоже хочу в эту историю войти.
К моменту, когда я решилась на покупку, у меня уже был первый взнос. Мне никто с ним не помогал: я начала собирать его ещё во время учёбы — сначала были стипендия и подработки, потом появилась зарплата в банке.
Я знала, сколько отдаю за аренду, и посмотрела, как вела себя недвижимость в Польше в целом и в Варшаве за последние 20 лет. Потом сравнила будущий платёж по ипотеке с арендой.
Поняла, что моя месячная сумма по ипотеке будет равносильна тому, сколько я плачу за аренду. И знала, что квартиру в ипотеке можно продать без проблем — если она мне завтра будет не нужна, я её продам.
Это мой живой пример. Поэтому для меня всё просто: переплачивает тот, кто арендует.
Кстати, многие этого не знают и думают: раз квартира в ипотеке, с ней ничего нельзя сделать. Когда я говорю, что её можно спокойно продавать и сдавать, люди удивляются: «Да, продать можно?» Собственник квартиры — человек, а не банк. Для продажи нужно взять справку об остатке кредита, и, по моему опыту, такая сделка занимает на неделю-две больше обычной.
Квартиру выбирала по бюджету, но с перспективой на будущее. Это была небольшая двушка с кухней-студией и спальней в районе Бемово, недалеко от будущей станции метро «Каролин». Когда я покупала квартиру, о метро там ещё только говорили.
Но с получением той самой первой ипотеки всё оказалось не так просто.
«Паньство-агрессор, децизия негативна»
Когда я оформляла первую ипотеку, в 2022-м началась война. Я работала в банке по трудовому договору, зарабатывала, у меня была карта побыта. Мне даже дали оферту со скидкой по ставке как сотруднице, и я уже внесла деньги застройщику.
Я была в отпуске, когда пришло отрицательное решение. Потом зашла во внутреннюю систему и увидела: везде у меня «зелёный свет», а внизу комментарий от аналитика — «паньство-агрессор, децизия негативна».
К тому моменту я уже работала агентом, но тогда это не очень помогало: деньги застройщику внесены, а дальше всё зависит от решения банка.
В итоге я быстро получила ипотеку в другом банке, и квартира стала моей. Через четыре года я продала её на 40% дороже, чем купила.
Я не рассматривала ту квартиру как инвестиционную — покупала для себя, но сразу думала, как смогу продать, если в какой-то момент она мне станет не нужна. У меня уже немного деформированный профессиональный взгляд: даже когда покупаю для себя, думаю не только о том, где мне хочется жить сейчас. Смотрю, как будет развиваться район, что город планирует строить и как эту квартиру потом можно будет продать. Сейчас я сама покупаю ещё две квартиры: одну большую для себя, вторую — инвестиционную.
Я вообще считаю, что собственный опыт покупки квартиры для риэлтора — стопроцентный must have. Иначе получается сапожник без сапог. Я сама собрала взнос, получила ипотеку, сделала ремонт, потом продала квартиру — и теперь намного лучше понимаю, что происходит с клиентом.
После ухода из банка я полностью сосредоточилась на недвижимости. В агентстве руководила небольшим отделом и обучила двух риэлторов. Потом мой муж получил кредитные лицензии, и мы начали вместе развивать ProCompany.
«К нам приходит клиент, и мы его готовим к покупке»
К нам можно обратиться только за помощью с ипотекой и искать квартиру самостоятельно. А можно пройти с нами весь путь — от первой консультации до покупки.
Всё начинается с бесплатной консультации. Кредитный эксперт разбирает ситуацию человека и говорит, на что он может рассчитывать сейчас. Если ипотеку пока получить нельзя, мы составляем план: что нужно подготовить и когда вернуться. Некоторые приходят сегодня, а начинают покупку через полгода или год.
После истории с моим банком я всегда смотрю, что будет с деньгами клиента в случае отказа. На какой срок подписан договор? Вернут ли задаток? Можно ли в этой ситуации вообще оставлять деньги продавцу?
