Дарья Кавалевич 8 ноября 2025, 09:00

Айтишнику не вернули «кауцыю» в 10К евро. Зато теперь у него дом в Варшаве (взял три кредита)

Айтишник съехал из дома с кауцией в 42 тысячи злотых — но не вернул залог. DzikPic узнавал, как так вышло.

Максим, глава собственной ИТ-компании, переехал с семьёй в Варшаву в конце 2022-го. По его словам, он поначалу считал, что ненадолго — и потому снял дорогой дом в закрытом районе «Марина Мокотув». В первый год платил за аренду 21 тысячу злотых в месяц, плюс ещё 4 тысячи коммуналки. Кауция — две месячные оплаты, или 42 тысячи.

Со временем Максим понял, что, скорее всего, останется в Польше надолго.

«В 2024-м мы непредвзято посмотрели на все страны мира и поняли, что лучше, чем в Польше, наверное, в данный момент нигде не будет, — говорит он. — То есть, окей, наверное, есть смысл получить польский паспорт. И надо решить, будем ли мы и дальше платить эту аренду и сумасшедшую коммуналку».

В итоге на семейном совете было принято решение выселяться и брать собственное жильё.

Как проходило выселение: «Никому не пожелаю»

Это был «крайне сложный опыт» — буквально паническая атака длиной в несколько дней. Хозяин жилья отличался непредсказуемым поведением: в один момент он шёл навстречу, в другой — например, начинал кричать «где роутер?!», который сам же и попросил вернуть провайдеру при подключении оптоволокна. Потом внезапно заявил — он лично приедет принимать дом из Германии.

До заселения дом был «в паршивом состоянии»: как оказалось, после отъезда предыдущих жильов под полом как минимум полгода стояла вода, в итоге паркет вздыбился. Новые жильцы подремонтировали и подкрасили, что могли. Чем ближе было время выселения, тем чаще Максим писал хозяину дома письма с уведомлениями: вот тут дочка разрисовала стены, вот там наклеила наклейки — исправим это, чтобы сохранить депозит. Хозяин эти сообщения не комментировал.

А за две недели до приёмки прислал письмо, где утверждал, что подсчитал недополученную прибыль — 72 тысячи злотых. А значит, кауцию вернуть ну никак не получится.

Откуда взялась эта цифра? Дело в том, что Максим платил за аренду 21 тысячу в месяц только первый год. На второй год — 18 тысяч злотых в месяц. И последние полгода — 15 тысяч в месяц в обмен на всю мебель и новые светильники, которые Максим купил в этот дом.

«Я понимаю, что полюбовно разойтись не получится, — продолжает Максим. — Сразу же иду к юристу и начинаю консультироваться. Она говорит, что сейчас самое главное — никоим словом или фразой не дать понять, что я согласен. Никаких «окей» или «договорились». Так что я ответил, что «сейчас я бы хотел сфокусироваться на главном — сдать тебе дом, чтобы в него мог въехать новый житель». На что хозяин ответил: «Я всё-таки в тебе не ошибся, я знал, что ты будешь согласен».

В этот момент я был в ярости и решил, что пока арендодатель думает, будто я согласился, я просто тихонько пережду».

После этой переписки владелец дома «помягчел». Но всё равно — выселение было не из приятных. Он приехал вместе с женой и сыном, произнёс длинный монолог про то, как выбрался из нищеты в Суринаме, переехал в Германию и взял дом в ипотеку в Польше («а ипотека — это очень сложно, Макс»). А затем стал дотошно осматривать жильё.

Всё это время Максим, по его словам, просто ждал с пульсом под 120, когда же владелец дома наконец поставит подпись на акте приёмки. Потому что это позволило бы затребовать кауцию даже спустя несколько месяцев после выселения.

Подпись он в конце концов заполучил. Но затем, когда Максим остыл и подумал над этой ситуацией, то пришёл к следующему выводу: «Есть большая вероятность, что если я эту ментальную энергию направлю на что-либо иное помимо судебного разбирательства, то смогу заработать больше, чем выиграю на этих судебных тяжбах. Я осознанно решил в это не влезать и не повышать свою тревожность. Мне не настолько дороги эти 10 тысяч евро, как моё ментальное здоровье».

Как брал ипотеку: «Три раза отказывали, четыре раза дали добро»

Максим решил купить собственное жильё — тут тоже не без приключений.

Супруги не хотели забирать дочь из частной школы и потому искали что-то вблизи Варшавы — в пределах 30 минут на машине и чтобы это был не отдельно стоящий дом (так как тогда понадобится разрешение от МВД). В итоге остановились на «шеренговце» в комплексе в Вавере, который ещё называют «зелёными лёгкими столицы». Как говорит Максим, «получили комфортное жильё в городе, которое ощущается так, будто бы мы живём в какой-то тёплой, уютной, тихой деревне».

Правда, и стоит это недёшево, больше двух миллионов злотых. У супругов была накоплена лишь часть суммы, так что было решено взять ипотеку.

С первым дорадцей им не повезло: он почему-то решил вписать в заявку, что у Максима доход в злотых (хотя деньги шли из Штатов). А потом сказал, что банку нужно показать поступления в польской валюте, иначе ипотеку не одобрят. «Потом мы узнали, что это вообще можно было не указывать — если бы нас пригласили в офис для подписи бумаг. Вместо этого дорадца пошёл по „долгой“ схеме, в рамках которой банк затребовал информацию о валюте доходов», — добавляет Максим.

