Денис купил жильё во Вроцлаве для себя, а в Лодзи — как инвестицию. У Алёны другой сценарий: она сдаёт небольшую квартиру в Гданьске, чтобы жить с семьёй в более просторной без ипотеки. Мы спросили, как они считают деньги и оценивают перспективы польского рынка жилья.
Денис купил жильё во Вроцлаве для себя, а в Лодзи — как инвестицию. У Алёны другой сценарий: она сдаёт небольшую квартиру в Гданьске, чтобы жить с семьёй в более просторной без ипотеки. Мы спросили, как они считают деньги и оценивают перспективы польского рынка жилья.
Сколько бы инвесторы со стажем ни рассказывали про покупку акций/облигаций/токенов, обывателю доступнее всего два способа вложения денег — депозиты и недвижимость. Мы уже рассказывали про то, как айтишники покупают квартиры в Грузии — расчёты оказались занятными. Сейчас нашли истории про то, как беларусы инвестируют в недвижимость в Польше. Неужели на польском рынке ещё можно что-нибудь выиграть?
— Живем с женой во Вроцлаве уже 10 лет, на руках карты резидентов, в этом году ожидаем паспорта. Жильё в городе купили ещё в конце 2019 года, но это не инвестиция — это для себя. За шесть лет оно подорожало в два раза, но мы его не продадим.
А вот в качестве инвестиции решили вложить деньги в новую квартиру в Лодзи. Двушку 40 квадратных метров там можно взять за 400К злотых (110 тысяч долларов — devby), а это около 2300 злотых (630 долларов — devby) ежемесячной оплаты по ипотеке на 20 лет, что равно средней стоимости аренды.
Таким образом квартира способна сама себя «кормить». Наша идея в том, что через пять лет с высокой вероятностью недвижимость в Лодзи подорожает, учитывая строительство мега-аэропорта между Лодзью и Варшавой и высокоскоростной железнодорожной магистрали.
Планируем получать 5% годовых от вложенных средств на аренде или же однократно 100% при продаже. План сейчас в процессе реализации: квартира лично осмотрена и зарезервирована, сдача — в первом квартале 2027 года, ипотека — на одобрении.
Математика инвестиции такая: имеем на руках 200 000 злотых (они заработаны в Польше, подтверждать их происхождение не надо). Этого достаточно с небольшим запасом для первоначального взноса, ремонта и административных процедур. Квартира стоит 400 000 злотых.
Построенная квартира сдаётся по цене ипотечного вклада, в моменте это не приносит живых денег, но «сохраняет» для нас стоимость квартиры на уровне 200 000. Через пять лет, по нашим расчётам, цена увеличится минимум на 50% — тут мы учитываем развитие региона, ремонт и инфляцию.
То есть продать квартиру можно будет за 600К — 650К злотых (165 — 180 тысяч долларов — devby). 15К-16К злотых (4130-4400 долларов — devby) за м2 выглядит не так уж нереально. В итоге остаток по ипотеке — 250К, на руках имеем 400К.
Но это в идеале. Эффективный процент возврата с учётом инфляции — 70%.
Еще не решили, как именно будем сдавать квартиру — самостоятельно или через агентство.
Если будет адекватно по цене, отдадим под управление, если нет — до Лодзи всего 200 км, можно пару раз съездить на показ/подписание договора. При прочих равных отдадим предпочтение жильцам-беларусам, конечно. Но это всё же про инвестиции, а не про благотворительность. А вот ремонт однозначно доверим ребятам из Беларуси.
Иметь три-пять квартир для аренды к 50 годам не такая плохая идея, если есть план. Ну, и надо помнить, что это только один из многих способов инвестирования, не стоит складывать все яйца в эту корзину.
— Дело было в Гданьске в начале 2022 года. Мы вывели из Беларуси все деньги — по тогдашнему высокому курсу доллара получилось около 400 тысяч злотых. Этого должно было хватить на маленькую двушку в старой панельке на Пшыможе. Это старый, зелёный район Гданьска, рядом с морем и с хорошей инфраструктурой — расчёт был на то, что в этой локации квартиру всегда будет легко сдать — если не в долгосрок, то посуточно, для туристов. К тому же мы сами уже поселились на Пшыможе, и нам там очень нравилось.