Если человек хочет искать квартиру вместе с нами, мы определяем бюджет и критерии. Дальше я подбираю варианты, езжу с ним на просмотры, проверяю документы и договариваюсь об условиях сделки. Для поиска я создаю Telegram-группу: там есть клиент, я и кредитный эксперт, чтобы все были в курсе, что происходит.
«Был уверен на сто процентов, что не получит ипотеку»
Среди клиентов, которых мы брали в работу, пока не было случая, чтобы человек в итоге совсем не получил ипотеку. Отдельные банки отказывали: мы подавали заявку в другой и находили решение.
Когда я приехала в Польшу 10 лет назад, ипотека для иностранца казалась чем-то нереальным. Сейчас люди приезжают, проходит год-два, и они уже такие: «Так-так-так, а я бы хотела ипотеку взять». Мне кажется, наше беларусское комьюнити здесь стало намного более продвинутым в вопросе покупки недвижимости.
На первых консультациях я слышу много страхов. До сих пор спрашивают: «А вообще дают ли ипотеку беларусам?» Люди переживают из-за трудоустройства, B2B-контрактов или документов. Мы начинаем разбирать ситуацию — и часто оказывается, что человек зря переживал.
Часто люди приходят и говорят: «Мне даже телефон не дали в рассрочку. О какой ипотеке вообще можно говорить?» Но телефон можно забрать и уехать с ним через границу, а с квартирой так не сделаешь. Она остаётся вашей, но в кадастровой книге появляется запись об ипотеке — гарантия для банка на случай, если вы перестанете платить.
Недавно у нас был классный кейс. Пришёл ИТ-специалист с JDG и B2B-контрактом. Он открыл деятельность в феврале, а к моменту обращения вёл её 10 месяцев. Он был уверен на сто процентов, что не получит ипотеку. Через два месяца исполнился бы год работы, но банк считал только полностью отработанный календарный год — с января по декабрь. Поэтому ждать пришлось бы не два месяца, а ещё год и два месяца.
Мы нашли квартиру, договорились о небольшом задатке, который полностью возвращался бы в случае отказа, и подали заявку на индивидуальное рассмотрение. Ипотеку одобрили.
С документом подружы люди приходят с похожей тревогой. У человека есть этот документ и карта побыта, но он думает: «Ой, нет, как так, у меня же нет паспорта, для меня ипотека невозможна». У нас уже были такие заявки: мы подавали их в банки и получали одобрение. Но тут всё равно смотрим документы каждого человека.
Но иногда проблема вообще не в ипотеке. Человек приходит к нам уже с подписанным договором и внесёнными деньгами — и сначала приходится разбираться с этим.
«В договоре зачёркнута улица»
Однажды ко мне пришёл клиент из Беларуси. Он уже посмотрел дом, подписал договор резервации и внёс большую сумму. Поскольку речь шла о доме с землёй, ему требовалось разрешение польского МВД на покупку. Но в договоре было написано: если за три месяца он его не получит, внесённые деньги сгорают.
Я читаю договор и понимаю: три месяца — очень короткий срок. Получение разрешения могло занять около полугода, а человеку ещё нужно было оформить ипотеку. Мы аннулировали прежний договор и подписали новый — уже со сроком в год.
Но на этом история не закончилась. Риэлтор, которая показывала дом, потребовала комиссию уже после подписания предварительного договора. Клиент отказался платить, и она подала на него в суд. Когда я изучала иск, обнаружилась ещё одна странность.
Я смотрю на этот иск и вижу, что в договоре зачёркнута улица дома, который он смотрел, и ручкой вписана другая.
В экземпляре клиента оставался прежний адрес. Сам он утверждал, что ничего не исправлял и даже не видел этой правки. Разбирательство растянулось на полтора-два года, и всё это время я была рядом с клиентом. Казалось бы, человек просто хотел купить дом, а всё так завернулось.
