Заполонили всё. ИТ-компании «разогрели» рынок офисов, а он за ними не успел

Эксперты Colliers International собрали для dev.by данные о рынке минской недвижимости и объяснили, что это значит для ИТ-компаний. Публикуем первую часть этого материала. Кратко: помещений мало, хороших еще меньше и не предвидится, при этом покупать и строить своё есть смысл только самым-самым большим. 

На минском рынке недвижимости более 1 млн кв. м. относительно качественных офисов. При этом за последние два года (2017, 2018) девелоперы ввели в оборот всего 40-50 тысяч новых кв. м. В 2019 — 87 тысяч кв. м.

35% всех качественных площадей занимают ИТ-компании.

Хороших офисов в Минске не хватает. В ближайший год как минимум ситуация вряд ли поменяется.

Классы и стоимость

Исторически сложилось, что ставки аренды указывают применительно к различным классам бизнес-центров: А, В1 и В2. Практически никто на рынке, в особенности рядовые арендаторы, точно не знают, что это означает, и какое здание к какому классу относится. 

Мы в Colliers International разработали классификацию бизнес-центров, основанную на большом количестве параметров, принятых на развитых рынках и адаптированных к местным условиям. Среди таких параметров: место, конструктивные особенности, планировочные решения, инженерия и дополнительные параметры, которые относятся к качеству жизни офисных сотрудников на объекте. Пока процедуру классификации в Минске прошел лишь один бизнес-центр — «Красавiк». Ему присвоен класс В1.

Аналитики рынка обычно оценивают ставки в евро, а арендаторы платят в белорусских рублях по официальному курсу Национального банка. По ставкам можно разделить все бизнес-центры на три группы, исходя из их качественных параметров:

• Класс А (предположительно «Велком») — 25-29 евро без НДС.
• Класс В1 (наиболее распространенный исходя из текущего спроса, официально сертифицированный «Красавiк» и несертифицированные представители предположительно «Omega Tower», «Титул», «Futuris», «Absheron-2», «Reviera Business» и прочие) — 12-24 евро без НДС.
• Класс В2 (менее качественные объекты или объекты сопоставимого качества, но находящиеся в долевой собственности большого числа дольщиков, расположенные далеко от объектов инфраструктуры либо за городом. Типовые представители класса — «Домашевский», «Зебра», «Sky Towers») — 9-15 евро без НДС.

ИТ-бизнес занимает 34% рынка всей офисной качественной недвижимости.

При этом 10 бизнес-центров Минска целиком заняты арендаторами из ИТ-сектора. Порядка 36% бизнес-центров класса В1 занято айтишниками. Доля в офисах класса В2 пока еще несколько ниже, чем среди офисов класса В1 — айтишники предпочитают качественные офисы. Но в сегменте В2 наблюдается постепенное увеличение арендаторов из ИТ, — рынок не поспевает за потребностями арендаторов.

Дефицит качественных площадей продлится еще долго — темпы строительства существенно отстают от темпов роста ИТ-компаний. Поэтому все больше компаний склоняется к тому, чтобы арендовать рабочее пространство в офисах более низкого класса с последующим глобальным ремонтом под нужды бизнеса.

ИТ-компаниям нет смысла покупать офисы. Но иногда можно 

Есть четыре основные причины, по которым ИТ-компании не покупают офисные помещения. 

1. ИТ-компании предпочитают вкладывать деньги в основной бизнес. Как правило, настолько «лишних» денег нет даже у айтишников. И если речь идет о том, куда вложить $1,5 млн (средняя цена за офис в бизнес-центре В класса на 1000 кв. м., то есть примерно $1500 за метр), то компания принимает решение пустить эти деньги в развитие бизнеса, а не в недвижимость. Ведь такие крупные вложения не позволяют эффективно реинвестировать средства в профильный бизнес. 
2. Нет смысла «якориться» в стране. Недвижимые активы, которыми обладает компания, очень быстро могут стать неликвидными в таких условиях: морально устареть, обесцениться ввиду рыночных процессов и инвестиционной политики страны в целом. Не стоит забывать про показатели эффективности инвестиционного проекта, к которому можно отнести любую покупку недвижимости. Инвесторы ориентируются на срок окупаемости 8-10 лет. Руководитель компании должен ответить себе на вопрос, что произойдет с приобретенным офисом, если их компания прекратит свою деятельность в течение этого периода. И будет ли ликвидным этот офис в дальнейшем. Мало кто может похвастаться таким долгосрочным прогнозом для своего бизнеса. К тому же компания, не обремененная иными активами, кроме профильных, более гибкая.
3. Темпы роста отдельных белорусских компаний-разработчиков сопоставимы с темпами развития глобальных игроков. В условиях стабильного интенсивного роста компании, как по количеству проектов, так и по персоналу, объективно не самое лучшее решение покупать офис вместительностью на 30 человек. Ведь уже через год компания может вырасти до 500 сотрудников и возникнет вопрос либо релокации, либо изменения формата управления командой (например, удаленная работа, дробление коллектива на отдельно располагающиеся друг от друга команды). Если к релокации руководители как правило морально готовы, что, впрочем, не всегда проходит безболезненно, то к изменению формата управления командой — зачастую нет.
4. Дефицит качественных офисных площадей на рынке. Офисов полноценного и реального класса А в Минске нет: не доросли мы пока ни до Варшавы с Москвой, ни даже до Вильнюса. Девелоперы и агенты могут позиционировать свой бизнес-центр как угодно, но если там нет, например, нормальной системы вентиляции и кондиционирования, эффективной глубины рабочей зоны (расстояние рабочей зоны от окна), высоты потолков от 2.8 м, комфортного среднего интервала ожидания лифтов в пиковые нагрузки, или если объектом управляет множество собственников, то о каком классе А может идти речь? Покупать сомнительное здание, которое завтра будет никому не нужной коробкой — история, которая привлекает не всех. 

