Задумываетесь над покупкой недвижимости в Польше и не знаете с чего начать? Хотите взять ипотечный кредит, но боитесь получить отказ? Собрали вопросы читателей, которые столкнулись с проблемами при покупке жилья, в банках и разобрали их вместе с Прохором Личевски — кредитным консультантом и риелтором.
Задумываетесь над покупкой недвижимости в Польше и не знаете с чего начать? Хотите взять ипотечный кредит, но боитесь получить отказ? Собрали вопросы читателей, которые столкнулись с проблемами при покупке жилья, в банках и разобрали их вместе с Прохором Личевски — кредитным консультантом и риелтором.
Большинство квартир в крупных городах Польши приобретается с помощью ипотечного кредита (около 70-80%), и только 20-30% — на личные средства. Поэтому статья, в основном, посвящена именно ипотеке, но Прохор ответил и на другие вопросы читателей, связанные с покупкой недвижимости.
В этой статье ссылки партнеров. Это значит, что если вы что-то покупаете с нашей помощью — вы также поддерживаете dev.by. (Вот другой способ).
При этом редакция и авторы независимы в выборе темы, концепции материала, фокуса описания, подхода к услугам или товарам. Прежде чем что-то советовать, мы много читаем и смотрим по теме, говорим с экспертами.
Редакция может выражать свое мнение и пробовать всё на себе.
Если рекомендательный материал обновляется, мы указываем, что и когда поменялось, в самом начале.
Кредитный консультант (doradca kredytowy) — специалист, который сотрудничает со польскими банками и выступает связующим звеном между ними и клиентом. Он помогает подобрать наиболее подходящий и выгодный вариант и сопровождает человека вплоть до подписания кредитного договора.
Услуги doradcy kredytowego, связанные с получением ипотечного кредита, бесплатны для покупателя, а предложения будут такие же, как в банках. Отличия лишь в том, что у вас на каждом шаге этого процесса будет будет рядом индивидуальный эксперт, который сможет подать заявления в несколько банков одновременно. Он сэкономит вам время, нервы, даст возможность получить и выбрать лучшее предложение — исходя из всех ваших требований.
Как выглядит работа кредитного консультанта:
Как и любой другой иностранец, беларус может купить недвижимость в Польше за собственные средства. Это происходит точно также, как и для граждан Польши — есть лишь некоторые исключения.
Для покупки недвижимости вам понадобится паспорт и официальное подтверждение происхождения денежных средств.
Я выделяю 5 основных этапов:
Конечно же, при покупке недвижимости, есть и другие, не менее важные этапы, такие как торг, обсуждение условий сделки и другие. Выше я выделил лишь самые основные.
Купить недвижимость в Польше можно только по безналичному расчету, если одной из сторон сделки является юридическое лицо. Для этого необходимо открыть счет в банке, находящимся на территории Польши, положить средства на счет и сделать банковский перевод собственнику.
Также стоит отметить, что если сумма превышает 15 000 евро, в каждом банке нужно быть готовым подтвердить происхождение этих средств. Таким подтверждением может быть официальная зарплата, договор продажи недвижимости, автомобиля, другого имущества, сбережения по депозиту, дарственная, подтверждение уплаты налогов и тому подобное.
Если документы, подтверждающие происхождение средств, будут на другом языке, их необходимо перевести через нотариального переводчика на польский.
Когда покупаете недвижимость у частного лица, можно рассчитаться наличными — если продающая сторона на это согласится. Но на практике такие случаи встречаются редко.
Заполнить форму, чтобы получить бесплатную консультацию по кредитованию и риелторским услугам в Польше.
Без разрешения от Министерства иностранцы (не граждане ЕС) могут купить в Польше:
Что касается таунхаусов, здесь все очень индивидуально, обязательно нужно проверять документы. Есть случаи, где разрешение от Министерства не понадобится).
Интересный факт: бывают ситуации, когда может понадобиться разрешение от Министерства на покупку обычной квартиры в многоквартирном доме.
Каждый случай индивидуален, если у Вас есть какие-то сомнения, всегда лучше обратиться к специалисту.
Когда обращается клиент, мы обсуждаем с ним все вопросы, связанные с условиями кредитования. Я проверяю его кредитоспособность, и после этого становится понятно на какие условия и сумму он может рассчитывать.
Далее:
Обычно такой договор заключается на три месяца. Далеко не каждый собственник хочет ждать столько времени, поэтому многие требуют задаток. Как правило, сумма составляет 10% от стоимости жилья.