«Для меня самое важное — мой покупатель»
Есть люди, которым риэлтор не нужен. Они хорошо знают польский язык и законы, давно разбираются в недвижимости, понимают, что проверить в кадастровой книге. Они любят разбираться самостоятельно, сидят в чатах и иногда знают больше, чем 50% риэлторов на варшавском рынке. И у них есть время и нервы на переговоры.
Но если человек не знает, нужно ли именно на этот объект разрешение, не уверен, что именно проверить в документах, и не хочет сам вести переговоры, торговаться — это уже работа для риэлтора.
Подводных камней на самом деле очень много. Например, разрешение польского МВД может понадобиться даже при покупке квартиры в многоэтажном доме — если вместе с ней человек приобретает долю во внутренней дороге, ведущей от жилого комплекса к городской улице.
Мы не берём комиссию с двух сторон сделки. Для меня это нечестно. Я считаю, что двойная комиссия — очень жёсткий факап в этой профессии. Как можно одинаково представлять интересы продавца и покупателя: одному нужна цена выше, другому — ниже?
Для меня самое важное — мой покупатель, поэтому мы работаем только на его стороне и стараемся выгрызть для него как можно лучшие условия по цене и самой сделке.
Оплату за риэлторское сопровождение мы берём только после того, как клиент стал собственником квартиры. За получение ипотеки клиент нам ничего не платит.
«Качеством точно не готова жертвовать»
Основную работу по поиску недвижимости выполняю я, по кредитам — наш кредитный эксперт. Ассистенты помогают нам с документами и внутренними задачами.
С ипотекой мы работаем по всей Польше, а риэлторским сопровождением занимаемся в основном в Варшаве и ближайших окрестностях. Иногда по рекомендации берём клиентов из других городов на индивидуальных условиях, но сильно расширять это направление за пределы Варшавы пока не планируем.
Я понимаю, что бизнес нужно расширять, но хочу делать это только с людьми, у которых такие же ценности. Качеством я не готова жертвовать. И работу на поток ставить тоже.
Бывало, мы искали клиенту дом год — и не так, что неактивно: каждую неделю куда-то ездили.
Мне важно, чтобы клиент чувствовал: для него сделали так, как сделали бы для себя. Иногда кредитный эксперт так говорит мне: «Вероника, ты для себя так не делаешь, как делаешь для своих клиентов».
У меня всё-таки скорее бутиковая история. С клиентами мы входим в тесные отношения, можно сказать, дружим. Часто меня приглашают в гости после покупки, зовут посмотреть ремонт, говорят: «Пойдёмте отметим». Покупка квартиры — одно из самых важных решений в жизни. Кто-то делает это один раз, кто-то несколько.
Для меня квартира — тоже своего рода «ребёночек». Мне правда нравится быть частью этого процесса.
Если хотите обсудить свою ситуацию с ипотекой или покупкой недвижимости в Польше, Веронике можно написать в Instagram ProCompany.
Считали каждую копейку. Беларуска за 2 года выплатила ипотеку в Англии — рассказывает, как ей это удалось
Я закрыла свою ипотеку — за два года, в 31 год, живя в Великобритании. Без стартовых преимуществ, без «правильного» бэкграунда. Это был непростой путь, по дороге пришлось расстаться с несколькими иллюзиями. Расскажу, как строгая финансовая дисциплина и отказ от навязанного образа «дома мечты» сделали это возможным.
«К 40+ ценишь не квадраты, а свободу». Семья решила не брать ипотеку в Польше и живёт в контейнере
Алексей и Алена три года назад вынужденно переехали из Беларуси в Польшу. Когда встал вопрос с жильем, решили не брать ипотеку, а купить участок и поселиться в контейнере. Историю рассказывает Złoty Dzik.
Релоцировались? Теперь вы можете комментировать без верификации аккаунта.