Cloud VPS без компромиссов: обзор Zomro
Support us

«Купил две». Айтишники покупают сильно подорожавшие квартиры в Минске — вот почему

Цены на жильё приблизились к историческому максимуму.

43 комментария
«Купил две». Айтишники покупают сильно подорожавшие квартиры в Минске — вот почему

Цены на жильё приблизились к историческому максимуму.

Напомним, что сейчас рынок недвижимости в Минске перегрет. По данным Realt.by с сентября прошлого года число предложений жилья на рынке падало — с 26,1 тысячи на пике до 17,6 тысяч в августе 2025 года. А средняя цена за квадратный метр устойчиво росла с $1343 до $1800. Дороже средний квадратный метр минского жилья стоил только в далёком 2007 году, когда его цена преодолела отметку в $2000.

Изменение цен на жилую недвижимость и количество её предложений в Минске с 2005 по 2025 год. Инфографика: Realt.by

Несмотря на уменьшение предложения, в августе 2025 года в Минске заключили 1500 сделок с недвижимостью — это самый высокий показатель с начала года. Рост количества сделок поддерживался как подешевевшим долларом, так и возросшим объёмом кредитования. При этом из-за высоких цен на новостройки в Минске охотнее стали покупать панельки, выставленные на вторичном рынке.

«Так я открыл для себя мир жилья площадью в сто квадратов»

Разработчик Игнат* (13 лет в ИТ) купил в этом году квартиру в центре Минска:

— Этой зимой я столкнулся с вопросом из разряда «проблем первого мира»: нужно было куда-то инвестировать больше ста тысяч долларов, и сумма с каждым месяцем продолжала расти. После долгого и внимательного изучения доступных активов я решил, что кроме покупки жилой недвижимости особо вариантов и нет. К тому же родители настойчиво подталкивали меня к тому, чтобы я от них наконец-то съехал.

Всю весну они устраивали мне экскурсии по минским стройкам. Ничего не нравилось, да и в их глазах особого энтузиазма я не видел: всё казалось неадекватно дорогим. Что-то шевельнулось внутри только при осмотре «Северного берега», но там были вопросы с транспортной доступностью.

Когда все участники стали терять веру в успех предприятия, я наконец догадался посмотреть на проблему под другим углом. Дело в том, что нас интересовали квартиры с двумя спальнями, до 70 квадратов. Такие предложения застройщиков пользовались спросом и довольно быстро улетали, особенно если квартиры были с хорошими планировками и удачно расположены. Но стоило мне однажды съездить посмотреть на квартиру площадью 108 метров, как менеджер застройщика от меня несколько недель не отставала: настойчиво звонила, предлагала скидку, рассрочку и всячески уговаривала ещё раз подумать.

Так я открыл для себя мир жилья площадью в сто квадратов с ценой меньше $1500 за метр. Вариантов было не просто много, а очень много. Тогда как приличная «двушка» на вторичке начиналась от двух тысяч за метр, четырехкомнатные отдавали по $1400. Причём готовые к проживанию, пускай и с подуставшим ремонтом. Это выглядело как явная рыночная неэффективность, которой было грех не воспользоваться.

Один вариант приглянулся особенно. Центр, улица Кропоткина, клубный дом середины нулевых с огороженной территорией. Площадь больше ста метров. Объявление висело уже далеко не первый месяц, и при осмотре стало понятно, почему. Квартира находилась в отвратительнейшем состоянии, очень грязная, с поломанной мебелью.

Вид на улицу Кропоткина в Минске с высоты птичьего полёта. Фото: Google Maps

Родители при осмотре очень громко указывали на проблемы, но уже в машине по дороге домой резко сменили тон. Опытным взглядом они определили, что критических повреждений жильё не получило, все ключевые системы в норме, обои можно переклеить за копейки, а мебель в любом случае придётся менять. Приехавший с нами на повторный осмотр сантехник подтвердил всё сказанное родителями.