К счастью, беларус вышел через застройщика на другого дорадцу — англоязычного поляка по имени Роберт, который помог найти выход даже из самых сложных ситуаций.

«Ипотека была нашей историей чуть ли не год, нам три раза отказывали и четыре раза давали добро, — говорит Максим. — Это было в разных банках, в итоге ипотеку нам одобрил mBank.

Я всё же умудрился перевести доходы в злотые, теряя при этом 12% чистых денег ежемесячно. В итоге мы смогли показать, по-моему, 4 месяца истории поступлений в польских злотых и полный год, от января до декабря, ведения предпринимательской деятельности.

В один момент нам присылают уведомление, что наша ипотека одобрена. Мы уже открываем виртуальное шампанское. А через неделю — смс: «ваша заявка поставлена на паузу». Роберт проверяет — отказ. Почему? Причин было много, и делиться ими никто не обязан. Но паршиво то, что у нас уже был предварительный договор купли-продажи, без него ипотеку просто не дают.

Наш брокер, Анна, уговорила застройщика подписать этот договор даже без взноса, который чаще всего сгорает в случае проблем. А у нас уже три раза были проблемы (например, в одном бордовом банке нам почти в лицо сказали, что с нашим цветом паспорта мы у них ипотеку не получим).

В итоге мы смогли переподписать новый договор купли-продажи и всё же получить, с третьего раза, одобрение. Но вместо затребованных 2,4 миллиона mBank предложил всего 1,6.

Что делать, нам нужно ещё минимум тысяч 500! Но, к счастью, Роберт помог ещё оформить кредит наличными. Провёл нас, поговорил со знакомыми, и нам одобрили кредит в 400 тысяч на ИП и ещё 99 тысяч как физлицу.

В итоге у меня было уже три кредита. Но на тот момент я уже не смотрел ни на что, а шёл до конца.

Тут ещё интересная деталь: ближе к концу процесса с mBank наш главный заказчик, от которого шло 60% оборота, сказал, что через полгода собирается прекращать с нами сотрудничество.

Тут уже речь пошла не только про ипотеку, но и про уровень жизни, обучение дочери. Однако в тот момент я напомнил себе, что жизнь — это чудесная игра. И если я хочу наконец начать жить именно так, как говорится в этой фразе, то мне пора что-то делать в этом направлении.

И я сказал себе — всё хорошо. Написал себе на доске три цели. Первая — что я куплю этот дом. Вторая — что я выплачу ипотеку за два года. И третья — что у меня к 45 годам будут активы на $650 млн. Это, конечно, интересно, учитывая, что у нас осталось не так много до конца двух лет, а мы ещё даже не всю мебель купили. Но посмотрим».

Максим подчёркивает, что даже в момент подписания бумаг сделка угрожала сорваться. Так, вначале mBank целый месяц проверял беларусов, можно ли им открыть личный счёт для перечисления денег на ипотеку (да, уже с одобренной ипотекой). Потом, когда апрув уже был получен, возникли вопросы при оформлении документов на владение домом.

«В Польше недвижимость сначала переписывается, а потом оплачивается, — поясняет Максим. — И вот у нас уже на руках документы, которые подтверждают владение, и ребята от застройщика спрашивают — а вы сразу сумму переведёте? А у нас там какой-то ещё перевод из Беларуси шёл на пару десятков тысяч долларов. Мы ответили, что готовы выслать сегодня вот столько. Они сразу триггернулись: «Как, почему столько, а почему не все! У вас ведь уже права на владение!». А мы даже не знали, что в Польше это всё вот так вот работает.

Нам даже никто не сказал, что 12 тысяч злотых нотариусу нужно везти кэшем в день подписания. Хорошо, что наш брокер, Анна, позвонила своему партнёру, и тот просто привёз всю сумму наличкой. В тот момент я подумал, что риелтор отработала свои деньги втройне».

Но, в конце концов, вся эта нервотрёпка завершилась, и сейчас семья живёт в тихом зелёном районе, где можно встретить дзика или косулю. На сегодня, по словам Максима, они платят в общем $5 тыс. с учётом выплаты ипотечного кредита плюс 800 злотых страхования жизни в месяц, а также коммуналки. Это на тысячу дешевле, чем было с арендой.

«В любом случае, продажа дома с ипотекой в Польше — это легко, из-за чего уже не чувствуется каким-то якорем. То есть будет понятно, как это провернуть, если мы всё же решим куда-то уехать», — подытоживает он.

👉 Гайд в двух частях, как (попытаться) вернуть кауцию: часть 1 и часть 2
👉 «Был в хорошем плане шокирован»: истории, как мигрантам возвращали кауцию в полном размере
👉 «Хозяин просто хотел зажать кауцию». Как экспаты борются за возврат залога за жильё
👉 Хозяин хочет расторгнуть договор одним днём — так вообще можно? Разбираемся
👉 «В планах — идти до конца». Беларус готов идти в суд, чтобы вернуть кауцию. Вот что он советует другим людям в подобной ситуации