Кредиты дорожают, а квартиры дешевеют? Что будет с рынком недвижимости — разбирается эксперт

Кто пишет: Наталья Литовская, эксперт в сфере недвижимости. 

Что происходит с кредитами?

Ставки на кредиты на жильё в белорусских банках значительно выросли. Это хорошо видно на примере «Беларусьбанка». Его программа «Ипотека экспресс» была самой популярной на рынке вторичного жилья.

С 10 марта ставки по «Ипотеке экспресс» снова повышаются. Ещё месяц назад ставка составляла 17% годовых, для нуждающихся в улучшении жилищных условий — 12,5% годовых. С тех пор ставка повышалась дважды и сейчас составляет 18,18% годовых (для всех желающих), а для нуждающихся — 16%.

Отмечу, что программа для нуждающихся — уже серьёзная поддержка. Это самая низкая ставка на рынке, и именно нуждающиеся, как атланты, будут поддерживать весь рынок вторичного жилья.

Что будет с ценами на квартиры 

Даже после такого повышения ставок на кредиты цены на квартиры в Минске не рухнут мгновенно. Сначала продавцы будут отрицать реальность: «Спрос упал, и у людей не хватает денег», затем через депрессию придут к принятию действительности. Именно тогда и можно ожидать снижения цен. Я думаю, что этот процесс займёт от двух до шести месяцев. Кто-то поймёт это позже, но тогда будет поздно — поезд уйдёт.

Цены на вторичное жильё будут снижаться не быстро. Если вводные данные останутся прежними — стабильные доходы и курс доллара, то к лету цены в реальных сделках снизятся на 5–8%.

Если ситуация ухудшится — вторичное жильё перестанут кредитовать, а доллар вырастет до 3,5 рублей, то снижение может составить 10–12% к концу года.

Ждать или покупать?  

Все хотят советов, но я не люблю давать общие рекомендации — они не работают. У всех разные обстоятельства. Кому-то имеет смысл покупать квартиру сейчас, потому что он живёт в аренду, а потенциальное снижение цены будет равно сумме, которую он заплатит за аренду до конца года.

Кому-то есть смысл подождать, если деньги уже на руках. Кому-то, наоборот, лучше поторопиться, взять кредит и заменить однокомнатную квартиру на двухкомнатную.

Общий совет есть для продавцов — если действительно нужно продать, то продавайте. В ближайшие месяцы спрос снизится, и летом покупателей может просто не быть. Когда цены снова начнут расти, предсказать невозможно. Может пройти несколько лет.

Цены в новостройках

Ставки на долевое строительство растут. В ближайшее время во всех банках появятся кредиты под 17–18% годовых. Это дорого, и, скорее всего, банки пересмотрят партнёрские программы, повысив ставки. Спрос на новостройки также может немного снизиться.

Как поведут себя застройщики — сказать сложно. Крупные застройщики будут вынуждены снижать аппетиты, а в новых проектах, запланированных на лето, стартовые цены будут более привлекательными.

Возможно, предложат более приемлемые условия рассрочки. Сейчас в большинстве проектов требуется первый взнос в 50%, но его могут снизить до 40%. Также могут увеличить срок рассрочки, хотя наши застройщики не очень любят рассрочку, так как это не моментальные деньги.

Не стоит волноваться, что появятся долгострои. У застройщиков есть хороший запас прочности, и даже при снижении цен на 5–10% они всё равно будут получать прибыль.

Хочется надеяться, что они перестанут проектировать «элитку» и начнут больше строить жильё стандарт-класса и стандарт+ класса, которого сейчас не хватает на рынке.

Что будет дальше — предсказать сложно. Всё зависит от ситуации в Украине и курса доллара. Пока ориентируемся на этот базовый сценарий и живём с ним.

Мнение автора может не отражать позицию редакции. 

Что ещё почитать про недвижимость:

• Как и за сколько можно купить дом в Польше. Опыт айтишников; 
• Кофаундер OneSoil подсчитал, сколько будет стоить квартира в Варшаве в ипотеку; 
• Приезжие разогрели рынок арендных квартир в Минске — эксперты.