Ремонт ещё в процессе, но родители оказались правы: существенных вложений квартира не требует. Текущий унитаз папа починил прямо в день сделки. Всё обошлось примерно в $5000, но жильё преобразилось до неузнаваемости.

Даже с учётом этого вышло меньше полутора тысяч за метр. Вся история с покупкой уложилась в несколько месяцев: мы начали смотреть варианты в марте, а сделку закрыли в середине июля. Сейчас, открывая онлайнер, вижу, что таких цен в Минске уже нет. Да и предложение в этом сегменте сократилось. Все варианты, которые я себе сохранял, к моменту покупки уже ушли. Рынок отрегулировал неэффективность, но я успел ею воспользоваться.

Дам несколько советов тем, кто собирается покупать жильё в Минске.

  1. Прямо сейчас рынок слишком перегрет. Как инвестицию я бы покупку жилья точно не рассматривал.
  2. Идеальный вариант для покупки — держать под рукой крупную сумму с возможностью быстро докредитоваться потребительским кредитом, который одобряют и выдают в течение нескольких дней. В такой ситуации можно мониторить рынок и находить выгодные варианты. Я уже два раза так делал.
  3. Никогда, ни в коем случае, ни при каких условиях не связывайтесь с агентствами. В нашей сделке со стороны продавца был агент. Не хочу раскрывать всех деталей, но он допустил довольно серьёзные ошибки. По моему опыту, большинство агентов наглухо некомпетентны. И даже если сделка идет через агентство, обязательно всё перепроверяйте сами. Меня это несколько раз спасало.
  4. Любые прогнозы от «специалистов» по рынку недвижимости, как и по любому другому рынку, имеют нулевую ценность. Никто не знает, куда пойдут цены завтра. Про достижение пределов роста минской недвижимости я читаю уже больше года.
  5. Если состоите в браке — либо покупайте квартиру пополам, либо заключайте брачный договор, либо оформляйте её на родителей. В будущем это поможет уберечь себя от многих проблем.
  6. Когда в следующий раз на рынке недвижимости будет застой и снова в публичном поле появится идея, будто снимать жильё выгоднее, чем им владеть — гоните эту идею подальше. Это время как раз наоборот самое удачное для выгодной покупки.

«Это сейчас лучший способ покупки»

Frontend-разработчик Артур купил в этом году две квартиры в Минске:

— Одну купил потому, что очень хорошая цена была. А вторая — это как накопление, инвестиция. Первую из них сейчас сдаю. Вторая пока строится, что с ней делать — ещё не решил.

Первая квартира находится на станции метро «Восток». У неё, повторюсь, была хорошая цена — и хорошее расположение. Это двухкомнатная квартира площадью в 47 кв. м. Для покупки брал кредит по системе строительных сбережений в «Беларусбанке», под ставку рефинансирования плюс 1%. Считаю, что это сейчас лучший способ покупки. Здесь пришлось полностью сделать ремонт, снять старые полы, залить стяжку. Ремонт обошёлся в дополнительные $15 000. На покупку этой квартиры по разным причинам ушло около шести месяцев.

Вторую строю в «Минск-Мире». По ней предлагались хорошие условия: первоначальный взнос 20% и рассрочка на четыре года. Её удалось купить буквально за пару дней.

Один из уголков «Минск-Мира». Фото: Google Maps

Каких-то особых рисков при покупке жилья в Беларуси я не вижу.

«Сразу приглянулся личный кабинет с окном — не придётся сидеть, как гуль в подсобке»

Кирилл, Lead Test Automation Engineer. Купил в этом году квартиру в «Зелёной гавани» (ЖК под Минском на месте бывшего военного полигона между Колодищами и Тростенцом):

— Факторов, которые подтолкнули меня к покупке жилья сейчас, было несколько. Во-первых, это возможность улучшить свои жилищные условия (я продал старую квартиру перед покупкой новой). Во-вторых, надоела городская духота, «человейники» и общее окружение в жилых районах. Немаловажную роль сыграла и финансовая сторона: хорошую цену удалось получить и при продаже, и при покупке. На рынке нашёлся отличный вариант, который меня устроил.