Мы не хотели покупать квартиру для себя: у нас большая семья, нужна минимум четырехкомнатная квартира — такая нам была не по силам. Тем более на Пшыможе. Для покупки современной квартиры, наподобие той, какую мы снимаем, пришлось бы взять кредит и платить очень большую сумму ежемесячно. Поэтому план был — купить маленькую квартиру и зарабатывать на ее сдаче.
Квартиру я начала искать еще в декабре 2021 года. Каждый день с утра садилась за компьютер и смотрела, что нового появилось из расчёта 350-360 тысяч злотых. Мы понимали, что за эти деньги квартира будет без ремонта — нас этот вариант устраивал.
И вот однажды в марте, спустя четыре месяца мониторинга, я вижу двушку 38 кв.м в «фаловце». («Фаловец» — «волноход», самый длинный дом в Европе, 860 метров, построенный на 6000 тыс. человек в 1970-80-х. Некогда был символом прогресса, сейчас — скорее символом коммунальной архаики времен Польской Народной Республики. Кроме монструозных размеров, отличается странным архитектурным решением: вход в квартиры — через внешние галереи, похожие на балконы, проходя по такой галерее, можно заглядывать в окна соседских кухонь — devby).
На самом деле, она висела в объявлениях уже месяцев семь, но раньше за нее хотели больше 400 тысяч, а это очень много, учитывая, что квартире требовался капитальный ремонт. И вот я вижу, что хозяин сбросил цену до 370 тысяч (81 тысяча долларов на март 2022 — devby). Я тут же написала ему и предложила 350 тысяч. Он ответил: 360 тысяч. Мы договорились о просмотре.
Квартира оказалась в кооперативной собственности — это значит, что на ее покупку нам не нужно разрешение (для покупки жилья в приграничном зоне, в которой относится Гданьск, иностранцам из-за пределов ЕС требуется согласование с польским МВД — devby).
И мы с хозяином очень быстро договорились и оформили эту сделку. Без банков и кредитов, и даже без БТИ.
У нотариуса подписали договор, перевели деньги — и всё! Как будто за пирожками сходили.
Правда был интересный нюанс с залогом. На просмотре мы предложили хозяину 5000 долларов (чтобы квартира точно осталась за нами). Это было воскресенье, и у нас не было на руках злотых.
Хозяин посмотрел недоуменно:
— А зачем мне ваши пять тысяч долларов?
— Ну как же, курс злотого скачет, а это доллары (напоминаю, дело было в марте 2022-го).
Но хозяин растерялся, идея ему явно не понравилась. Тогда я предложила иначе:
— Вот вам пока 5000 долларов, при оформлении сделки мы всю сумму заплатим в злотых, а доллары вы нам просто вернёте.
Такому предложению он обрадовался, и мы ударили по рукам.
Через пару недель после этой покупки в Польше ввели 2-процентную ипотеку, и квартиры, как наша, подорожали на 100 тысяч злотых. Владелец, наверное, локти кусал.
Мы на такой бонус не рассчитывали, но было приятно. Мы сделали ремонт и достаточно быстро сдали эту квартиру. В то время за нашу съемную квартиру площадью 78 квадратов мы платили 3100 злотых, а 38 квадратов сдавали за 2700 злотых.
На это и был расчёт: жить там, где нам нравится, за небольшую доплаты. Сейчас сумма доплаты выросла до 1000 злотых в месяц, но это ерунда. Главное — у нас нет ипотеки!
Но вы же понимаете, что лайфхак сработал только потому, что изначально у нас были деньги на маленькую квартиру без кредита.
Сейчас у нас как раз меняются арендаторы, мы делаем косметический ремонт и ищем новых квартирантов, возможно, будем сдавать посуточно. Цена этой двушки выросла до 500-550 тысяч злотых. Но продавать ее и покупать жилье для себя мы не планируем. Дело в том, что желанные квартиры, как наша съёмная, стоят 1,5 миллиона злотых. Таких денег у нас нет, а ипотеку мы по-прежнему не хотим.
Если бы у нас было 1,5 млн злотых, я бы купила три таких квартиры, как двушка в «фаловце», и сдавала бы их по 2700 злотых. А сама бы жила бы в квартире за 1,5 млн и платила 3600 злотых аренды.
Не уверена, что вообще есть смысл приобретать просторное жилье. Дети вырастут — когда-нибудь нам не нужна будет большая квартира. А где мы будем в это время и как захотим жить, кто знает.
Рэлацыраваліся? Цяпер вы можаце каментаваць без верыфікацыі акаўнта.