После подписания предварительного договора необходимо подать заявление на кредит в банк (банки). Такую заявку рассматривают в среднем месяц, но бывают случаи, когда процесс затягивается на несколько. Все зависит требований банка и вашей конкретной ситуации.
При выборе жилья стоит обратить внимание на его статус. Бывают случаи, когда проблемы непосредственно в жилье, и вы можете получить из-за них отказ от банка, а не из-за отсутствия кредитоспособности. Важно проверять правовой статус недвижимости перед подписанием предварительного договора: нет ли каких-то обременений, которые будут препятствовать кредитованию.
Если резюмировать, процесс получения кредита на жилье в Польше выглядит следующим образом:
C мая этого года все банки при оформлении кредитов для беларусов требуют вид на жительство. Более того, большинство банков хочет, чтобы в момент подачи заявки на получение кредита, срок действия ВНЖ или ПМЖ был действительным как минимум 6 месяцев, в большинстве случаев от 12 месяцев.
Подаваться на получение кредита можно с разными видами на жительство, в том числе гуманитарным и по международной защите.
Еще один важный момент: официальное трудоустройство. Для положительного результата вы должны быть налоговым резидентом Польши и официально трудоустроены в этой стране.
Umowa о pracę — это лучший тип договора, которому банки доверяют больше всего. Это не значит, что с другими формами трудоустройства, такими как umowa zlecenie, jednoosobowa działalność gospodarcza (JDG), zatrudnienie na spółce z tytułu mianowania/powołania и так далее, нет возможности получить кредит. Требования для индивидуальны в зависимости от вашего трудоустройства, потому что от этого зависит и ваша кредитоспособность.
Работающие по договору Umowa о pracę, могут рассчитывать на большую сумму кредита, чем индивидуальные предприниматели — при равных исходных данных.
Банки закладывают риски при рассмотрении заявок от предпринимателей. Человек, работающий в найме, имеет социальные гарантии.
При оформлении кредита для работающих в найме людей, банки берут в рассмотрение доход за последние 3-6-12 месяцев. Все зависит от типа договора и трудового стажа. В случае с предпринимателями (jednoosobową działalność gospodarcza), для получения кредита ваша деятельность должна функционировать и приносить доход минимум 12 месяцев, в некоторых банках от 24 месяцев.
Да, конечно можно. В Варшаве 70-80% жилья — ипотечное. Ипотечное жилье продается как и жилье без ипотеки, просто для продажи такой квартиры нужно взять некоторые документы из банка.
От 10% от стоимости жилья и выше, а в идеале — 20% и выше. Так как в этом случае банки дают лучше условия кредитования, чем при 10% собственного вклада от стоимости жилья.
Рефинансирование — это оформление нового кредита для погашения уже имеющегося. Оно позволяет заемщику улучшить условия по кредиту: получить лучшую процентную ставку, продлить срок и уменьшить ежемесячную выплату. Можно сделать в любое удобное для вас время — через год, два, десять лет. Цель рефинансирования: лучшие условия кредитования для вас.
Важно, перенося кредит в другой банк, еще раз пересчитать вашу кредитоспособность с экспертом и выбрать для вас наиболее выгодное предложение.
В случае с автомобилями, телефонами, бытовой техникой многие банки неохотно выдают кредиты иностранцам. Было много случаев, когда люди уезжали из страны со взятым в кредит товаром и не платили за него. В случае квартиры она всегда остается в Польше.
В Польше существует Biuro Informacji Kredytowej. Это организация, где содержится информация о каждом человеке, который работает в Польше. Например, пришел штраф, вы его не оплатили, суд постановил, что вы должны выплатить еще большую сумму, и про нее вы тоже забыли. Все отразится в этой базе. И по этой причине могут возникнуть трудности при получении кредита.
Если вы приехали в Польшу, официально работаете, есть ВНЖ и нет неоплаченных долгов и штрафов, вы без проблем можете получить кредит. Здесь никто не будет смотреть, брали ли вы раньше в кредит пылесос или телевизор. В Польше существует только понятие отрицательной кредитной истории.
Здесь очень много нюансов. Зависит от того, в какой валюте вы зарабатываете, в какой стране и платите ли вы налоги в Польше. По закону вы можете получить кредит в той валюте, в которой вам выплачивают зарплату. Например, вы получаете зарплату в евро, то и кредит вы можете попробовать взять в этой валюте.
Но далеко не каждый банк имеет предложения по кредитам в евро (или другой валюте). Валютные кредиты все менее популярны в Польше.