Квартиру я купил в «Зелёной гавани». Плюсы этой локации — природа, качественная застройка, безопасность и определённые ожидания от целевой аудитории, на которую рассчитан район (то есть от будущих соседей). А ещё дизайн. Вы поймёте, о чём я, если видели дизайн домов в «Минск-Мире». Эти входные группы и прочее — просто трэш. Когда выходишь из своей квартиры, а у тебя жёлтая дверь, фиолетовые стены и чёрный в белую крапинку пол.

Что касается сравнения с предложениями других застройщиков, то внятных альтернатив «Зелёной гавани» просто не было (о «Минск-Мире» и его обитателях могу шутить вечно).

Улица в ЖК «Зелёная гавань». Фото: Google Maps

После первого же визита в «Зелёную гавань» я понял, что мой выбор — это либо она, либо собственный дом за городом. Мы объездили множество частных домов, но идеальные варианты, которые подпадали под все наши критерии поиска, стоили неприлично дорого. А в том ценовом диапазоне, который нас устраивал, всегда были подвохи: сложная дорога, плохие коммуникации, большое расстояние от города, неудачная планировка, проблемы с прилегающей территорией. И самое распространённое — это отсутствие оптоволокна, обычно с обещаниями что оно вот-вот будет и последней новостью про его прокладку в подобные уголки от 2021 года.

После этих безуспешных поисков мы отложили идею с домом на будущее. Скорее всего, его придётся возводить с нуля, шансы найти идеальный вариант крайне малы. Мы снова поехали в «Зеленую гавань», где в итоге наш идеальный вариант сам нас нашел. Сошлись просто все звезды: оптимальные стороны света, этажность и так далее.

Площадь нашей квартиры 85 кв. м. Итоговая цена вышла около $119 000 + парковочное место под подъездом за $5000. По планировке: на сайте квартиру позиционировали как четырёхкомнатную, но по факту она может трактоваться иначе. Мне сразу приглянулся личный кабинет с окном — не придется сидеть, как гуль в подсобке или на душной/холодной лоджии. Покупка была сделана на собственные средства. Квартира была без отделки, так что весь ремонт ещё впереди.

Вопрос о возможных минусах покупки жилья в Беларуси передо мной не стоял. Для отдыха от беларусских реалий в моём «меню» есть зимовки за пределами страны, и мне этого вполне хватает.

Весь процесс поиска жилья и покупки занял около года. Сюда вошло и время на продажу первоначального жилья. Именно на поиск новой квартиры ушло 3-4 месяца.

Я не думаю, что могу давать какие-то советы о покупке жилья. Все люди разные, как и фломастеры на вкус. Но я считаю, что лучше обходить стороной покупку в «Минск-Мире» — если, конечно, вы находитесь в здравом уме. Впрочем, это касается и всех остальных «человейников».

Ещё хотел бы высказаться о риелторах. Вы очень неприятные люди. После публикации объявления о продаже квартиры мой телефон взорвался от самых разномастных навязчивых предложений. И это не прекращалось вплоть до самой продажи.