Но иногда владельцы ИТ-бизнеса, оценив все вышеуказанные обстоятельства и инвестиционные риски, все же приходят к решению о покупке помещения под офис. И в этом случае тоже есть свои особенности в ИТ-сегменте.

Почему айтишники все же покупают офисы

1. Хеджирование рисков: покупкой недвижимости собственники ИТ-бизнесов минимизируют риски, которые всегда присутствуют на рынке арендных ставок, то есть это страховка от непредсказуемого поведения рынка, для которого характерны прыжки ставок и дефицит предложения.
2. Владельцы бизнеса, вводя в оборот объект недвижимости, тем самым создают в своем инвестиционном портфеле длинные деньги, что придает большую устойчивость финансовой системе компании.
3. С покупкой недвижимости владельцы компании минимизируют риски операционной деятельности, в частности, связанной с валютными операциями. 

Как и когда айтишники строят офисы

ИТ-компании обычно не готовы строить самостоятельно, они больше заинтересованы в покупке готового объекта. Белорусские девелоперы недвижимости начинают понимать, что уже на этапе стройки необходимо учитывать, какой арендатор будет якорным в бизнес-центре, профиль этого арендатора в разработке концепции офисного объекта, его инфраструктуры и планировочных решений. Такие кейсы часто наблюдаются в США, подобные практики становятся все более популярны и на соседних рынках (Россия, Украина, Прибалтика). 

Зачастую привлечение топового игрока рынка в качестве якорного арендатора становится ключевым для успешной сдачи всего объекта недвижимости в аренду, а в отдельных случаях — для его успешной продажи. На белорусском рынке таким примером может быть «Клевер Парк» и Академгородок с ПВТ, которые хоть и находятся за МКАД, но все равно востребованы, в том числе, благодаря арендаторам с именем, которые там размещаются.

Все чаще встречается практика партнерских проектов на рынке девелопмента и ИТ. Если ИТ-компания принимает решение об инвестициях в недвижимость, то при наличии надежного партнера, который берет на себя обязательства по строительству и вводу объекта в эксплуатацию, обзавестись своим офисом, вкладываясь в процесс строительства, — более выгодно экономически, чем покупать готовый объект. При этом, разумеется, стоит учитывать все риски, связанные с длительными инвестициями и сложностями реализации строительного проекта. Однако при строительстве объекта под личные нужды (так называемый built-to-suit проект) есть свои плюсы. В частности, возможность построить офис, который будет максимально отвечать потребностям и ценностям компании. Это актуально в белорусских реалиях, так как архитекторы и проектировщики зачастую проектируют объекты недвижимости, без учета требований и особенностей конкретных арендаторов. Хотя есть и исключения. 

В качестве примера можно вспомнить первый в Украине инновационный парк UNIT.City — это комплексная территория для развития ИТ-бизнеса, созданная девелоперами специально для айтишников с учетом всех потребностей и особенностей ИТ-бизнеса. В итоге получилось гибкое насыщенное пространство, с максимально развитой инфраструктурой для работы и отдыха, для командной и индивидуальной деятельности — экологичный ИТ-городок с дружелюбной, творческой средой.

В каком-то смысле наш ПВТ и Академгородок на улице Купревича тоже пример проекта, при котором уже на этапе стройки девелоперы учитывали интерес арендаторов из ИТ. При этом не стоит забывать о существенном участии в этом проекте государственного сектора, что не позволяет говорить о «чистоте» данного кейса как коммерческого девелоперского проекта.

16 лет dev.by — «дефолтный» источник информации о беларусском ИТ

Вы можете...