Если работаете, условно, на немецкую или американскую фирму, не являясь гражданином Польши, и платите в этих странах налоги — вы не сможете получить кредит в Польше. Просто потому, что работаете на другую страну и являетесь фактически ее налоговым резидентом. Поэтому должно быть польское трудоустройство. У банков ограниченные возможности по проверке вашей платежеспособности.
Все зависит от ваших доходов и суммы кредита, которую хотите получить.
Когда мы говорим о кредите, вы знаете обо всех платежах и расходах. Например, о том, что у будет страхование жизни от банка, (потому что такие условия получения кредита). Тоже самое со страхованием недвижимости.
Очень часто дополнительные банковские продукты делают условия кредитования более выгодными.
При подаче заявления на кредит важно понимать, что у банков есть регламенты, по которым они рассматривают заявки. Там прописаны все требования и конкретные документы, которые необходимо иметь при подаче заявления.
Кредиты беларусам в большинстве крупных банков выдают на таких же условиях, как и гражданам Польши.
Главные критерии для успешного рассмотрения ипотечного кредита: ВНЖ или ПМЖ, действительное не менее 6 месяцев и официальное трудоустройство в Польше. А нестабильный доход, работа на иностранного заказчика, заканчивающийся ВНЖ — это риски, которые повышают возможность отказа в кредите.
Какой-то единой статистики по одобрению заявок или отказам для беларусов — нет. Все индивидуально и зависит от множества факторов, в том числе и субъективных.
Например, один из наших читателей рассказал, что в PKO ему не выдали малый кредит как физическому лицу, несмотря на наличие ВНЖ. Аргументировали тем, что иностранцам подобный кредит не предоставляется. В тоже время другой читатель сообщил, что в банках Pekao и Millenium начали выдавать кредиты по польскому проездному документу. Еще одному читателю отказали в рассрочке в банке BNP Paribas, но одобрили в Santander. А в одном из банков и вовсе не рассматривали кредит из-за дохода в валюте.
Записаться на бесплатную консультацию по кредитованию/ покупке недвижимости
Релоцировались? Теперь вы можете комментировать без верификации аккаунта.
1% риелтерских услуг это 4 месяца вы только работаете на этого улыбающегося мальчика, при условии 30 летнего кредита. Справедливо?
Несколько пессимистичный счёт в месяцах. Не знаю ни одного человека, кто брал бы кредит на 30 лет, и все 30 лет его выплачивал бы. Обычно люди специально удлиняют срок кредита, чтобы процентная составляющая ежемесячного платежа была сравнима с аналогичным платёжом за аренду.
А тело кредита выплачивают потом досрочно по мере поступления избыточных средств. Лет за 5-7.
Ну а так, эти 1% реэлтору не являются обязательным платежом в Польше, т.к. можно купить и не прибегая к услугам риэлтора. Это всего лишь вопрос обмена времени на деньги. В одних случаях есть смысл, в других нет, в третьих вообще лучше сделать самому, чтобы точно хорошо.
p.s. кстати, улыбающийся мальчик вполне может наулыбаться продавцу на скидку, на которую самому наулыбаться было бы сложно. Но это тоже сильно всё зависит от конкретного риэлтора и продавца.
Пользователь отредактировал комментарий 30 сентября 2024, 18:23
Согласен, мне в Минске риелтер выбил скидку больше 10к$. Но в Польше я в это слабо верю, да ещё и не нейтив поляк.
Понятно что в Польше 10к это мелочь, я речь веду про процент от стоимости квартиры. Скидка порядка 10%
Пользователь отредактировал комментарий 30 сентября 2024, 18:31
Личный опыт, реэлтор-беларус выбил скидку 23К злотых, так что услуги ему окупились и ещё в плюс вышли
Очень хорошая статья, к месту. Очень рекомендую эту компанию. Мы обратились и купили жильё в Польше, и счастливы. Очень большие умницы.
Налоги, долги и инфляция — грабительская троица капитализма.
Как насчет купить дом в малой местности требующего ремонта за кэш и своими силами довести до состояния?
Иначе из вас извлекают ренту:
2% PCC, 1-2% посредник, 0.5-1% нотариус, 0.5-1% провизия банка.
Потом 7% годовых ссуда.
Уже разрешение на покупку жилья у воеводы отменили ?
Вроде же до года легализация сделки у воеводы занимает. А пока сделка не легализована жилье не принадлежит покупателю и если произойдет отказ в легализации сделки, покупатель минимум 10% потеряет на стоимости жилья, потеряет залог и должен банку выплатить долг.
это если жилье с землей. на землю разрешение надо. а так если квартира без земли а земля принадлежит товариществу то проблем нету никаких.