* — имя изменено по просьбе рассказчика

«Порой кажется тут не останется людей»: мнение айтишника из самого бедного района
«Порой кажется, тут не останется людей»: мнение айтишника из самого бедного района
По теме
«Порой кажется, тут не останется людей»: мнение айтишника из самого бедного района
«Дешёвая машина за большие деньги». Как покупатели и СТО оценивают новые китайские авто
«Дешёвая машина за большие деньги». Как покупатели и СТО оценивают новые китайские авто
По теме
«Дешёвая машина за большие деньги». Как покупатели и СТО оценивают новые китайские авто
Читайте также
Айтишник купил дом в Польше. Как получить разрешение в 2023, когда отказов больше
Айтишник купил дом в Польше. Как получить разрешение в 2023, когда отказов больше
Айтишник купил дом в Польше. Как получить разрешение в 2023, когда отказов больше
@dzikpic, канал для ИТ-экспатов в Польше, рассказывает историю белорусского айтишника, который купил дом в Гданьске, с комментариями эксперта. Обсудить историю можно в чате.
13 комментариев
Камеры с распознаванием лиц установят на Зыбицкой, Октябрьской и перед подъездами
Камеры с распознаванием лиц установят на Зыбицкой, Октябрьской и перед подъездами
Камеры с распознаванием лиц установят на Зыбицкой, Октябрьской и перед подъездами
4 комментария
Снять квартиру стало проще? Как айтишники ищут жильё в Минске после 24.02
Снять квартиру стало проще? Как айтишники ищут жильё в Минске после 24.02
Снять квартиру стало проще? Как айтишники ищут жильё в Минске после 24.02
2 комментария
«Заплатил за год». Как айтишники ищут квартиры от Батуми до Мальме
«Заплатил за год». Как айтишники ищут квартиры от Батуми до Мальме
«Заплатил за год». Как айтишники ищут квартиры от Батуми до Мальме
2 комментария

Хотите сообщить важную новость? Пишите в Telegram-бот

Главные события и полезные ссылки в нашем Telegram-канале

Абмеркаванне
Каментуйце без абмежаванняў

Рэлацыраваліся? Цяпер вы можаце каментаваць без верыфікацыі акаўнта.

3

Спасибо за рекламу северного берега. Это то для чего мы заходим на сайт.

2

А в каком месте вы нашли рекламу "северного берега"? Перечитал текст после того, как увидел ваш комментарий - и снова не увидел в нем такой рекламы. "Берег" упоминается только мельком, да ещё и с критическим отзывом о транспортной досупности. Хлопец предочёл ему ушатанную квартиру с текущим унитазом на Кропоткина - так теперь выглядит реклама жилья в новом ЖК?

bacek
bacek Programmer в Конь с горы
0

+1. У меня аналогичноеощущение от Сев.Берега. Он мне нравится всем, кроме доступности. Причём у меня такие ощущения уже примерно год. Вполне объективные. Никакой рекламы.

shipishi
shipishi Должность в Белокрылые лошадки
0

Дома высокие. По мне 5-6 этажей - это прямо край, идеал 2=3. И разумеется никаких авто перед окнами/во дворе

Карыстальнік адрэдагаваў каментарый 17 верасня 2025, 18:30

bacek
bacek Programmer в Конь с горы
0

По сравнению с 25+ в Минск-Мире очень неплохо. Тем более, я присматривался к Lake Views. Там как раз 5-6 этажей и под окнами парк/озеро.

shipishi
shipishi Должность в Белокрылые лошадки
4

Минск-Мир вообще лютый кринж, одни коробки и парковки, по каким-то странным ценам.

Карыстальнік адрэдагаваў каментарый 17 верасня 2025, 22:05

fallinmyhand
fallinmyhand Патриот в Мерси Софтваре
-1

квартира от Батьки! Инвестируй в своего Батьку!

shipishi
shipishi Должность в Белокрылые лошадки
-3

Пока релоканты выбирают между арендой кавалерки на выселках Варшавы и ипотечной кабалой на 30 лет, айтишники в Беларуси скупают 100-метровые квартиры в центре Минска за свои и с уверенностью смотрят в будущее. Шах и мат!

Карыстальнік адрэдагаваў каментарый 17 верасня 2025, 12:51

7

3 айцишника купило, один из которых с мамкой жил в 30+?)

shipishi
shipishi Должность в Белокрылые лошадки
0

ты просто завидуешь, в Польше у тебя не получится жить у мамки с папкой, придется пану башлять. Беларусь - страна возможностей!

-2

3 ИТ-шника написало в статье, а купило явно больше, учитывая адский спрос на жилье.
Чел сверху объективно написал - 1000 доларов/мес за кв. в Польше. Не самого высокого качества, для семьи. Цена жилья космос и платить 30 лет ипотеку. Еще и унижаться с документами и проездом через границу. Цены на все остальное тоже космические.
Грубого говоря ухуджаешь свое качество жизни в 2-3 раза и теряешь все связи с друзями и родственниками - потому что тут режим а там мысль о якобы свободной стране, но на птичих правах.

-2

Хм... Прикольно. Чел рассуждает о противоположном тому, что указано в статье. Цены на жилье выросли в Беларуси и подтягиваются к польским. Кредиты дороже в Беларуси. А он втирает дичь про

Грубого говоря ухуджаешь свое качество жизни в 2-3 раза

Может на примере посчитаешь? Или сразу в кусты?

shipishi
shipishi Должность в Белокрылые лошадки
0

На самом деле в статье надо не текст читать, а рисунки смотреть. На графике видно, что цена квартир в Минске в долларе за последние 20 лет колеблется довольно слабо и скорее стагнируют или даже падают, а хорошая квартира как стоила 100-150 тыс. евро, так и продолжает стоить. Зашибись инвестиция.

0

Median price per square meter for properties in Warsaw was approximately PLN 16,459 == 4.560 USD.
Средняя цена квадратного метра в Минске на 2025 год составила около 1667 долларов США.
4560/1667=2.735 раза.
ЗП в ИТ не отличается после уплаты налогов. Если не приводить какие то исключительные вакансии с очень высокой зп, а отталкиваться о средней по рынку.
Плюс все остальное так же дороже в 2-3 раза.
Хотят люди жить в Польше - пожалуйста, это их выбор. Только не нужно оправдываться и убеждать себя и остальных что уровень жизни не упал и вообще все хорошо, нет депресси без общения с друзьями и родственниками.
Мне лично Польша нравиться, я там бывал не раз и еще бы сьездил когда начнется нормальная работы по выдаче виз и не будет проблем с проездом границы. Но мне важно жить в привычном мне окружении, рядом с родственниками и друзьями. И иметь хороший уровень жизни.
Да тут режим, но он был и до 2020 года, как бы кому то не хотелось не замечать этот факт. До 2020 все было тоже самое для тех кто следил за событиями.

3

У айцішнікаў у Беларусі так шмат грошаў, што пад матрацам не хапае месца і прызодзіцца набываць кватэры для іх захавання!

-1

Вы смеётесь, но именно так формируется средний класс. Возможно это будущие белорусские бумеры

-2

Мда, что в головах у людей. Вместо того, чтобы внести downpayment в квартиру где-то в Европе - покупают в минске. Неужели думаете продать дороже россиянам?

-1

Говорят в европе не топят, и горячая вода по цене Prosecco.

fallinmyhand
fallinmyhand Патриот в Мерси Софтваре
-1

а говорят в Рашке огромный дефецит бюджета и хотят повысить ненефтяные доходы бюджета - грубо говоря сделать тарифы на коммуналку как в Европе. А далее 40м в Варшаве и 100м в Минске что будет выгоднее?)

1

А какой смысл покупать квартиру в стране, где у тебя нет гражданства? Сегодня ВНЖ есть, завтра изменились правила и его больше нет. Что тогда с этими метрами делать? Быстро продавать с потерями. Если вести кочевой образ жизни, то лучше просто снимать.

1

Зачем продавать быстро? Можно сдавать через управляющую компанию

hottaby422
hottaby422 Консультант в Сам себе буратино
2

А зачем продавать быстро да еще и с потерями? Стоимость недвижимости пока растет вроде.
Опять же есть доступная ипотека в отличие от РБ. Вон новость была, что уже 24к беларусов в Польше взяли ипотеку. Такие квартиры спокойно продаются.

Карыстальнік адрэдагаваў каментарый 17 верасня 2025, 17:08

zabelarus14
zabelarus14 Инженер в НИИ им. Баца
7

Будет сдавать задорого специалистам из пакистана

0

Ну по этому критерию, страны EU обогнать почти не возможно. Любители релокации в Португалию скорее всего вкурсе какой там процент релокантов из Африки.
В германии уже 10% населения мусульмане а процент детей еще больше.
Социалисты во главе с Туском пришел в Польше к власти, в Польше скоро будет как в развитых странах европы.))
То что вы написали указывает на вашу - полную оторванность от реальности.

hottaby422
hottaby422 Консультант в Сам себе буратино
-1

По какому критерию?)

0

Наверное по кол-ву приглашенных "специалистов" из пакистана и других стран того региона? Или у вас проблемы с чтением?)

0

Ты боишься африканцев и мусульман?

0

Любители релокации в Португалию скорее всего вкурсе какой там процент релокантов из Африки.

Не, не в курсе. Расскажи.

В германии уже 10% населения мусульмане

Источник знаний, плиз. ОБС?
А вот в соседней с тобой РФ точно больше 10%

0

В РФ мусульмане это коренное население - татары, разные народы кавказа. Хотя при чем тут РФ если обсуждение нашей страны?

Источник знаний, плиз. ОБС?

Пишете такой запрос в google "number of muslim in percent in germany 2025" и находите источники.))

s32656412
s32656412 Chief в Administration of the Presedent
-5

Что бы ни происходило сегодня , мы не считаем ошибкой то, что долгие годы старались жить с соседями в мире, не бросая в лицо неприятные для них исторические факты, Пока мы думали о дружбе, там из нас делали недочеловеков и откровенных врагов. И в культуре, и в науке, и в СМИ. В итоге выработали ту политику, которую мы сегодня имеем
Рассказывать, прервав годы молчания о том, какой тяжелый след оставила польская власть на землях, оторванных от нашей Советской республики, Наши люди должны знать, что белорусов грабили, пока этническая Польша расцветала, что наши ресурсы вывозились, а крестьянин, который трудился на износ за гроши, жил в нищете и под страхом плетки. И эта плетка опускалась на каждого, кто пытался бороться за свои веру, язык, культуру

1

Ну чтоб было понятно, откуда эта цитата

Об этом Президент Беларуси Александр Лукашенко заявил 17 сентября на встрече с идеологическим активом, историческим и экспертным сообществом, посвященной Дню народного единства, передает корреспондент БЕЛТА.

s32656412
s32656412 Chief в Administration of the Presedent
-3

Спасибо, предлагаю выучить наизусть

0

ужо пачаў вучыць!)

3

У меня уже не хватает оперативки на все то, что он наговорил за 30 лет.
Можно я не буду?

shipishi
shipishi Должность в Белокрылые лошадки
-3

я завел блокнотик и записываю туда.

2

Нормальный такой газлайт он выдал

shipishi
shipishi Должность в Белокрылые лошадки
4

я некоторое время сомневался (давно), но потом осознал, что он реально считает страну своей собственностью, причем единоличной. Остальные - холопы, побогаче или победнее, повыше в иерархии или пониже, но без прав, а только с обязанностями. Может не сразу, но на данный момент (точнее, уже лет 20 минимум) совершенно себя от страны не отделяет. От этого и пляшу в прогнозах действий, ни разу не ошибся как стал пропускать слова мимо ушей и исходить из данной парадигмы.

Карыстальнік адрэдагаваў каментарый 18 верасня 2025, 09:41

hottaby422
hottaby422 Консультант в Сам себе буратино
1

Аккаунт создан сегодня)

s32656412
s32656412 Chief в Administration of the Presedent
-6

чтобы беглым было понятно на кого они работают

hottaby422
hottaby422 Консультант в Сам себе буратино
4

Чтобы релокантам было понятно, на кого они больше НЕ работают))

1

Игнат, 13 лет проработал в ИТ и жил с родителями. Да это же буквально мамкин инвестор!

shipishi
shipishi Должность в Белокрылые лошадки
1

психолог Вероника Степанова все объяснила как это работает.

1

13 лет в айти, при этому жить у мамы и советовать заключать брачный договор. Сильно, чувствую игнат тот самый айтшник из мемов